Renoncer à son droit d'habitationRésolu

Question

Bonjour,



Dans le cadre de l'aide qu'à plusieurs nous tentons d'apporter aux personnes démunies, ou victimes d'honoraires de consultation trop élevés, ou renvoyées au calendes grecques, je voudrais avec vous résoudre cette question.

Un dame D. a épousé en seconde noce un homme divorcé H. possesseur d'un bien immobilier, dont une maison d'habitation qu'il a acquise par rachat (en 1980) à ses parents ( le père était alors encore en vie), ensuite par rachat (en 2004) de sa part (lors de son dernier divorce) à son ex-épouse.
L'acte de rachat fait l'objet de la précision suivante: « Le cessionnaire aura dès la signature de l'acte la propriété du bien lui cédé. Il en aura la jouissance; à charge de respecter le droit d'usage et d'habitation de Mme X » (sa maman âgée de ±85 ans).
Cela se passe en Belgique.
L'acte d'achat en 1980 est en l'Etude d'un Notaire .
La Conservation des Hypothèques est sise dans le même espace d'attribution.

Depuis 28 ans donc, H.entretenait copieusement sa maman à ses côtés (elle jouissait de ses pièces privées et de tout son accommodement). Mais depuis quelque temps déjà, cette personne âgée (la maman) souffre de symptômes caractéristiques de la maladie d'Alzheimer; et donc commence à dire de tout et n'importe quoi.
C'est ainsi qu'elle raconte à son autre fils (qui n'était pas partie dans l'acquisition du bien en 1980; mais qui a reçu, lors de cet achat, la part de succession qui lui revenait. 
H. devenait par là quitte et libre de tout compte) des choses irréelles à l'encontre de H..

Cet autre fils (donc le frère de H.) ne rate pas l'occasion de croire tout ce que "raconte" sa maman; et il a décidé de:
- reprendre sa maman malade chez lui (où il a femme et enfants), 
- porter plainte auprès le Juge de Paix pour éclaicir toutes ces "élucubrations",
- devenir administrateur des biens de sa maman (qui ne jouit que d'une petite pension d'ailleurs bien insuffisante pour vivre).

Dame D.étant dans tous ces états (ce qui risque de lui porter préjudice chez son employeur, et à son état de santé psychologique fragile), je souhaiterais lui conseiller de:
1°- laisser faire ce frère indigne et injuste qui après 28 années de délaissement voudrait maintenant mettre en désarroi le ménage de Dame D.(ce qui devrait suffire pour émettre un doute sur la sérénité des ses intentions).
2°- faire tout ce qui lui est possible afin de faire signer par la maman une renonciation à son droit d'usage et d'habitation pour raisons personnelles et de mauvaise santé, considérant qu'elle va être prise en charge par son autre fils. Mais je voudrais que ce document olographe soit rédigé avant que ce frère ne parvienne à devenir éventuellement administrateur de ses "biens"; ce qui laisse supposer une ingérence dans le droit d'usage et d'habitation auquel il n'était pas partie lorsqu'il fut rédiger par les parents.

Je voudrais recevoir des conseils expérimentés pour connaître du contenu indispensable et impératif d'un tel document.
J'ai encore des difficultés à m'exprimer parce que ce cas vient de m'être proposé.

Puis-je compter sur votre générosisté et sur vos qualités pour m'apporter une réponse qui soit satisfactoire à tout le moins .

Merci de me tenir informé de la suite que vous voudrai bien accorder à la présente.
Soyez d'avance remercié.
Albert

verbelen · Accepted Answer

Dans le cas du droit d'usage et d'habitation, le donataire peut-il faire marche arrière et récupérer son bien, en cas de mésentente totale avec le bénéficiaire? Si oui, à quelle conditions?

kara · Answer

Bonjour, 

vous risquez de n'avoir que peu de réponse sur ce site internet étant donnée la spécificité de la matière, d'une part, et de la spécificité du droit belge, d'autre part.

En droit français la situation de madame D ne vous permettrait pas de lui fournir ces conseille. J'écarte d'emblée le premier, "1°- laisser faire ce frère indigne et injuste qui après 28 années de délaissement voudrait maintenant mettre en désarroi le ménage de Dame D", qui n'est pas un conseil juridique mais un simple jugement de valeur, qui n'engage que vous.

Sur le deuxième. Le frère de monsieur H qui deviendrait administrateur de ses biens ne pourrait pas commettre d'ingérence dans la gestion de ses biens. Soit il est administrateur, soit il ne l'est pas. Mais si il l'est, alors il l'est tout entier et ne commet aucune ingérence à faire ce que sa qualité de gérant l'autorise.

Toutefois le frère de monsieur H ne saurait porter atteinte au rachat de ce dernier en sa qualité de gérant de biens. Il est tenu par les contrats et actes passés par sa mère, usufruitière, et ne pourra donc ni vendre, ni aliéné le bien de la mère. La gestion de bien doit se faire au profit de cette dernière et non à son profit. De ce point de vue la succession a déjà eu lieu puisque qu'il a touché sa part de la vente de la maison.

Dites à madame D de ne pas être si vénale, que son mari est dans son droit et qu'elle devrait s'intéresser au sort de sa propre famille plutôt que de ruiner sa santé à envisager les successions des familles qui ne sont pas la sienne. C'est une constante dans les héritages. La belle-famille met plus de coeur à l'ouvrage que les collatéraux eux-même.

PS; les honoraires d'avocat sont sûrement très élevés mais c'est le prix à payer pour obtenir des conseils de qualité. Si vous voulez rendre service à madame D, dites lui de s'offrir les conseils de l'un d'entre eux. Cela lui évitera bien des déconvenues.

afideg · Answer

Bonsoir et merci KARA pour ces considérations détaillées.

Dommage que vous n'ayiez pu aborder ce principal aspect de la question :

« 2°- faire tout ce qui est possible afin de faire signer par la maman une renonciation (document olographe) à son droit d'usage et d'habitation pour raisons personnelles et de mauvaise santé, considérant qu'elle va être prise en charge par son autre fils. »

Nous savons que l'article 625 du CCiv.stipule : « Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même maniere que l'usufruit.»; 
et que l'article 617 du même CCiv. stipule : « L'usufruit s'éteint, par la mort (...) de l'usufruitier; <L 15-12-1949, art. 28>, ou par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé; ou .... »

Mais nous pensons tout autant que « les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles obligent à tout ce qui s'y trouve stipulé, alors, bien entendu, que la loi ne s'y oppose pas ».

- Ce qui rejoint (question d'interprêtation) l'article 628 du CCiv. qui stipule : « Les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis, et recoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue. »

- Ce qu'appuie le commentaire sur Cass. 1ère CH.Civ., 10 juin 1981; Bull.civ. I, n°201 : « Le fait de ne plus habiter continuellement le bien (maison ou appartement) soumis au droit ne vaut pas renonciation à ce droit. Il faut, à notre avis, une renonciation expresse. Il a été jugé que c’est l’abus de jouissance et non l’abandon des lieux par le titulaire du droit d’habitation qui peut entraîner l’extinction de son droit. La jurisprudence admet que le juge substitue au droit d’usage et d’habitation une rente viagère lorsque les parties ne s’entendent pas . Il semble admis également que cette faculté de conversion existe lorsque l’état de santé du bénéficiaire ou son âge ne lui permet plus d’habiter les lieux et l’oblige d’aller dans une maison de retraite. »

Et dans le cadre de notre action au profit de ces plus démunis, il est exclu d'encore engager des frais sans garantie de résultat, dès lors que la plupart des pistes que vous recommandez ont été sondées avec ruine et déception des intéressés (nous sommes trop régulièrement leur dernier ancrage à l'espoir). 
Nous nous devons de les aider dans leur situation bien indésirables !

Merci pour votre dévoûment et votre perspicacité.
Merci d'avoir émis votre avis sur cette question; avis bien humain de surcroît et pour lequel je vous remercie.
Bon W-E.

Albert

Claude · Answer

Bonjour,

J'ai vendu mon pavillon, à mon beau-frère en 1987, je suis resté locataire avec un droit d'usage et d'habitation stipulé dans l'acte de vente, actuellement mon beau-frère souhaite vendre la pavillon, et je suis d'accord pour quitter les lieux, car j'ai déjà acheté.
Le notaire pose un problème, car il faudrait que je signe un acte de renonciation pour ce droit d'usage et d'habitation, qui serait assimilé à une donation et soumis à l'impôt correspondant.
Le Notaire ne semblant pas très sur, pouvez vous me renseigner à ce sujet ?

Dans l'attente d'une réponse et vous en remerciant par avance.
Je vous prie de bien vouloir, recevoir, Monsieur, l'expression de mes sinçères salutations.

Claude BERNERON

afideg · Answer

Épilogue:

La maman âgée (celle qui s'était installée ailleurs moyennant un loyer coûteux) assistée de son administrateur des biens (avocat désigné par le Juge de Paix) a finalement été conseillée d'accepter de signer une renonciation à son droit d'usage et d'habitation pour raisons personnelles et de mauvaise santé (considérant qu'elle va être prise en charge par son autre fils), et pour raison matérielle (elle ne pouvait donc plus assurer les charges d'entretien et d'abonnements aux raccordements d'énergies vitales) eu égard à son budget pension.

D. et H. sont donc rentrés, par jugement enregistré, en pleine propriété de leur habitation.
Voilà un bel exemple de comment on peut rendre heureux certains plus démunis (devant leurs conseillers); et avec peu de moyen.

Je ne peux qu'encourager ceux qui sont victimes d'exposer leurs cas vécus autour d'eux, ou dans la presse locale.

Al.

Renoncer à son droit d'habitation

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