| 3 jf22, le 12 avr 2008 à 19:03:04Bonjour.
Le week-end dernier j'ai laissé un message auquel Juriste 64 avait répondu. J'ai envoyé un courrier à l'agence immo qui me réclamait cette régularisation de charges sur la période 09/2006-05/2007 en lui signalant que j'avais déjà réglé 27 € de régularisation en avril 2007( sans justificatif : factuer simple) et que la restitution du dépot de garantie amputée des 35 € TEOM (le 25/07/2007, pour une fin de contrat au 31/05/2007) valait quittance.
La réponse n'a pas tardé : le bailleur dispose d'un délai de 5 ans pour procéder au recouvrement de cette régularisation.
Que puis-je répondre ?
Merci pour votre prochain conseil. | Oui, je pense m'être trompé en la matière, je vous explique :
Il est vrai que les créances de loyers se prescrivent en 5 ans. D'ailleurs, la jurisprudence en a décidé (après beaucoup de décisions contradictoires à ainsi.
La prescription quinquennale est donc applicable aux charges locatives d'un immeuble. Il en résulte que l'obligation du bailleur définie à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 d'avoir à procéder à une régularisation au moins annuelle des charges récupérables s'analyse en une obligation de faire ; elle ne peut être sanctionnée par la perte du droit de
recouvrement du bailleur (Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre B, 5 octobre 1999).
Dans votre cas, je pensais que la situation était différente. En effet, vous vous êtes déjà acquitté de votre dette et les sommes dues ne résultent que d'une erreur de calcul.
Mais j'avoue qu'en relisant l'arrêt précité, je pense que rien ne peut empêcher votre bailleur de rectifier son erreur, même pas le fait qu'il vous ait restitué votre dépôt de garantie.
Vous m'en voyez navré, mais prétendre que vous êtes dans une situation particulière n'étant pas exactement celle prévue par l'arrêt serait un moyen inopérant.
Ainsi, il est bien en droit de vous demander cette régularisation.
Bien cordialement. | 5 jf22, le 12 avr 2008 à 21:49:25Bonsoir Juriste 64 et merci pour votre réponse dont le moins que je puisse diire est qu'elle entame un peu l'espoir qu'avait fait naître votre courrier précédent.
Je m'interroge toutefois sur le bienfondé de l'agence immobilière à me réclamer : une première fois 27 € (devenus dans leur dernier courrier,une quote part sur la TEOM de 2006 au prorata des 4 mois d'occupation), puis 35 € (déduits du remboursement dépot de garantie, toujours pour la TOEM, mais cette fois pour les 5 derniers mois) le tout sans justificatif, il va sans dire) puis 38,29 € le 27/03/2008, devenus 53,06 € le 04/04/2008 au titre de la régularisation annuelle des charges. Surtout, je m'inquiète de l'inflation qui affecte ces charges (près de 50% en une semaine).
Si ces précisions peuvent s'avérer utile pour affiner votre réflexion, n'hésitez pas à m'apporter un complément de réponse. | C'est simple, il y a deux modes de paiement des charges :
- soit le paiement des charges sur justificatifs.
- soit le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si le montant des provisions change en cours d'année, le propriétaire doit préciser comment le nouveau montant a été calculé.
Certes, le bailleur dispose de 5 ans pour réclamer le paiement de ces charges, mais le locataire dispose du même délai pour demander la restitution des sommes trop versées.
Vous pouvez donc exiger à cette agence d'établir leur mode de calcul. A défaut, vous pouvez contester leur créance (ou votre dette c'est selon), ils seront amenés irrémédiablement à justifier cette dernière s'ils veulent la recouvrir.
Surtout, pensez à leur demander par courrier avec avis de réception, à partir de maintenant il faut garder des traces.
Cordialement. | 7 jf22, le 13 avr 2008 à 16:41:10Tout d'abord merci pour votre dernier message.
Ensuite, l'agence immobilière m'a effectivement transmis des justificatifs concernant le montant des charges.
Il s'agit d'une copie des comptes de charges établis par le syndic de l'immeuble et destiné au propriétaire de l'appartement; ils portent sur la période de notre bail qui est ventilé sur deux exercices 2005/2006 et 2006/2007 (la régularisation annuelle s'effectuant en mars).
Le service gestion de l'agence l'a annoté manuscritement en déduisant la consommation d'eau pour étayer sa démonstration (Or il s'avère que celle-ci a diminué de 5m3,, ce qui n'empêche nullement l'agence d'incriminer la consommation d'eau comme étant à l'origine du montant de la régularisation réclamée) et en procédant à un calcul au jour près, pour les autres charges, ce que je ne conteste pas.
Pour faire bonne mesure j'ai procédé à une relecture plus attentive des comptes de charges et constaté qu'un poste en particulier (non détaillé),avait connu une augmentation significative (+ 40%, tant en montant brut qu'en quote-part, mais surtout que cela avait généré une augmentation des charges locatives sur ce même poste de 2600 %, passant de 6 € à 162 €).
Je viens de préparer un courrier à l'adresse de l'agence, car le noeud de notre problème pourrait se trouver là, imputation de charges d'investissement, de provision ou d'amortissement sur le compte de fonctionnement.
Je leur demande donc de bien vouloir justifier leur réclamation en m'apportant des précisions sur ce point.
Pour information : l'agence immobiliaire et le syndic sont deux sociétés différentes mais appartenant au même groupe !
Je constate que d'un thème "une réclamation post restitution du dépot de garantie" nous nous retrouvons à étudier la justification des charges locatives par le bailleur.
En réalité, si le bailleur m'avait tenu informé de la procédure j'e l'aurais considérée comme normale, au vu des textes, et ne l'aurais pas contestée. Enfin, pourquoi n'a-t-il pas conservé une partie du dépot de garantie ainsi que la loi l'y autorise, s'il pensait être amené à réclamer une régularisation en raison d'une provision insuffisante, sauf s'il a été lui même surpris par l'augmentation d'un compte en particulier ... ( Cf liens Syndic / bailleur)
Cordialement |
| 9 nanichou13, le 25 jui 2008 à 23:48:56Bonjour,
Je m'adresse à vous parce que je me trouve dans une situation plus ou moins similaire à celle décrite par jf22. Seulement cela concerne un logement que j'ai quitté il y déjà un peu plus d'un an et je pensais que le délai était trop grand pour contester le rappel de charge qui a été retenu sur mon dépot de garantie d'alors. (j'ai eu pas mal d'autres choses à gérer depuis et pensais qu'il n'y avait pas de recours d'ou mon inertie jusque là...) J'avais un depot de garantie de 972 euros et il ne m'en a été restitué que 217!!! alors que je payais déjà un provision sur charge de presque 180 euros. J'ai occupé ce logement 1 an jour pour jour. Si je compte bien cela fait presque 2800 euros de charges pour un an entre ce que j'avais déjà payé et ce qui m'a été retenu. En plus l'arrété de compte détaillé qui m'a été envoyé pour justifier ce rappel de charge est tout sauf clair surtout par rapport au montant du pour l'eau.
Que puis je faire?
Merci d'avance pour votre aide |
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