| 10 puisette, le 2 sep 2008 à 11:44:44Ah mais ça change tout !
Je viens de répondre à Bucéphale pour son intervention du 9 mai dernier , (voir plus haut ),et elle m'étonnait car d'après ce qu'il en disait ,une telle vente était JURIDIQUEMENT impossible ! Le débirentier étant d'après lui TOUJOURS LIE à son crédirentier jusqu'à son décès ,même en cas de revente !!
Votre solution nous donne un espoir . Attendons confirmation de votre Notaire ... | 13 Chevalier d'éon , le 3 sep 2008 à 19:51:30Bonjour,
La réponse de Bucéphale est mal interprétée, la vente N'EST PAS JURIDIQUEMENT IMPOSSIBLE, MAIS DIFFICILE EN PRATIQUE, du fait que le premier vendeur, bénéficie toujours de ses garanties pour le paiement de la rente, (privilège de vendeur avec action résolutoire), c'est là la difficulté, qui en pratique, est trés dissuassif. En cas de non-paiement, ce vendeur, peut faire résilier la vente, et toutes les autres cessions tombent aussi.... |
| 16 girafe, le 5 sep 2008 à 23:32:20Voici la réponse de mon notaire. J'ai masqué les noms.
"Vous pouvez effectivement revendre l’immeuble acquis par vos parents à Monsieur et Madame XXX en leur imposant le service de la rente viagère toujours due aux époux ZZZ ; bien entendu le fait d’aliéner cet immeuble ne vous libérera pas vis-à-vis de Monsieur et Madame ZZZ du paiement de la rente puisqu’il vous sera impossible d’obtenir leur accord pour un changement de débiteur.
Monsieur et Madame WWW seraient-ils d’accord pour cette solution et pour acquérir la totalité de la propriété ?
Il vous appartient de fixer un prix de vente qui sera payé comptant et en plus du prix de vente ils s’engageront à assumer la charge de la rente.
Restant à votre disposition, je vous prie de croire, Madame, à l’assurance de mes sentiments dévoués." | 17 puisette, le 6 sep 2008 à 21:26:01Désolé , mais je ne comprends rien à la réponse de votre notaire .En 4 lignes il dit une chose et ensuite son contraire ! Il annonce d'abord qu'il sera impossible d'obtenir l'accord du crédit-rentier pour un changement de débiteur ... puis, qu'il vous appartiendra de fixer un prix à vos acheteurs qui s'engageront à payer également la rente ...Mais alors ,si on n'obtient pas l'accord du crédit-rentier ,(même si on a trouvé des acheteurs miraculeusement complaisants ) comment la vente peut-elle se faire ??? Vraiment pas clair tout ça ... | 18 girafe, le 6 sep 2008 à 21:41:23Bonjour,
Je suis d'accord que ça ne parait pas clair.
C'est pour ça que j'ai mis autant de temps à débrouiller la question.
Dans la pratique :
- le crédit-rentier ne veut aucun changement à un contrat qui engage son débit-rentier initial jusqu'à son décès.
- il ne va donc pas accepter la vente
- mais elle se fera quand-même
- et comme il ne l'a pas acceptée, le débit-rentier initial restera lié au crédit-rentier par les clauses de la vente initiale.
C'est comme ça que ça se pratique, en tous cas je crois le comprendre comme ça.
Ce qui est sûr maintenant pour moi à presque 100%, c'est que la revente peut se faire sans l'accord du crédit-rentier.
Car le crédit-rentier voit ainsi ses garanties renforcées par ce système.
Le nouvel acquéreur va payer la rente.
Et l'ancien acquéreur est supposé se substituer à lui si le second acquéreur ne le fait pas.
Mais le nouvel acquéreur n'a de toutes façon aucun intérêt à ne pas payer, car il risque de perdre son bien (la clause d'annulation de la vente initiale étant toujours en vigeur). |
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| 19 Chevalier d'éon, le 7 sep 2008 à 00:29:24Bonsoir,
La réponse de votre "notaire" ce que je doute, est hallucinante, vous avez acquis en viager de vos parents...
Il y a en effet, l'application de l'article 918 du Code civil :
"La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdu, ou avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe, sera imputée sur la portion disponible et l'excédent, s'il y en a, sera rapporté à la masse, sera imputée."
Pour éviter ce piège, il faut l'intervention de tous vos frères et soeurs à l'acte de vente, cela est indispensable.
Sur un autre plan fiscal, il faudra réintégrer l'immeuble cédé en viager, dans l'actif de succession.
Demandez à votre notaire, ce qu'il de l'article 918 du Code civil, et l'incidence fiscale sur les droits de succession.
Bon courage, | 20 girafe, le 7 sep 2008 à 10:46:00Pour être plus précise, c'est le clerc de mon notaire qui m'a transmis cette réponse.
Et pour préciser encore, ce bien a été acquis en viager par mes parents, qui sont maintenant décédés tous les deux. Les crédit rentiers sont eux toujours en vie.
Mais je pense que cela ne change rien à la question. Nous devons, en tant qu'héritiers, continuer à payer la rente, et nous agissons à la place de nos parents. | 21 puisette, le 7 sep 2008 à 23:14:14Effectivement,une chose est sûre, les héritiers dans le cas d'un viager héritent de la dette de la rente au crédit-rentier .
Si l'accord du crédit-rentier n'est pas nécessaire pour la revente du bien , quel est dans ce cas le procédé ? Est-ce que l'acheteur paie un bouquet à son vendeur ,(le 1er débit-rentier, c'est à dire vous), et continue le versement de la rente au crédit-rentier initial?
Ou bien est ce que le vendeur (vous) reçoit la totalité du prix du bien et continue à verser lui-même la rente au crédit-rentier comme précédemment ?
J'ai posé la question de la possibilité d'une revente de viager à une agence immo spécialisée dans les viagers , mais je n'ai pas encore reçu de réponse . Je ne manquerai pas de vous la transmettre dès réception . | 22 girafe, le 8 sep 2008 à 10:37:33La procédure normale est :
Le nouvel acquéreur verse le bouquet et paiera la rente au crédit-rentier.
Si ce nouvel acquéreur était défaillant (ce qu'il n'a aucun intérêt à être, car sinon, son bien risque de revenir au crédit-rentier), le 1er acquéreur devrait payer la rente.
Ca ne pose à mon avis pas de pb majeur, sauf que le nouvel acquéreur peut être réticent a l'idée qu'il aura beaucoup de mal à revendre, si besoin, ce viagier acquis en "2ème main". | 23 puisette, le 8 sep 2008 à 12:52:39L' acquéreur verse le bouquet à qui ???
Si c'est au crédit-rentier ,vous avez quoi vous ? plus rien ? | 24 girafe, le 8 sep 2008 à 21:17:15Il s'agit revente : le nouvel acquéreur verse le bouquet à l'acquéreur précendent. |
| 25 Chevalier d'éon, le 16 sep 2008 à 08:59:02Bonsoir,
Dans le bouquet en question, il y a beaucoup plus d'épines que de roses, quant aux pétales...... |
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