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Revente d'un viager libre [Fermé]

topaze-marine - Dernière réponse le 7 sept. 2011 à 11:24
J'ai achete un viager libre que je voudrai revendre .Ayant trouve une personne qui m 'achete l'appartement .Je souhaite avec l'argent faire un nouvel achat et mettre la rente sur mon nouveau bien qui vaut deux fois l'evaluation du viager .Le notaire du credirentier a informe celui ci de ne pas accepter une hypotheque car d'apres lui le credit rentier perdrai son privilege de vendeur en cas de non paiement de rente .J'ai lu sur jurisprudence que l'ont peut forcer le credit rentier a signer malgré sa volonte par le recours d'un huissier J'aimerai avoir confirmation . Merci .
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Est-il possible de revendre un appartement en viager au locataire qui l'occupe ?
Pour un bien évalué à 100 000 euros et dont le crédirentier (une seule tête )est âgé de 84 ans,quel serait le montant du bouquet ?(la rente actuelle est égale au montant du loyer ...)

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Bonjour Topaze et à Marcel........

Le principe est qu'il est possible de revendre un bien viager libre,

Le débirentier peut toujours aliéner le bien vendu car il n'est pas atteint pas l'incessibilité de la rente ; il peut être librement vendu, (ce bien viager), SAUF CONVENTION CONTRAIRE RECONNUE VALABLE,

Mais, MAIS, sur un plan pratique, une telle aliénation ne change pas la situation juridique du crédirentier, celui-ci continue à avoir comme débiteur de la rente son propre acquérereur et bénéficie des mêmes garanties (privilège de vendeur avec l'action résolutoire) L'ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE EST UN TIERS DETENTEUR QUI PEUT SE VOIR DEPOSSEDER SI LE VENDEUR N'EXECUTE PAS SES OBLIGATIONS A L'égard du crédirentier.

J'espère que ma réponse est compréhensible,

Définition à retenir ou à connaître - La rente viagère est la somme qu'une personne dénommée "DEBIRENTIER" doit verser à une autre personne qualiiée "CREDIRENTIER" jusqu'au jour de son décès - ce qui marque l'extinction de la rente.

puisette- 2 sept. 2008 à 11:36
Merci Bucéphale !
En fait, d'après votre explication du 9 mai dernier, et si je comprends bien , le DEBIRENTIER QUOIQU'IL ARRIVE EST TOUJOURS LIE A SON CREDIRENTIER , jusqu'au décès de celui-ci , même s'il peut revendre le bien .
Mais qui accepterait d'acheter un bien ,dont la propriété de l'acquéreur resterait soumise au versement d'une rente par le vendeur à son vendeur précédent (le crédirentier ) ?
Je pensais qu'il était juridiquement possible de céder un viager à une autre personne . C'est à dire de revendre le système entier : le nouvel acheteur paierait un bouquet (réactualisé )au débirentier , et continuerait le versement de la rente viagère au crédirentier initial ,devenant entièrement propriétaire au décès de celui-ci... Cela me paraissait logique , sans léser personne ...
girafe- 3 sept. 2008 à 13:46
Bonjour,

Après des mois de tribulation, je commence enfin à comprendre les tenants et aboutissants qui permettent de revendre un bien acquis en viager.

Lors de la signature de la vente, le débit rentier accepte en général 2 clauses : la "clause de privilège de vendeur" et la "clause résolutoire" (annulation de la vente si non paiement de la rente).
Pour qu'il puisse revendre, le crédit rentier va vouloir que ces 2 clauses soient toujours actives vis à vis de son 1er acquéreur.
C'est possible de vendre si ces deux clauses sont maintenues.

J'ai trouvé une personne précieuse : il s'agit d'un notaire qui est maintenant responsable d'une agence immobilière spécialisée dans les viagers. Si votre vente passe par cette agence immobilière, vous serez bien conseillé, je pense. il s'agit d'une agence sur Nice, qui travaille sur toute la France.
puisette- 3 sept. 2008 à 16:49
Bonjour ,
Merci pour les éclaircissements , et renseignements donnés par votre précieux contact notario-immobilier...
Je comprends que la vente est possible si les clauses sont toujours actives vis à vis du 1er ACQUEREUR ,c'est à dire VOUS!!!
Donc ,c'est bien ce que nous disait Topaze ,le débit-rentier ,malgré la revente ,restera toujours juridiquement responsable envers le crédit-rentier...Il faudrait donc trouver un acheteur qui accepterait que sa propriété soit en quelque sorte hypothéquée par vos versements de rente viagère ...C'est à dire qu'il perdrait sa propriété si VOUS ne versez plus cette rente ...C'est aussi incongru que ça ,mais apparemment les explications se rejoignent ...Pas facile de trouver un tel acheteur !!!!
girafe- 5 sept. 2008 à 23:25
Il faut à mon avis s'adresser à des agences immobilières spécialisées dans les viagers. Sur le site de l'une d'entre elle, j'ai lu qu'un tiers (1/3) de leurs ventes sont des reventes.
Roshani- 7 sept. 2011 à 11:24
Avez vous les coordonnée d'un notaire spécialisé dans les ventes vuagères libre? merci
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bonjour es possible de louer un bien ( acheter en viager libre avec rente )? et toujours sous la contraite de la rente de se viager.

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Je suis sur le point d'avoir des réponses précises et confirmées par mon notaire. En fouillant bien sur Internet. Il me semble avaoir compris les tenants et aboutissants de ces situations qui sont souvent mal expliquées.

Ma conclusion, à faire valider par mon notaire, est que je peux revendre sans accord des crédit-rentiers. Les nouveaux acquéreur paieront la rente, et je recevrai un bouquet.

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quel est ce bien, ou se trouve t'il dans paris...
Pourriez vous me donner les détails de ce viager.
Merci

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Bonjour,
Avez-vous trouvé des réponses ?

puisette- 2 sept. 2008 à 11:04
Bonjour!
Non je n'ai pas eu de réponse directe . Cependant celle adressée à Topaze et Marcel m'a un peu renseignée ,et si j'ai bien compris, quelle que soit la situation, le débirentier reste toujours redevable à son vendeur ,jusqu'à son décès ,même si le bien a été revendu à une tierce personne ...C'est du moins ce que j'en comprends ...
En savez vous plus ?
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Dissuasif ,mais pas "juridiquement impossible "... C'est donc la conclusion . Il faudra donc trouver un acheteur qui acceptera de prendre le risque de tout perdre un jour si vous ne versez pas , ne serait ce qu'une mensualité ,de la rente viagère à votre crédit-rentier ...Et il faudra aussi que ,auparavant,le crédit-rentier ait accepté cette revente ...
Voilà en résumé les conditions requises pour cette tractation ... Il y a plus simple ,en effet !

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Les gros problèmes du viager immobilier apparaissent lorsque, d'abord, le débit rentier ne paye plus les rentes (la régularité n'est absolument pas garantie, la clause résolutoire est un leurre de ce point de vue] puis lorsqu'il est mis en redressement et/ou en liquidation de biens, et si le crédit rentier a soigneusement sélectionné son premier acheteur [ce qui ne garanti pas qu'il ne sera pas mis en faillite] il n'aura par contre aucun moyen de choisir le nouveau débit rentier.
Il n'y a pas de moyen légal de se prémunir contre les défaillances, sinon, mais difficile à obtenir, la caution solidaire d'un tiers solvable. Et un escroc bien informé sera toujours le gagnant. Ce qui n'émeut pas le moins du monde les professionnels (Agences*, notaires*, professions judiciaires... ni les politiques)
*Tous prétendent à l'infaillibilité des clauses contenues dans l'acte. Soit ils sont ignorants (peu probable) soit ils sont plus intéressés par leurs honoraires ou commissions que par les intérêts de leurs clients.
Pour un exemple, allez dans Google et entrez > Viager = Danger )
Vous pouvez aussi m'interroger par mel
19

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bonjour, je suis dans le même cas que vous ....et je cherche aussid es réponses désespérement ! avez-vous eu quelque chose de votre coté???

merci pour votre aide!

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Ah mais ça change tout !
Je viens de répondre à Bucéphale pour son intervention du 9 mai dernier , (voir plus haut ),et elle m'étonnait car d'après ce qu'il en disait ,une telle vente était JURIDIQUEMENT impossible ! Le débirentier étant d'après lui TOUJOURS LIE à son crédirentier jusqu'à son décès ,même en cas de revente !!
Votre solution nous donne un espoir . Attendons confirmation de votre Notaire ...

puisette- 7 sept. 2008 à 23:14
Effectivement,une chose est sûre, les héritiers dans le cas d'un viager héritent de la dette de la rente au crédit-rentier .
Si l'accord du crédit-rentier n'est pas nécessaire pour la revente du bien , quel est dans ce cas le procédé ? Est-ce que l'acheteur paie un bouquet à son vendeur ,(le 1er débit-rentier, c'est à dire vous), et continue le versement de la rente au crédit-rentier initial?
Ou bien est ce que le vendeur (vous) reçoit la totalité du prix du bien et continue à verser lui-même la rente au crédit-rentier comme précédemment ?

J'ai posé la question de la possibilité d'une revente de viager à une agence immo spécialisée dans les viagers , mais je n'ai pas encore reçu de réponse . Je ne manquerai pas de vous la transmettre dès réception .
girafe- 8 sept. 2008 à 10:37
La procédure normale est :
Le nouvel acquéreur verse le bouquet et paiera la rente au crédit-rentier.
Si ce nouvel acquéreur était défaillant (ce qu'il n'a aucun intérêt à être, car sinon, son bien risque de revenir au crédit-rentier), le 1er acquéreur devrait payer la rente.

Ca ne pose à mon avis pas de pb majeur, sauf que le nouvel acquéreur peut être réticent a l'idée qu'il aura beaucoup de mal à revendre, si besoin, ce viagier acquis en "2ème main".
puisette- 8 sept. 2008 à 12:52
L' acquéreur verse le bouquet à qui ???
Si c'est au crédit-rentier ,vous avez quoi vous ? plus rien ?
girafe- 8 sept. 2008 à 21:17
Il s'agit revente : le nouvel acquéreur verse le bouquet à l'acquéreur précendent.
Chevalier d'éon puisette - 16 sept. 2008 à 08:59
Bonsoir,

Dans le bouquet en question, il y a beaucoup plus d'épines que de roses, quant aux pétales......
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De quelles épines voulez-vous parler ?
Nous ne sommes hélas pas en pleine poésie , mais plutôt dans une situation des plus terre à terre (c'est le cas de le dire) dont on aimerait sortir sans trop de dégâts...

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En première vente ou en revente, le crédit rentier est toujours à la merci d'un mauvais payeur, et si le débit rentier est mis en faillitte, c'est le cauchemar. Ne comptez pas sur les professionels du viager, notaires ou agences : soit ils sont ignorants, c'est le plus courant, soit ils mentent, au moins par omission. Quelques avocats spécialisés connaissant à la fois le code du commerce et l'immobilier sauront vous conseiller, s'il n'est pas trop tard...
Comme l'écrit 19 > dans Google, tapez viager=danger, vous arriverez sur deux ou trois sites édifiants, suivez les liens.
L'adresse de V.I.D. (Viager Informations Danger) :
ww.viager-infos-danger.over-blog.fr
(vous pouvez laisser un commentaire, éventuellement une adresse)
V I D

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Bonjour,
Lors d'une vente en viager, si l'acheteur (débirentier) ne paie plus les rentes, il perd tout : bouquet + rentes déjà versées et le vendeur récupère la totalité du bien (il peut ainsi le remettre en vente).
En cas de revente faite par le 1er débirentier, le 2ème débirentier va payer un bouquet à ce 1er acheteur et POURSUIVRE le paiement des rentes (réévaluées en principe tous les ans - voir indice INSEE) au 1er vendeur.
S'il ne paie plus les rentes, on revient à ce qui est écrit ci-dessus, à savoir que le 1er vendeur récupère la pleine propriété du bien, en conservant bien sûr le bouquet initial et les rentes payées par les 2 acquéreurs.
PS : il y a environ 12 à 13.000 ventes de viagers en France par an et pratiquement le même nombre de Notaires : comme certains en font beaucoup, d'autres .... n'en font pas du tout !
Donc, choisissez bien le vôtre ! ! !
S'il y a des Notaires (qui maîtrisent parfaitement le viager) dans l'assistance, merci à eux de confirmer.

BY- 15 janv. 2009 à 03:39
POUR LA QUESTION D UN VIAGER LE MIEUX EST DE PRENDRE UN VIGER LIBRE SUR UNE TETE AVEC UN PETIT BOUQUET ET UNE RENTE MENSUELLE CAR ETANT AQUARENTE D UN VIAGER DE CE TYPE JE DOIS REGLER TOUTES LES REPARATIONS LOURDES TOITURE FACADE CAR LA RAISON EST QUE LE VIAGER LIBRE FAIT DE VOUS UN PROPRIETAIRE IMMEDIAT AVEC TOUTES LES CHARGES ET PAIEMENTS ADMINITRATIFS MAIS J Y HABITE ET J ESTIME QUE JE SUIS NULLEMENT PERDANTE
manolita dixneuf - 1 avril 2009 à 11:52
bonjour a tous :
voici mon probléme, j'avais signé un contrat tout était parfait mais aprés cela a change, les débirentier veulent 15 jours l'appartement plus mes deux studio pour les vacaces( je fais de la location saisonniere)
on avait dit 6 ans peut-étre et apré on se retrouve a 3 ans .
nous avons lu sur l'ordinateur que en cas ou le débirentier ne paerait plus la rente nous devrions rendre le bouquet et là nous avons peur de signer , nous sommes tré inquier du plus nous sommes agés merci de me répodre
manolita
dixneuf- 1 avril 2009 à 14:59
Impossible de répondre à une telle demande aussi imprécise
toto- 5 août 2010 à 19:05
Mais si je rachete un viager je paye la rente à qui?
Si je la verse directement au crédit rentier, je ne peux pa dépendre du non versement de la rente par le premier acquéreur? donc je ne risque pas d'être dépossédée du bien!
e- 6 mars 2011 à 12:03
Bonjour,
je viens de prendre connaissance de plusieurs questions sur le Rente Viager, je vais faire des réponses assez claires: La vente immobilière en viager compte parmi les contrats dits aléatoire .Elle est définie par la Loi comme une convention réciproque,dépendent d'un événement incertain [art.1964 du Code civil)
La question des litiges portant sur le paiement de la rente et la préoccupation du Crédirentier [Vendeur] relève en pratique des garanties qui lui assureront un moyen efficace de se prémunir contre éventuelle défaillance [du Débirentier] = [Acheteur]. En vertu de l'article 2374, alinéa 1er du Code civil le privilège du vendeur [crédirentier] naît du contrat de vente immobilière.La Cour de cassation décide de manière constante que le vendeur est seul privilégié pour le paiement du prix dû que ce soit en capital ou sous forme de rente. Il est par conséquent recommandé d'exiger du Notaire instrumentaire de prendre une inscription à la Conservatoire des Hypothèques de sa ville au titre du privilège du vendeur d'immeuble dans un délai de 2 mois suivant l'acte de vente. Cette précaution prise , en cas de défaut de paiement des arrérages ce privilège autorise le crédirentier à saisir et faire vendre le biens de son débiteur [article 1978 du Code civil] Cette disposition écarte a contrario les dispositions de l'article 1184 du Code civil. Dés lors , le crédirentier serait bien inspiré de faire insérer au contrat de vente une clause résolutoire. Elle est incréée dans la plupart des conventions de viager immobilier. Cette clause ouvre le droit de demander en justice la vente lorsque les conditions visées par la clause se réalisent, en cas d'inexécution par l'acheteur [ débirentier] de son obligation de payer. Et pour finir : Il import de faire figurer de manière expresse que la résolution interviendra de plein droit en cas de défaut de paiement de la rente. Le Juge n'a aucun pouvoir pour apprécier les motifs ayant entraîné les manquements contractuels constatés si toutefois les parties à la convention ont expressément convenu que la résolution du contrat aurait lieu de plein droit.. En toute hypothèse, lorsque la résolution est prononcée , le contrat est considéré n'avoir jamais existé. Conclusions: Un débirentier qui verse un bouquet de plusieurs milliers d'Euros et plusieurs rentes, s'il ne paie pas, il va tout perdre. Et le crédirentier peut revendre son bien une autre fois sans remettre l'argent déjà reçu du débirentier. Avis aux débirentier!!!! Jesselee
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j'aimerais discuter avec vous est-ce possible ?

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bonsoir, vous pouvez revendre ce viager, le credirentier ne peut pas s'y opposer, mais vous devez vendre à un acquereur qui payera la rente ,et reprendra les termes de votre acte . vous serez toujours solidaire en cas de problème, cet acquereur doit être capable d'assurer le bon paiement de la rente jusqu'au décès du crédirentier.
à bientôt
spmontblanc

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Dans le cas ou un bien a été acheté avec une constitution de rente, le débirentier qui revend ensuite reste responsable du paiement des rentes en cas de défaillance du nouvel acheteur. Je pense que tout le monde a compris. Mais, ATTENTION DANGER, si ce deuxième débirentier fait faillite, le bien rentrera dans l'actif de la liquidation: et les rentes ne seront plus payées. Alors question:
"" en cas de liquidation judiciaire du 2ème débirentier, le 1er reste-t-il responsable ?, peut-il être condamner à payer, ceci alors que face à la Procédure Collective il n'a aucun recours et aucun moyen de faire jouer les sûretés sur le bien ? "" Dans l'hypothèse de la faillite, c'est soit le premier vendeur (crédirentier) soit le revendeur qui sera lèsé.
Vendeur en viager, informez-vous sur "" www.viager-infos-danger.over-blog.fr ""

dominiquecaen 1466Messages postés vendredi 18 janvier 2008Date d'inscription 4 juin 2015 Dernière intervention - 5 août 2010 à 21:31
Bonsoir,

Une petite précision, les vendeurs successifs sont solidaires vis à vis du crédirentier, en cas de défaillance de l'un le crédirentier peut se retourner contre les autres.

C'est un principe bien connu, dans un domaine analogue de solidarité, par exemple, un commerçant cède son droit au bail, le nouveau titulaire du droit de bail, ne paie plus le loyer, le propriétaire des murs, va poursuivre le cèdant du droit au bail, car les deux sont solidaires pour le paiement du loyer vis à vis du bailleur.
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Bonjour

dites moi l'adresse et la description du bien en viager que vous voulez revendre.
Si elle me convient nous examinerons plus avant le problème.
Salutations

Votre revente est toujours possible, simplement que vous restez jusqu'à la fin responsable vis à vis du crédit rentier, mais on peut toujours trouver des solutions

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