Statut : Non résolu

Revente d'un viager libre

topaze-marine, le mardi 15 avril 2008 à 22:15:47

J'ai achete un viager libre que je voudrai revendre .Ayant trouve une personne qui m 'achete l'appartement .Je souhaite avec l'argent faire un nouvel achat et mettre la rente sur mon nouveau bien qui vaut deux fois l'evaluation du viager .Le notaire du credirentier a informe celui ci de ne pas accepter une hypotheque car d'apres lui le credit rentier perdrai son privilege de vendeur en cas de non paiement de rente .J'ai lu sur jurisprudence que l'ont peut forcer le credit rentier a signer malgré sa volonte par le recours d'un huissier J'aimerai avoir confirmation . Merci .

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leeloo7, le mercredi 30 avril 2008 à 09:38:45

bonjour, je suis dans le même cas que vous ....et je cherche aussid es réponses désespérement ! avez-vous eu quelque chose de votre coté???

merci pour votre aide!

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dadou, le vendredi 9 mai 2008 à 00:15:11

quel est ce bien, ou se trouve t'il dans paris...
Pourriez vous me donner les détails de ce viager.
Merci

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Bucéphale, le vendredi 9 mai 2008 à 01:48:42

Bonjour Topaze et à Marcel........

Le principe est qu'il est possible de revendre un bien viager libre,

Le débirentier peut toujours aliéner le bien vendu car il n'est pas atteint pas l'incessibilité de la rente ; il peut être librement vendu, (ce bien viager), SAUF CONVENTION CONTRAIRE RECONNUE VALABLE,

Mais, MAIS, sur un plan pratique, une telle aliénation ne change pas la situation juridique du crédirentier, celui-ci continue à avoir comme débiteur de la rente son propre acquérereur et bénéficie des mêmes garanties (privilège de vendeur avec l'action résolutoire) L'ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE EST UN TIERS DETENTEUR QUI PEUT SE VOIR DEPOSSEDER SI LE VENDEUR N'EXECUTE PAS SES OBLIGATIONS A L'égard du crédirentier.

J'espère que ma réponse est compréhensible,

Définition à retenir ou à connaître - La rente viagère est la somme qu'une personne dénommée "DEBIRENTIER" doit verser à une autre personne qualiiée "CREDIRENTIER" jusqu'au jour de son décès - ce qui marque l'extinction de la rente.

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puisette, le mardi 2 septembre 2008 à 11:36:14

Merci Bucéphale !
En fait, d'après votre explication du 9 mai dernier, et si je comprends bien , le DEBIRENTIER QUOIQU'IL ARRIVE EST TOUJOURS LIE A SON CREDIRENTIER , jusqu'au décès de celui-ci , même s'il peut revendre le bien .
Mais qui accepterait d'acheter un bien ,dont la propriété de l'acquéreur resterait soumise au versement d'une rente par le vendeur à son vendeur précédent (le crédirentier ) ?
Je pensais qu'il était juridiquement possible de céder un viager à une autre personne . C'est à dire de revendre le système entier : le nouvel acheteur paierait un bouquet (réactualisé )au débirentier , et continuerait le versement de la rente viagère au crédirentier initial ,devenant entièrement propriétaire au décès de celui-ci... Cela me paraissait logique , sans léser personne ...

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girafe, le mercredi 3 septembre 2008 à 13:46:11

Bonjour,

Après des mois de tribulation, je commence enfin à comprendre les tenants et aboutissants qui permettent de revendre un bien acquis en viager.

Lors de la signature de la vente, le débit rentier accepte en général 2 clauses : la "clause de privilège de vendeur" et la "clause résolutoire" (annulation de la vente si non paiement de la rente).
Pour qu'il puisse revendre, le crédit rentier va vouloir que ces 2 clauses soient toujours actives vis à vis de son 1er acquéreur.
C'est possible de vendre si ces deux clauses sont maintenues.

J'ai trouvé une personne précieuse : il s'agit d'un notaire qui est maintenant responsable d'une agence immobilière spécialisée dans les viagers. Si votre vente passe par cette agence immobilière, vous serez bien conseillé, je pense. il s'agit d'une agence sur Nice, qui travaille sur toute la France.

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puisette, le mercredi 3 septembre 2008 à 16:49:56

Bonjour ,
Merci pour les éclaircissements , et renseignements donnés par votre précieux contact notario-immobilier...
Je comprends que la vente est possible si les clauses sont toujours actives vis à vis du 1er ACQUEREUR ,c'est à dire VOUS!!!
Donc ,c'est bien ce que nous disait Topaze ,le débit-rentier ,malgré la revente ,restera toujours juridiquement responsable envers le crédit-rentier...Il faudrait donc trouver un acheteur qui accepterait que sa propriété soit en quelque sorte hypothéquée par vos versements de rente viagère ...C'est à dire qu'il perdrait sa propriété si VOUS ne versez plus cette rente ...C'est aussi incongru que ça ,mais apparemment les explications se rejoignent ...Pas facile de trouver un tel acheteur !!!!

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girafe, le vendredi 5 septembre 2008 à 23:25:40

Il faut à mon avis s'adresser à des agences immobilières spécialisées dans les viagers. Sur le site de l'une d'entre elle, j'ai lu qu'un tiers (1/3) de leurs ventes sont des reventes.

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puisette, le vendredi 13 juin 2008 à 17:54:17

Est-il possible de revendre un appartement en viager au locataire qui l'occupe ?
Pour un bien évalué à 100 000 euros et dont le crédirentier (une seule tête )est âgé de 84 ans,quel serait le montant du bouquet ?(la rente actuelle est égale au montant du loyer ...)

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charkan, le jeudi 17 juillet 2008 à 00:16:08

bonjour es possible de louer un bien ( acheter en viager libre avec rente )? et toujours sous la contraite de la rente de se viager.

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girafe, le mardi 2 septembre 2008 à 00:40:03

Bonjour,
Avez-vous trouvé des réponses ?

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puisette, le mardi 2 septembre 2008 à 11:04:22

Bonjour!
Non je n'ai pas eu de réponse directe . Cependant celle adressée à Topaze et Marcel m'a un peu renseignée ,et si j'ai bien compris, quelle que soit la situation, le débirentier reste toujours redevable à son vendeur ,jusqu'à son décès ,même si le bien a été revendu à une tierce personne ...C'est du moins ce que j'en comprends ...
En savez vous plus ?

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girafe, le mardi 2 septembre 2008 à 11:13:04

Je suis sur le point d'avoir des réponses précises et confirmées par mon notaire. En fouillant bien sur Internet. Il me semble avaoir compris les tenants et aboutissants de ces situations qui sont souvent mal expliquées.

Ma conclusion, à faire valider par mon notaire, est que je peux revendre sans accord des crédit-rentiers. Les nouveaux acquéreur paieront la rente, et je recevrai un bouquet.

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puisette, le mardi 2 septembre 2008 à 11:44:44

Ah mais ça change tout !
Je viens de répondre à Bucéphale pour son intervention du 9 mai dernier , (voir plus haut ),et elle m'étonnait car d'après ce qu'il en disait ,une telle vente était JURIDIQUEMENT impossible ! Le débirentier étant d'après lui TOUJOURS LIE à son crédirentier jusqu'à son décès ,même en cas de revente !!
Votre solution nous donne un espoir . Attendons confirmation de votre Notaire ...

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Chevalier d'éon , le mercredi 3 septembre 2008 à 19:51:30

Bonjour,

La réponse de Bucéphale est mal interprétée, la vente N'EST PAS JURIDIQUEMENT IMPOSSIBLE, MAIS DIFFICILE EN PRATIQUE, du fait que le premier vendeur, bénéficie toujours de ses garanties pour le paiement de la rente, (privilège de vendeur avec action résolutoire), c'est là la difficulté, qui en pratique, est trés dissuassif. En cas de non-paiement, ce vendeur, peut faire résilier la vente, et toutes les autres cessions tombent aussi....

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girafe, le vendredi 5 septembre 2008 à 23:32:20

Voici la réponse de mon notaire. J'ai masqué les noms.

"Vous pouvez effectivement revendre l’immeuble acquis par vos parents à Monsieur et Madame XXX en leur imposant le service de la rente viagère toujours due aux époux ZZZ ; bien entendu le fait d’aliéner cet immeuble ne vous libérera pas vis-à-vis de Monsieur et Madame ZZZ du paiement de la rente puisqu’il vous sera impossible d’obtenir leur accord pour un changement de débiteur.

Monsieur et Madame WWW seraient-ils d’accord pour cette solution et pour acquérir la totalité de la propriété ?

Il vous appartient de fixer un prix de vente qui sera payé comptant et en plus du prix de vente ils s’engageront à assumer la charge de la rente.

Restant à votre disposition, je vous prie de croire, Madame, à l’assurance de mes sentiments dévoués."

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puisette, le samedi 6 septembre 2008 à 21:26:01

Désolé , mais je ne comprends rien à la réponse de votre notaire .En 4 lignes il dit une chose et ensuite son contraire ! Il annonce d'abord qu'il sera impossible d'obtenir l'accord du crédit-rentier pour un changement de débiteur ... puis, qu'il vous appartiendra de fixer un prix à vos acheteurs qui s'engageront à payer également la rente ...Mais alors ,si on n'obtient pas l'accord du crédit-rentier ,(même si on a trouvé des acheteurs miraculeusement complaisants ) comment la vente peut-elle se faire ??? Vraiment pas clair tout ça ...

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girafe, le samedi 6 septembre 2008 à 21:41:23

Bonjour,
Je suis d'accord que ça ne parait pas clair.
C'est pour ça que j'ai mis autant de temps à débrouiller la question.
Dans la pratique :
- le crédit-rentier ne veut aucun changement à un contrat qui engage son débit-rentier initial jusqu'à son décès.
- il ne va donc pas accepter la vente
- mais elle se fera quand-même
- et comme il ne l'a pas acceptée, le débit-rentier initial restera lié au crédit-rentier par les clauses de la vente initiale.
C'est comme ça que ça se pratique, en tous cas je crois le comprendre comme ça.

Ce qui est sûr maintenant pour moi à presque 100%, c'est que la revente peut se faire sans l'accord du crédit-rentier.

Car le crédit-rentier voit ainsi ses garanties renforcées par ce système.
Le nouvel acquéreur va payer la rente.
Et l'ancien acquéreur est supposé se substituer à lui si le second acquéreur ne le fait pas.
Mais le nouvel acquéreur n'a de toutes façon aucun intérêt à ne pas payer, car il risque de perdre son bien (la clause d'annulation de la vente initiale étant toujours en vigeur).

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Chevalier d'éon, le dimanche 7 septembre 2008 à 00:29:24

Bonsoir,

La réponse de votre "notaire" ce que je doute, est hallucinante, vous avez acquis en viager de vos parents...

Il y a en effet, l'application de l'article 918 du Code civil :

"La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdu, ou avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe, sera imputée sur la portion disponible et l'excédent, s'il y en a, sera rapporté à la masse, sera imputée."

Pour éviter ce piège, il faut l'intervention de tous vos frères et soeurs à l'acte de vente, cela est indispensable.

Sur un autre plan fiscal, il faudra réintégrer l'immeuble cédé en viager, dans l'actif de succession.

Demandez à votre notaire, ce qu'il de l'article 918 du Code civil, et l'incidence fiscale sur les droits de succession.

Bon courage,

Répondre à Chevalier d'éon

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girafe, le dimanche 7 septembre 2008 à 10:46:00

Pour être plus précise, c'est le clerc de mon notaire qui m'a transmis cette réponse.

Et pour préciser encore, ce bien a été acquis en viager par mes parents, qui sont maintenant décédés tous les deux. Les crédit rentiers sont eux toujours en vie.

Mais je pense que cela ne change rien à la question. Nous devons, en tant qu'héritiers, continuer à payer la rente, et nous agissons à la place de nos parents.

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puisette, le dimanche 7 septembre 2008 à 23:14:14

Effectivement,une chose est sûre, les héritiers dans le cas d'un viager héritent de la dette de la rente au crédit-rentier .
Si l'accord du crédit-rentier n'est pas nécessaire pour la revente du bien , quel est dans ce cas le procédé ? Est-ce que l'acheteur paie un bouquet à son vendeur ,(le 1er débit-rentier, c'est à dire vous), et continue le versement de la rente au crédit-rentier initial?
Ou bien est ce que le vendeur (vous) reçoit la totalité du prix du bien et continue à verser lui-même la rente au crédit-rentier comme précédemment ?

J'ai posé la question de la possibilité d'une revente de viager à une agence immo spécialisée dans les viagers , mais je n'ai pas encore reçu de réponse . Je ne manquerai pas de vous la transmettre dès réception .

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girafe, le lundi 8 septembre 2008 à 10:37:33

La procédure normale est :
Le nouvel acquéreur verse le bouquet et paiera la rente au crédit-rentier.
Si ce nouvel acquéreur était défaillant (ce qu'il n'a aucun intérêt à être, car sinon, son bien risque de revenir au crédit-rentier), le 1er acquéreur devrait payer la rente.

Ca ne pose à mon avis pas de pb majeur, sauf que le nouvel acquéreur peut être réticent a l'idée qu'il aura beaucoup de mal à revendre, si besoin, ce viagier acquis en "2ème main".

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puisette, le lundi 8 septembre 2008 à 12:52:39

L' acquéreur verse le bouquet à qui ???
Si c'est au crédit-rentier ,vous avez quoi vous ? plus rien ?

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girafe, le lundi 8 septembre 2008 à 21:17:15

Il s'agit revente : le nouvel acquéreur verse le bouquet à l'acquéreur précendent.

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Chevalier d'éon, le mardi 16 septembre 2008 à 08:59:02

Bonsoir,

Dans le bouquet en question, il y a beaucoup plus d'épines que de roses, quant aux pétales......

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puisette, le jeudi 4 septembre 2008 à 03:07:07

Dissuasif ,mais pas "juridiquement impossible "... C'est donc la conclusion . Il faudra donc trouver un acheteur qui acceptera de prendre le risque de tout perdre un jour si vous ne versez pas , ne serait ce qu'une mensualité ,de la rente viagère à votre crédit-rentier ...Et il faudra aussi que ,auparavant,le crédit-rentier ait accepté cette revente ...
Voilà en résumé les conditions requises pour cette tractation ... Il y a plus simple ,en effet !

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puisette, le mardi 16 septembre 2008 à 11:36:26

De quelles épines voulez-vous parler ?
Nous ne sommes hélas pas en pleine poésie , mais plutôt dans une situation des plus terre à terre (c'est le cas de le dire) dont on aimerait sortir sans trop de dégâts...

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dixneuf, le mercredi 24 septembre 2008 à 13:22:07

Les gros problèmes du viager immobilier apparaissent lorsque, d'abord, le débit rentier ne paye plus les rentes (la régularité n'est absolument pas garantie, la clause résolutoire est un leurre de ce point de vue] puis lorsqu'il est mis en redressement et/ou en liquidation de biens, et si le crédit rentier a soigneusement sélectionné son premier acheteur [ce qui ne garanti pas qu'il ne sera pas mis en faillite] il n'aura par contre aucun moyen de choisir le nouveau débit rentier.
Il n'y a pas de moyen légal de se prémunir contre les défaillances, sinon, mais difficile à obtenir, la caution solidaire d'un tiers solvable. Et un escroc bien informé sera toujours le gagnant. Ce qui n'émeut pas le moins du monde les professionnels (Agences*, notaires*, professions judiciaires... ni les politiques)
*Tous prétendent à l'infaillibilité des clauses contenues dans l'acte. Soit ils sont ignorants (peu probable) soit ils sont plus intéressés par leurs honoraires ou commissions que par les intérêts de leurs clients.
Pour un exemple, allez dans Google et entrez > Viager = Danger )
Vous pouvez aussi m'interroger par mel
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