Bonjour,
Voilà de quoi remplir votre 1er mai, ça occupe quand il pleut, quoiqu'ici, grand soleil !
http://droit finances.commentcamarche.net/transmission/ds110 les avantages de la donation partage.php3
http://droit finances.commentcamarche.net/impot donation succession/imp1140 droits de donation.php3
http://droit finances.commentcamarche.net/impot donation succession/imp1100 montant des droits.php3

- L'usufruitier doit entretenir le bien (art 605 du code civil), sauf les grosses réparations (art 606).
http://www.legifrance.gouv.fr/...
- L'usufruitier seul ne peut disposer du bien.
- Testament manuel, que l'on nomme "olographe". Parfaitement légal, sous réserve de ceraines règles :
http://droit finances.commentcamarche.net/transmission/ds30 testament mode d emploi.php3
Dernier point, la valeur de l'usufruit : à "63-64 ans" elle est de 4/10 (et de 3/10 entre 70 et 79 ans et ainsi de suite).
Ouf !
Cordialement.

Bonjour,
je vous remercie pour votre rapide message, c'est gentil ; mais vous me demandez de me référer à des textes de lois , je pensais que vous me donneriez une réponse plus claire écrite de vos mains ; pouvez vous le faire ??? j'ai eu ma cousine hier soir qui me parle de viager ; peut on envisagé un viager dans ce cas ??? est ce une formule intéressante, mais pas pour nous ???
qu'en pensez vous ? merci de vos réponses et éclaircissements
cordialement

Re,
Bon, au boulot, pauvre de moi ! Je vous ai fait parvenir de dossier complet établi par les professionnels du forum afin que vous puissiez l'étudier et l'adapter à votre situation, vos questions étant très complètes.

- Donation entre cousines : pas d'abattement et droits allant de 55 à 60 % selon de degré de cousinage. La donatrice se gardant l'usufruit et celui-ci valant actuellement 40 %, les droits ne seraient dûs que sur la nue-propriété, sachant qu'au décès de l'usufruitière, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits ni formalité.
Si la donation a lieu avant les 70 ans de la donatrice, une "ristourne" de 35 % est appliquée sur le montant des droits.

- Les droits sont normalement payés par le donataire (celui qui reçoit) mais le donateur peut les payer. Auquel cas, ces droits ne sont pas taxés (% ci-dessus).

- Les travaux d'entretien (ainsi que les impôts locaux) sont dûs par l'usufruitier. Seuls les gros travaux (murs porteurs, toitures, clôtures...) sont le fait du nu-propriétaire (Mais un toit abîmé par la grêle doit être réparé par l'usufruitier).

L'usufruitier seul ne peut disposer du bien (Donner, vendre, hypothéquer). Il doit avoir l'accord, le cas échéant, de TOUS les nus-propriétaires.

Le testament olographe est parfaitement légal pourvu qu'il respecte certaines formes (Cf dossier que je vous ai joint). Son inconvénient est qu'il reporte l'affaire au décès de la donatrice, que les droits porteront sur la totalité de la valeur des biens et, bien évidemment, plus de ristourne sur le montant des droits.
En espérant, je ne crois pas mais dans ce cas que l'on me corrige, ne pas avoir commis d'erreur.
Cordialement.

Bonjour
je vous remercie infiniment pour les réponses que vous m'avez apportées c'est beaucoup plus clair ; par contre notre cousine par alliance me parle de viager ; pouvez vous me donner les obligations de chaque partie au niveau des travaux à effectuer dans la maison, qui doit les faire ? - impôts à payer - y a t il une imposition pour chacun (je pense que le "vendeur" en viager doit déclarer ces revenus dans sa déclaration d'impôts) je pense qu'il faut passer devant un notaire ?? (ce n'est pas une succession donc pas de droits dans ce cas) peut on habiter une partie de la maison avant que le "vendeur" ne décéde ? si oui, peut on y faire des travaux ? qui les paie ? merci pour vos réponses

j'ai un autre problème à vous soumettre pour une autre affaire ; notre père décédé en 1974 avait une maitresse depuis environ 20 ans tout en restant marié à notre mère ; de cette union est né 1 ou 2 frères (je ne suis pas sure de la filiation à 100 %) , notre père a participé à l'achat de leur maison en faisant deux emprunts dont les papiers ont été retrouvés par un des fils en vidant la maison au décès de cette femme ; ce qui représente une somme d'environ 130 000f actuels ; l'acte notarié n'a été fait à l'époque qu'au nom de cette femme ; je ne pense pas que nous ayons un droit de succession sur cette maison, mais je voudrais en être certaine ; mais je ne veux pas d'histoires.... nous avons renoué des liens avec les deux demi frères - merci de vos réponses
cordialement

Bonjour
je vous remercie infiniment pour les réponses que vous m'avez apportées c'est beaucoup plus clair ; par contre notre cousine par alliance me parle de viager ; pouvez vous me donner les obligations de chaque partie au niveau des travaux à effectuer dans la maison, qui doit les faire ? - impôts à payer - y a t il une imposition pour chacun (je pense que le "vendeur" en viager doit déclarer ces revenus dans sa déclaration d'impôts) je pense qu'il faut passer devant un notaire ?? (ce n'est pas une succession donc pas de droits dans ce cas) peut on habiter une partie de la maison avant que le "vendeur" ne décéde ? si oui, peut on y faire des travaux ? qui les paie ? merci pour vos réponses

j'ai oublié une question : vous me dites que si c'est le donateur qui paie les droits ceux ci ne sont pas taxés ; ça veut dire qu'il n'y a pas les 60 % de droits de succession à payer ???? que paie t elle alors ????

j'ai un autre problème à vous soumettre pour une autre affaire ; notre père décédé en 1974 avait une maitresse depuis environ 20 ans tout en restant marié à notre mère ; de cette union est né 1 ou 2 frères (je ne suis pas sure de la filiation à 100 %) , notre père a participé à l'achat de leur maison en faisant deux emprunts dont les papiers ont été retrouvés par un des fils en vidant la maison au décès de cette femme ; ce qui représente une somme d'environ 130 000f actuels ; l'acte notarié n'a été fait à l'époque qu'au nom de cette femme ; je ne pense pas que nous ayons un droit de succession sur cette maison, mais je voudrais en être certaine ; mais je ne veux pas d'histoires.... nous avons renoué des liens avec les deux demi frères - merci de vos réponses
cordialement

Bonsoir,
Vous trouverez ci-dessous tout ce qu'il faut savoir sur le viager.
http://www.pratique.fr/vieprat/log/prop/daf1902.htm

Les travaux : deux cas de figure ; soit le viager est libre et vous faites ce que vous voulez, soit il est occupé et on se retrouve dans le cas de figure décrit plus haut de démembrement entre usufruit et nue-propriété.
La possibilité d'habiter une partie de la maison avant que le vendeur décède doit pouvoir faire l'objet d'un accord entre les parties.

Le donateur peut prendre en charge les frais et droits dûs normalement par le bénéficiaire de la donation. L'administration ne tient pas compte de cette libéralité supplémentaire pour calculer le montant de ces droits.
Exemple : M. Martin donne 100 à sa concubine. Normalement, celle-ci doit payer 60 de droits et ne récupérera que 40% de la somme transmise. Si M. Martin prend en charge les droits, elle récupérera 100 pour 160 transmis, soit 62,5%.

Dans la succession de votre père, que vous ayez ou non des droits ne changera pas grand chose : 34 ans, il y a prescription.
Cordialement.

Bonjour,
je vous remercie pr toutes vos réponses claires et précises ; bien qu'il fasse soleil et chaud , j'aurais une autre question à vous poser concernant ce viager ; dans la maison de mes grands parents,je souhaiterais acheter seule ou avec une de mes soeurs, en viager, deux pièces (maison occupée en résidence secondaire par le propriétaire dont le domicile principal est à lyon, mais cette pârtie de la maison n'est pas occupée) pour en faire un pied à terre;
comment cela se passe t il ? comment sont calculés la rente , les frais et droits ? puis je y faire des travaux après signature chez le notaire pour l'occuper immédiatement ? comment sont répartis impôts fonciers et impôts locaux, par millièmes ? .... il y a sûrement des questions auxquelles je n'ai pas pensé et qui sont importantes dont vous pouvez me donner les réponses ou des textes de loi clairs et précis
je vous remercie infiniment pour tous vos renseignements ;

lettie

Bonjour

pouvez vous répondre à mes questions dans le cadre N° 7 , après je ne vous embête plus
remerciements
arlette

Bonjour,
Vous ne m'embêtez pas, je n'avais pas vu votre question simplement.

Selon l’article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, un lot de copropriété est formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes. Chaque local principal (appartement, boutique, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) constitue une fraction d’immeuble.
Le lot comprend ou ne comprend pas une quote-part définie de parties communes (celle-ci peut être indéterminée), mais il doit comprendre une fraction d’immeuble. A défaut, il n’y a pas de lot au sens du droit de l’état descriptif de division (droit de la publicité foncière).

Le tout est de déterminer le lot, sa valeur et, partant de là, découleront le montant des frais, le "bouquet", la rente. Si le viager est libre, vous pourrez faire vos travaux dans les limites d'un éventuel règlement de co-propriété.
L'assiette des impôts locaux est la valeur locative du bien. S'ajoutent (ou plutôt se retranchent) diverses réductions voire exonérations liées à l'âge, aux revenus, à la destination du bien...