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Plus value non resident vivant en Suisse

Dernière réponse le 28 aoû 2009 à 10:46:31 VAY, le 6 mai 2008 à 22:38:34

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Bonjour,

J ai achete une maison depuis 4 ans et elle est acutellement en location. Je desire la vendre mais comme residant en Suisse, je suis exonere des impots. Je desirerais savoir si je vends cette maison, suis-je aussi exonere de l´impot sur la plus value. Sinon pour ne pas la payer, que dois-je faire? Dois-je attendre 5 ans pour la vendre? Ou plus exactement, que dois-je faire pour ne pas payer cet impot sur la pus value?
Merci d´avance pour tous les conseils que vous pourrez me donner.

Bien a vous,
Vay

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pollet.s, le 25 jui 2008 à 09:21:37

Bonjour,

Si ce bien immobilier est situé en France, il est taxable en France au titre des plus-values. Toutefois, en tant que non résident, vous ne paierez pas les prélèvements sociaux (CSG-CRDS de 11%).
Si le bien est votre résidence en France (donc non loué), vous pourriez bénéficier de l'exonération de la taxation des plus-values.
S'il est loué, vous êtes assujetti à l'impôt sur les plus-values en France. Vous pouvez bénéficier d'un abattement de 10% par après la 5e année, soit une exonération totale au bout de 15 ans.

Si vous résidez en France, le taux d'imposition des plus values sera de 27% (16% + prélevements sociaux)
Si vous résidez dans l'Union Européenne ou dans un pays de l'Espace européen ayant signé avec la France une convention d'assistance administrative contre l'évasion fiscale votre taux d'imposition sera de 16% (pas de prélévements sociaux)
Si vous résidez en dehors de cet espace, le taux sera de 33%.

La solution serait de ne plus louer votre maison. Si depuis le 1e janvier de l'année précédant la cession le bien est à votre libre disposition, il sera considéré comme votre résidence en France. Il faut toutefois que vous ayez été domicilié en France au moins deux ans dans le passé de manière continue.
Sinon il va falloir payer.

Répondre à pollet.s

Maître MOREL, le 7 aoû 2008 à 11:47:27

Cher Monsieur,

En tant que résident suisse, vous serez imposé sur la plus-value générée par la cession de votre bien immobilier détenu en France.

Vous bénéficiez des mêmes avantages que les résidents français, notamment :

Abattement de 10 % par an au-delà de la 5ème année de détention.

La plus-value imposable sera soumise au taux de 16 % et non au taux de 33 %, en application des dispostions de l'article 238 A du Code Général des Impôts et de la Convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966.

Je demeure à votre disposition pour tous renseignements complémentaires.

Cordialement,

Maître Christophe MOREL
Avocat au Barreau de GRASSE
13, rue d'Antibes 06400 CANNES
Tél: 04.93.38.55.55
Fax: 04.93.38.60.00

Répondre à Maître MOREL

alainle, le 20 aoû 2008 à 09:23:11

Bonjour Maitre,

Je suis Francais, resident en Suisse, et suis proprietaire d'un studio que je loue depuis 10 ans en France.

Dans le cadre d'une cession de ce bien comment ce passe l'imposition sur la plus-value.

Merci par avance de votre réponse.
Meilleures salutations

Répondre à alainle

Maître MOREL, le 3 sep 2008 à 09:47:17

Cher Monsieur,

La plus-value sera imposée au taux de 16 %.

J'attire néanmoins votre attention sur le fait que des Représentants fiscaux accrédités et certains notaires appliquent un taux de 33 1/3 % sur la plus value, en raison d'un manque de clarté de la législation fiscale française en la matière.

Or, c'est bien le taux de 16 % qui est applicable à un rsident suisse cédant un bien immobilier situé en France, en application de la convention fiscale franco-suisse de 1966.

N'hésitez pas à me contacter par téléphone pour plus de renseignements.

Avec mes sentiments dévoués,

Maître Christophe MOREL

Avocat inscrit au Barreau de Grasse
Spécialiste en Droit fiscal

13, rue d'Antibes
06400 Cannes
France
Tel : +.33.(0)4.93.38.55.55
Fax : +.33.(0)4.93.38.60.00

Répondre à Maître MOREL

Lsa, le 23 sep 2008 à 00:06:01

Bonjour,

Point1:
Je suis résident en Suisse et propriétaire en province en France de la nue propriété en partie sur la résidence principale de ma mère suite au décès de mon père en 1997.
Je suis également redevable en France de l’impôt sur les revenus de source française.
Ma mère souhaite vendre sa résidence principale afin de racheter un bien à Paris.
Le notaire vient de nous informer du montant de la plue value à payer sur ma part en nue propriété au taux de 33.3%

Pouvez vous confrmer le taux d'imposition des plue values ainsi que l'article de reference dans la convention de 1966 ?

Point 2:
Je trouve également abusif la taxation de la plue value sur ma part en nue propriété de la résidence principale de mes parents suite au décès de mon père. La plue value réalisée n'est que fictive puisque réinvestit totalement dans l'achat de la résidence principale de ma mère à Paris ou le marché immobilier a également augmenté dans des proportions similaires. Cette loi va également à l’encontre de la libre circulation des personnes et n'est pas égalitaire concernant l’exonération des plue value sur la résidence principale puisqu’elle prive indirectement l’usufruitier (ma mère) d'une partie du financement nécessaire au réinvestissement pour son logement principal.
- Est il possible de faire valoir le principe de résidence principale dans ce pays indépendamment de la qualité d’usufruitier ou de nue propriétaire ?

Merci de votre réponse.

Cordialement,
Monsieur SALLE

Répondre à Lsa

Maître MOREL, le 24 sep 2008 à 14:37:21

Cher Monsieur,

Pour des raisons de confidentialité, je ne souhaite pas répondre directement sur le forum.

Je demeure néanmoins à votre disposition pour répondre à vos questions hors forum.

Avec mes sentiments dévoués,

Maître Christophe MOREL

Avocat inscrit au Barreau de Grasse
Spécialiste en Droit fiscal

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Répondre à Maître MOREL

andre2000, le 7 jan 2009 à 17:34:01

Je cherche a vendre ma residence secondaire en haute Savoie
Je réside en Suisse a quoi je doit m'attenddre comme taxe cette vente

Répondre à andre2000

Maître MOREL, le 6 avr 2009 à 13:55:43

Cher Monsieur,

Vous serez taxez sur la plus-value générée par la vente de votre bien immobilier au taux de 33,1/3%.

Cependant, vous pourriez bénéficier du taux de 16 %.

Je suis à votre entière disposition pour en discuter, hors forum.

Bien cordialement,

Maître Christophe MOREL

Avocat inscrit au Barreau de Grasse
Spécialiste en Droit Fiscal
13, Rue d'Antibes 06400 CANNES

Tél.: +33.(0)4.93.38.55.55

Répondre à Maître MOREL

marie therese, le 16 jan 2009 à 18:23:46

Maître,
Excusez-moi d'aborder un autre sujet mais je suis devant une grande difficulté
Ma fille, française, résidant en Autriche depuis 2002 vient d'avoir un contrôle fiscal autrichien, concernant les intérêts de placements (codevi, epargne logement, evolu pep) en France, sur la période de 2003 à 2007.
Selon une loi de 2006 au niveau de l'Europe, qui préconise la taxation sur intérêts de 25% pour les français établis en Autriche.

Merci de m'aider
Cordiales salutations

Répondre à marie therese

Cookie, le 3 sep 2008 à 05:05:31

Bonjour Maître,

Nous sommes français et travaillons maintenant aux USA, nous voudrions revendre notre F1 à Nice.

Il n'a pas été loué depuis le 1er janvier de l'année dernière car nous nous en servions à chacun de nos passages en France.
Nous n'avons pas cumulé 2 années de suite en tant que résidants en France.
Nous avons fait des déclarations fiscales mais n'avons pas réglé d'impôts car nous n'avions pas de revenus en France.

Serons-nous assujettis à une plus-value sur ce bien et à quel pourcentage ?

Je vous remercie par avance pour votre aimable aide,

Bien cordialement,

Répondre à Cookie

danila, le 4 avr 2009 à 18:38:18

Maître Morel,

Votre réponse concernant la plus-value à 16 au lieu de 33 % m'est très utile dans la mesure où j'envisage de vendre une maison sur Avignon dans laquelle j'ai des locataires depuis que je réside en Suisse.
Est-ce que la laisser inoccupée pendant un certain temps et la considérer comme résidence secondaire, me permettrait d'échapper à la plus-value?

Et dans la mesure où un notaire m'a fait payer 33 % sur la vente d'un appartement il y a presque 2 ans, ai-je un moyen de recours ?

Merci d'avance

D.L

Répondre à danila

Maître MOREL, le 6 avr 2009 à 14:11:51

Chère Madame,

Vous disposez effectivement d'un moyen de récupérer les impôts que vous auriez versé en trop lors de la vente de votre appartement il y a deux ans.

Pour une plus grande confidentialité, je vous propose de me contacter directement à mon Cabinet, hors forum.

Bien cordialement,

Christophe MOREL
Avocat inscrit au Barreau de Grasse
Spécialiste en Droit Fiscal

13, Rue d'Antibes
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Tél.: 00.(0)4.93.38.55.55

Répondre à Maître MOREL

stephalex, le 16 aoû 2009 à 02:57:32

Cher maître

mon épouse a son grand père qui a vendu sa maison (il la possédé depuis 1985 et la vend pour raison de santé) dont elle est l usufruit avec son frère. son grand père bénéficie de 20% et eux du reste. mais ma femme a due me suivre à cause de ma mutation de deux ans pour la Polynésie française, de ce fait nous sommes là pas pour fuir la défiscalisation mais pour le travail. quand est il de l imposition pour nous et comment se fait ce calcul.

veuillez agréer cher maître mes salutations les plus distinguées

Répondre à stephalex

Maître Morel, le 17 aoû 2009 à 09:37:43

Cher Monsieur,

Avant de vous répondre, je dois connaître précisément le lieu de résidence habituel (résidence fiscale) du grand-père de votre épouse.

Votre question porte-t-elle sur l'imposition de la plus-value générée par la cession du bien immobilier?

Bien cordialement,

Maître Christophe Morel
Avocat au Barreau de Grasse
Tél: 00.33.(0)4.93.38.55.55
Fax: 00.33.(0)4.93.38.60.00

Répondre à Maître Morel

Maître Morel, le 17 aoû 2009 à 16:05:00

Cher Monsieur,

J'ai compris que votre épouse et votre beau-frère avaient cédé l'usufruit du bien immobilier, en même temps que leur grand-père cédait ses droits dans le bien en qualité de nu-propriétaire.

S'agissant du grand-père de votre épouse, nu-propriétaire, la cession du bien immobilier ne génère pas de plus-value imposable entre ses mains dès lors que le bien constituait sa résidence principale.

S'agissant de votre épouse et votre beau-frère, l'imposition de la plus-value générée par la cession du bien dépend de la date à laquelle ils ont chacun reçu leurs droits d'usufruit.

Au-delà de 15 ans, la plus-value est exonérée.

Bien cordialement,

Christophe Morel
Avocat

Répondre à Maître Morel

stephalex, le 17 aoû 2009 à 15:01:17

Cher maître

ma question concerne bien la plus value sur l imposition pour nous qui vivons à tahiti suite à la mutation pour deux. Sinon son grand père lui réside en france (nice) et résidait dans la maison qui vient d être vendue.

veuillez agréer cher maître mes salutations les plus distinguées

Répondre à stephalex

stephalex, le 17 aoû 2009 à 18:17:44

Cher maître

en fait mon épouse est devenue l usufruit suite au décès de son père en 1999, maintenant le bien est vendu car l état de santé des grands parents le nécessite (maison dans laquelle il résidait a nice). c est pourquoi il bénéficie de 20% de la vente et mon épouse et son frère du reste. maintenant le problème pour nous est de résider en polynésie française à cause de ma mutation pour deux (nous ne rentrons que l année prochaine). quelle va être notre imposition en sachant que son grand père a payé les frais de donation.

en vous remerciant de prendre du temps pour nous répondre

veuillez agréer,cher maître,l expression de mes sentiments les plus distingués.

Répondre à stephalex

Maître Morel, le 18 aoû 2009 à 09:43:06

Cher Monsieur,

Il faut déterminer :

1) si la vente génère une plus-value;
2) si cette plus-value est imposable entre les mains de votre épouse et de son frère.

N'hésitez pas à me contacter par téléphone au Cabinet.

Bien cordialement,

Me Christophe Morel
Tél: 00.33.(0)4.93.38.55.55

Répondre à Maître Morel

stephalex, le 18 aoû 2009 à 19:48:42

Cher maître

Pour ce qui est de pouvoir vous appeler, cela va m être difficile car nous avons 12heures de décalage . Pour ce qui est du bien il a "malheureusement" fait une plus value de 400% depuis la dernière estimation en 2003.Normalement nous ne sommes pas imposable, mais le problème est que pour cette année nous avons fait notre déclaration en tant que non-résident due au fait que je suis muté en polynésie française depuis le 15/06/08 pour une durée de deux ans.
De ce fait je cherche à savoir quels sont les abattements dont nous pourrions bénéficier si toutefois il en existe, car apparement nous serions assujetis à une imposition de 33%1/3.

encore merci du temps que vous prenez pour nous apporter réponse

veuillez agréer cher maître l expression de mes sentiments les plus distingués

Répondre à stephalex

Maître Morel, le 19 aoû 2009 à 10:20:32

Cher Monsieur,

Au cas particulier, votre épouse est susceptible de bénéficier d'une exonération totale de plus-value.

Une étude précise de sa situation doit être réalisée, au regard des textes et de la jurisprudence applicables en la matière.

Par ailleurs, dans le cas où cette exonération ne serait pas possible, l'application du taux de 33 1/3 % est discriminatoire selon moi et pourrait faire l'objet d'un recours en vue de l'application du taux de 16 %.

Si vous le souhaitez, je pourrais hors forum établir une consultation pour déterminer précisément en premier lieu si la plus-value est imposable et dans l'affirmative, le taux d'imposition applicable.

Vous pouvez dorénavant me contacter par fax ou par téléphone.

Bien cordialement,

Christophe Morel
Avocat au Barreau de Grasse

Tél.: 00.33.(0)4.93.38.55.55
Fax: 00.33.(0)4.93.38.60.00

Répondre à Maître Morel

Lsa, le 27 aoû 2009 à 23:02:45

La signature du nouvel avenant à la convention fiscale entre la Suisse et la France ne modifie t-elle pas le statu de la Suisse en l'incluant désormais parmis les pays de l'Espace européen ayant signé avec la France une convention d'assistance administrative contre l'évasion fiscale.
Le taux d'imposition des plus values immobilières n'est t-il pas desormais officillement et par le fait de 16% ?
Dans l'affirmative, Existe t-il un effet retroactif pour les operations réalisées il y a moins d'un an ?

Merci
LS

Répondre à Lsa

Maître Morel, le 28 aoû 2009 à 09:55:26

Madame, Monsieur,

Le nouvel Avenant conclu entre la France et la Suisse ne modifient pas les règles applicables en matière de plus-values immobilières réalisées en France lors de la vente d'un bien immobilier par des résidents suisses personnes physiques.

Bien cordialement,

Christophe Morel
Avocat au Barrau de Grasse

Répondre à Maître Morel

sbs4000, le 28 aoû 2009 à 10:46:31

Cher Maître,

le BOI 8 M-1-05 précise clairement (paragraphe 46) que les résidents des pays ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France bénéficient du taux de 16%. Or le nouvel avenant de l'été 2009 actuellement au stade du paraphe (et non celui du 12 janvier 2009) contient une telle clause conforme au standard OCDE. J'en tire donc une conclusion opposée, même s'il convient d'attendre le document définitif.

Cordialement

Répondre à sbs4000

Maître MOREL, le 3 sep 2008 à 09:54:51

Madame, Monsieur,

En qualité de résidents fiscaux aux Etats-Unis, vous serez assujettis à la plus-value générée lors de la cession de votre bien immobilier détenu en France.

L'imposition dépend notamment de la date d'achat du bien immobilier.

Je suis à votre disposition pour vous apportez tous renseignements utiles.

N'hésitez pas à me contacter par téléphone.

Avec mes sentiments dévoués.

Maître Christophe MOREL

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Répondre à Maître MOREL

leon1, le 23 oct 2008 à 21:05:26

Bonjour maitre,

sur le meme sujet, quel est l'impot sur la plus-value d'une residence secondaire en France, sachant que je reside en Suisse ET que je suis de nationalite suisse ? 16% ou 33% ?

Merci pour votre aide

Meilleures salutations

Répondre à leon1

Maître MOREL, le 23 oct 2008 à 21:12:01

Cher Monsieur,

Votre bien serait taxable à 16 %.

Cependant, j'attire votre attention sur le fait que c'est le taux de 33 % qui est pratiqué en général.

N'hésitez pas à me contacter par téléphone pour plus de précisions.

Bien cordialement,

Maître Christophe MOREL

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eaereunion, le 9 déc 2008 à 16:06:39

Bonjour Maitre,

J'ai posé directement la question au centre des impots des non-résidents. Voici leur réponse :

Nature de la demande : Fiscalité immobilière et plus values immobilières
Objet de la demande : Demande d’information juridique
Référence : BMOU-7M6GUJ
Traité par : Honorine CENILLE, 01 57 33 82 24, Contrôleur, Fiscalité
Immobilière

Bonjour Madame / Monsieur

Bonjour,

En réponse à votre demande, je vous informe que le taux d'imposition sur la
plus-value concernant la vente d'un bien immobilier situé en France pour
les français résidents en Suisse est de 33 1/3 % (art 244 bis A du code
général des impôts), la Suisse n'est pas membre de la Communauté européenne

Cette information m'a été également confirmé par téléphone par un autre controleur.

Bien cordialement.

Répondre à eaereunion

Maître MOREL, le 6 avr 2009 à 14:16:59

Je ne partage pas cette position juridique et je confirme que le taux applicable est de 16 % au lieu de 33,1/3 % et ce, en application du droit interne et de la convention fiscale franco-suisse.

Avec mes sentiments dévoués,

Maître Christophe MOREL

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MG, le 23 avr 2009 à 12:55:03

Bonjour Maitre,

Si le taux applicable est de 16% mais que l'administration fiscale considère qu'il est de 33%, comment la convaincre d'appliquer le taux de 16%?

MG

Répondre à MG

Maître MOREL, le 23 avr 2009 à 15:18:15

Madame, Monsieur,

Il faut justifier suffisamment votre demande, d'un point de vue juridique et fiscal.

Seule une réclamation dûment motivée est susceptible d'être acceptée.

N'hésitez pas à me contacter directement par téléphone afin de vous donner de plus amples précisions.

Bien cordialement,

Maître Christophe MOREL

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Répondre à Maître MOREL

MG, le 25 avr 2009 à 13:36:07

Cher Maître,

le taux de 16% est-il également applicable si les biens immobiliers sont détenus par un résident suisse via une SCI ?

Cordialement
MG

Répondre à MG

Maître MOREL, le 27 avr 2009 à 09:18:36

Madame, Monsieur,

Oui, si la SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés.

Bien cordialement,

Maître Christophe MOREL

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Répondre à Maître MOREL

Me, le 30 jun 2009 à 05:38:07

Cher Maître,

L'information donnée par vous est erronée. Le taux est bien de 33 1/3%. Cessez de conseiller des non professionnels qui risquent un redressement.
De plus vous n'êtes pas crédible face à la Trésorerie des non-résidents.
Avez vous un rescrit à l'appui de vos arguments personnels?
Merci de vous abstenir
Votre bien dévoué Confrère

Répondre à Me

Maître Morel, le 7 jui 2009 à 12:07:06

Cher Confrère,

Vous affirmez de façon péremptoire que ma position est erronée et que le taux applicable est bien de 33 1/3 %.

Cependant, vous n'invoquez aucun argument juridique à l'appui de vos dires.

Par ailleurs, vous avez tort de croire que les avocats ne sont pas crédibles face à l'administration fiscale.

Pour ma part, mon rôle de Conseil consiste à forger ma propre interprétation du droit fiscal et de son application, en toute indépendance.

Votre bien dévoué Confrère,

Christophe Morel

Répondre à Maître Morel

Numero 6, le 6 aoû 2009 à 10:19:25

Cher Maître Morel,

Vos interventions sur ce forum ne relèveraient-elles pas du démarchage, ce qui ne manquerait alors pas de me choquer, indépendamment du caractère peut-être illicite d'une telle attitude ?

Cordialement,

Numero 6

Répondre à Numero 6

hautsavoyardencolere, le 24 jui 2009 à 16:17:41

La bonne facon c'est de rester en suisse et de ne pas acheter en france car avec votre methode de plus-value les haut-savoyards ne peuvent plus se permettrent d'acheter un logement dans leur departement d'origine.
Chacun chez soi et les vaches seront bien gardées.

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