| Bonjour,
Je travaille dans une étude notariale. Sans rentrer dans les détails, et sans confirmer le chiffre de 7 sur 10 (qui me paraît beaucoup trop important), je dois avouer que c'est une pratique qui peut se rencontrer. Le Notaire n'est pas toujours au courant de ce mode opératoire. Pour ma part, cela fait six ans que je suis dans le notariat, et j'ai vu ce cas deux foix pour des milliers de ventes.
Que ce soit bien clair, la proposition de l'agent immobilier est complètement illégale. C'est une commission au noir : Il ne va pas déclarer la commission et donc ne paiera aucun frais et aucun impôt (notamment la TVA inclus dans la commission de 14000 €).
Pour vous, l'intérêt n'est pas certain.
Les avantages : Soit la comission de 14000 € était à votre charge, dans ce cas, votre seul intérêt est de ramener la commission de 14000 à 10000. Soit la commission était à la charge du vendeur, auquel cas, il y a un double avantage : vous économisez les "frais de notaire" sur 14000 € et vous ramenez la commission de 14000 à 10000.
Les risques : en théorie (et j'insiste sur ce fait), vous êtes complice d'une fraude fiscale (d'où risque d'une amende et de pénalités selon les cas). En pratique, il est évident, que le risque est quasi-nul. L'administration fiscale ne va pas effectuer de contrôle automatiquement. Reste à vérifier que l'agent immobilier en question soit fiable bien entendu. Car si l'agence a des difficultés ou des problèmes de paiement vis-à-vis du Trésor Public, le rsique augmente en cas de contrôle fiscale de l'agence et des commerciaux. Il faut vérifier également du côté du vendeur (qui lui n'y aurait à gagner mais également rien à perdre), qui doit jouer le jeu.
Pour le Notaire, c'est pas son problème, pour lui, il n'y a pas d'agence immobilière qui intervient, il n'en parle pas et ne versera pas d'argent à l'agent immobilier (sinon, effectivement, il est complice).
En résumé, cette pratique qui est illégale, n'encourt pas de risques importants pour vous, même si vous devez veiller à ce que cela soit bien encadré avec tout le monde (vendeur et agent immobilier).
Dans votre situation, si vous êtes prêt à acheter au pire à 196000 + 14000 de com, vous avez intérêt à négocier au maximum, cette commission.
Si par contre, vous voulez absolument une réduction de la commission, alors la discussion est plus restreinte, il vous faudra vous contenter surement des 10000 Euros. | 2 Leia, le 9 mai 2008 à 15:03:51BOnjour,
Merci beaucoup pour cette réponse aussi rapide que précise. Néanmoins, uen question me taraude.
Dans quel cas la commission d'agence doit-elle être payée par le vendeur ? Car dans mon cas, l'agent immobilier est également un administrateur de biens.
En fait, la propriétaire vit à l'étranger et possèdait la plupart des appartement de l'immeuble (qu'elle vend au fur et à mesure que les baux arrivent à expiration), dont, évidemment, celui dont je compte faire l'acquisition.
Ainsi, le parc immobilier de la proprio esr géré par l'agent en question et c'est la notaire qui a procuration de la vendeur.
Donc, pas possible de discuter avec le vendeur.
Et donc, pour en revenir à ma question, j'aimerais savoir comment se prend la décision de savoir qui, du vendeur ou de l'acquereur, paye la commission ? En d'autres termes, pourquoi est-ce à moi de payer ? Puis-je trouver un moyen pour que ce soit la proprio qui paye ?
Enfin, si je choisis de ne pas accepter sa proposition (ce que je compte surement faire), est-ce que j'aurais à payer les frais de notaire sur la totalité de la somme (196 000+14 000=210 000) ou simplement sur le prix net vendeur (196 000) ?
Enfin, vous dites : "Dans votre situation, si vous êtes prêt à acheter au pire à 196000 + 14000 de com, vous avez intérêt à négocier au maximum, cette commission." : quels arguments puis-je avancer pour obtenir une baisse de commission ? Quel serait son interet ?
D'avance merci beaucoup pour vos réponses. | Pour la charge de la commission, la réponse est simple : c'est le mandat de l'agent immobilier qui indique qui paie la commission du vendeur ou de l'acquéreur.
Si la commission est à la charge du vendeur, cela veut dire que votre prix d'achat est de 210000 Euros et que vou spayer les "frais de notaire" sur ce montant. Si par contre, la commission d'agence est à la charge de l'acquéreur, alors peu importe son montant, vous ne payez les taxes que sur 196000 Euros.
Pour modifier le mandat, il faut l'accord et la signature du vendeur, ce qui semble délicat dans votre situation.
Ma phrase que vous reprenez indiquait que si vous étiez prêt à payer au pire 210000 Euros, vous n'aviez à perdre à négocier au maximum la commission. Attention, la négociation, semble t-il, portera sur le montant de la commission à régler en espèce sans être mentionnée dans l'acte. Pour les arguments, outre l'économie réalisé par l'agent immobilier pour les fonds non déclarés, vous pouvez avancer le risque de devoir justifier de sortir 10000 Euros en espèces ce qui pourrait attirer l'attention de votre banque. Toutefois, les banques n'ont pas à déclarer à l'aministration fiscale, les retraits d'espèces inférieur à un certain montant qui me semble t-il est supérieur à 10000 Euros.
Un petit bémol par rapport à la situation que vous m'avez décrite. L'agent immobilier ayant mandat sur tous les appartements de l'immeuble, je pense que celui-ci agit comme il l'entend et se sent totalement libre de faire ce qu'il veut. C'est donc une marge plus restreinte pour négocier, puisqu'il faut passer nécessairement par cet agent immobilier.
En conclusion, si la commission d'agence ets à la charge vendeur, et que vous devez payer les frais sur 210000 Euros, vous pouvez éventuellement accepter la proposition de l'agent immobilier, car cela vous fera une économie de 4000 € pour la com et 846 € de frais de notaire. |
| 6 popeye, le 19 avr 2009 à 17:17:25Je suis agent immobilier et je tombe sur votre message de 2008 et je suppose que vous avez du faire votre transaction immobilière!
cependant , eventuellement pour les autres sachez que pour vous simplifier la vie il suffit de demander a l'agent immobilier de vous produire le mandat qu'il a du propriétaire.
Comme quelqu'un vous l'a d'ailleuurs dit, vous saurez ainsi qui du vendeur ou de l'acquéreur doit payer les frais d'agence!
Ensuite si malgré tout vous devez payer , quite à payer en espèces , faites en sorte que ce ne soit pas que l'agent qui y gagne car sur une commission de 14000 TTC il y a la TVA de 2294.31 € soit 11705 HT et la dessus il va payer des frais et des impôts pour au moins 30%, c'est donc là la marge de négociation. Le prix se situe donc entre 8200 et 11705 €.A vous d'être persuasive dans les arguments développés et de lui montrer qu'il y gagne beaucoup plus que vous!
Popeye |
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