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Frais liés à une donation en nue propriété

philsand - Dernière réponse le 17 mai 2008 à 16:17
Bonjour,
Mon père a 69 ans et n'est pas en très bonne santé, il a quelques problèmes neurologiques invalidants physiquement.
Ma maman a 64 ans et souffre de schizophrénie, elle sera placée sous la tutelle de mon frère par le tribunal aux environs du mois de juin 2008 (estimation du juge).
Mon père est propriétaire d'une maison estimée entre 350 000 et 450 000 €. (maison de 3 niveaux, 6 pièces, 1 cuisine équipée, 1 cheminée, 1 chauffage central au gaz, 2 salles d'eau, 2 WC, 2 garages, 2 greniers, une dépendance habitable, 1 serre de 10 mètres carrés, 1000 mètres carrés de terrain face à un monument historique dans un hameau très huppé...)
Il y a quelques années, mes parents ont fait une donation entre époux. Mais la maladie de maman s'aggravant, mon père souhaite nous donner la maison à nous, ses deux enfants, et non à elle. Je précise qu'il n'y a pas d'autres enfants.
Nous avons vu un notaire qui nous a expliqué que c'était possible.
Il s'agirait d'une donation en nue propriété et mon père en garderait l'usufruit.
Est-ce que s'il décède le premier, ma mère pourra elle aussi garder l'usufruit de la maison jusqu'à sa mort ?
Autre question, compte-tenu de la valeur de la maison quels seront les frais à acquitter pour cette donation (frais de donation et émoluments du notaire) ?
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La valeur de la nue-propriété est fonction de l'âge de l'usufruitier :
- 90% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
- 80% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
- 70% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
etc.
http://droit finances.commentcamarche.net/faq/sujet 379 usufruit nue propriete evaluation par le bareme administratif

ensuite, une fois déterminée la valeur de la nue-propriété transmise, il faut appliquer l'abattement, qui dépend des liens de parenté entre le donateur et le bénéficiaire

http://droit finances.commentcamarche.net/faq/sujet 487 abattements les donations aux enfants et a la famille

et ensuite les taux du barème

http://droit finances.commentcamarche.net/faq/sujet 485 le bareme de calcul des droits de donation
philsand- 17 mai 2008 à 16:17
Si je comprends bien,

Calculons la valeur de l'usufruit :
Mon père a 69 ans,
la valeur de l'usufruit qu'il garde est de 40 % de la valeur de la maison soit, si la maison est évaluée à 450 000 € :
450 000 * 40% = 180 000 €.
La valeur de la nue-propriété qu'il souhaite nous donner est donc de 450 000 - 180 000 = 270 000 € (60 % de la valeur de la maison)

Calculons maintenant l'abattement :
C'est une transmission directe d'un père à ses enfants, nous sommes 2.
Nous recevons donc chacun 50 % de la nue propriété soit pour une valeur de 270 000 / 2 = 135 000 € par enfant

Il y a un abattement de 151 990 € par enfant ce qui signifie que nous n'avons pas de droit de donation à acquitter ?
135 000 < 151 990...

Est-ce exact ou ai-je oublié quelque chose ?

Que se passera-t-il à son décès, l'usufruit ira-t-il directement à ma mère ou nous reviendra-t-il à mon frère et moi ?

Dans ce cas, quels seront les frais à acquitter, sont-ce les mêmes règles de calcul ? Que se passe-t-il s'il vient à décéder très peu de temps après la donation (moins de 1 an) ce qui n'est malheureusement pas impossible au vu de son état de santé qui se dégrade très rapidement...

je vous remercie de votre réponse car j'avoue que nous sommes très anxieux quant aux conséquences de cette décision de donation.

De plus ni mon frère ni moi ne souhaitons vendre cette maison dont mon père a hérité de son grand-père, dans laquelle nous avons grandi et où mon frère habite toujours... mais le temps faisant, la maison a pris une valeur complètement absurde...
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