Diagnostics Obligatoires lors du Bail

Un arrêté datant du 3 mai 2007 prévoit désormais, et ce à compter du 1er juillet 2007, que les propriétaires bailleurs devront fournir à leur locataire un diagnostic de performance énergétique qui devra être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Cet arrêté énumère notamment les points qui devront être expertisés lors d'un diagnostic DPE :

Caractéristique de la maison ou de l'appartement à la location ainsi que sa surface habitable
Caractéristiques thermiques et géométriques
Descriptif des installations énergétiques (classées selon l'énergie)
Les besoins annuels en énergie des équipements installés dans le bien immobilier (chauffage, eau chaude, refroidissement)
Les quantités annuelles d'énergie primaire selon les types de consommation.
Recommandations en vue de travaux de rénovation et d'amélioration afin de diminuer la consommation d'énergie de la maison ou de l'appartement.

Autre modification présentée par cet arrêté : dès le 31 octobre 2007, le diagnostic immobilier DPE devra être effectué par un expert indépendant bénéficiant d'un certificat de compétences délivré par un organisme accrédité.

Ce diagnostic immobilier, visant à réduire les rejets de CO2 dans le cadre d'une politique d'économie d'énergie, n'a cependant qu'un rôle d'information : il n'offre pas encore à l'acheteur et, dès le 1er juillet 2007, et au locataire la possibilité d'un recours contre le propriétaire en cas de non conformité du bien immobilier (contrairement à d'autres diagnostics immobiliers comme le diagnostic plomb ou le diagnostic termites).

En cas de non respect par le bailleur des obligations susvisées, les sanctions sont variables :

- résiliation du bail ou diminution du loyer à défaut d’annexer l’ERNT au bail,
- responsabilité pénale du bailleur à défaut d’annexer le CREP (s’il est démontré que le bailleur avait connaissance de la présence de plomb),
- aucune sanction prévue pour le DPE qui n’a qu’une valeur informative (mais la jurisprudence pourrait juger que le bail est entaché de nullité).

Rappelons enfin que tout propriétaire immobilier doit rechercher la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafond (selon l’ancienneté de l’immeuble – v. articles R 1334-15 du Code de la santé publique). Le dossier technique qu’il doit constituer et tenir à jour à ce titre doit être mis à disposition du locataire.

Ensuite, les nouvelles obligations concernant l’état des installations électriques (L. 134-7 du Code de la Construction et de l’habitation), de gaz (L. 134-6 du Code de la Construction et de l’habitation) et la présence de thermites (L. 133-6 du Code de la Construction et de l’habitation) ne concerne que le vendeur d’immeuble et non pas le bailleur.

Ceci étant, si en droit le bailleur n’a pas d’obligation de faire établir ces diagnostics, ils sont recommandés en pratique : en effet, en cas de danger ou de désagrément pour le locataire, ce dernier pourra poursuivre son bailleur sur le plan civil, en vertu de l’obligation de délivrer un logement décent (v. notamment le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les critères de la décence qui énonce que les réseaux et branchement d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement), ou de ses obligations, résultant du Code Civil, de jouissance paisible ou de garantie des vices cachés.