| 2 jmb, le 6 jan 2009 à 18:46:14Attention, si le logement constitue la résidence principale de l'occupant, alors l'IRL peut s'appliquer en vertu des nouvelles dispositions concernant le droit opposable au logement :
la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a rendu obligatoire l’application de l’IRL (indice de référence des loyers) aux baux de logements meublés constituant la résidence principale du preneur, en lieu et place de l’indice ICC (indice du coût de la construction) qui était la règle jusqu’à sa publication.
Tout dépend donc de l'usage de votre LNMP. Si c'est du saisonnier => icc, si c'est de la location d'habitation => IRL | 3 FANTOMETTE, le 7 jan 2009 à 17:07:11Merci pour votre réponse ; c'est bien ce que nous pensions , j'ai téléphoné depuis a un responsable du groupe de vacances qui gère notre logement afin de lui indiquer que nous n'étions pas d'accord sur l'utilisation de l'IRL à la place de l'ICC (bien plus intéressant pour nous) mais il dit que c'est lui qui a raison et que c'est moi qui interprète mal les textes de loi et ne veut rien savoir;
Savez vous quelle procédure nous pouvons engager afin de faire valoir nos droits et auprès de quelle institution ; nous avons également envoyé un courrier avec accusé de réception en juin qui était resté sans réponse de leur part ; suite à mon appel ils nous on envoyé un avenant afin de limiter l'augmentation du loyer de 2 ou 2,5 % au maximum ! Nous n'avons pas donné suite bien sur !
merci par avance pour votre réponse |
| 4 studiolmp, le 9 jan 2009 à 08:03:21C'est completement faux
vs n'etes pas du tout obligé de passer à l'IRL
l'indice est contractuel et à ce stade rien ne peut obliger un bailleur à changer son indice ds le cadre d'un bail commercial
de toute façon , les gestionnaires cèdent quand vs leur faites un AR (MED ou commandement par huissier) en visant la clause résolutoire du bail et/ou en indiquant que ce sera une cause de non renouvellement sans indemnité
Je vs répète , ils cèdent tous
Réside Etudes a cédé sur ce point
Lamy vient de cèder il ya qq jours sur ce meme point
Mais faites la bonne lettre , ne vs contentez pas d'un appel tel.
ils ne sont pas fous, ils connaissent leur limite
s'ils ne cédent pas, tant mieux pour vous, vs récupérerez votre bien avec très peu de procédure | 5 FANTOMETTE, le 9 jan 2009 à 15:24:32MERCI POUR VOTRE REPONSE !
La bonne lettre au juste c'est quoi ? car nous avons déjà fait un courrier avec AR en contestant l'utilisation de l'IRL à laquelle ils ont répondu plusieurs mois plus tard avec des explications qui ne tiennent pas la route suite à quoi j'ai appelé un responsable qui a essayé de me dire qu'ils avaient raison !!!
de plus, nous ne souhaitons pas pour le moment récupérer notre bien car il est situé dans un centre vacances et ne souhaitons pas gérer sa location, mais ça je ne vais pas leur dire !.
Y A T'IL UN SITE POUR CONSULTER LES CAS DE LAMY ET RESIDE ETUDES ?
MERCI D'avance |
| 6 santal, le 6 fév 2009 à 21:37:20Bonsoir
Je suis dans ce cas de figure avec Lamy !! Puis-je vous demander le contenu de la lettre afin de pouvoir obtenir gain de cause . Merci ..!
Cordialement | 7 un écoeuré, le 1 mar 2009 à 12:21:35Suite a votre demande je vous adresse une lettre que j'ai récupéré sur la toile .Elle concerne exactement votre probléme en sachant toutefois qu'il faut l'adapter a votre cas ( indice ,nom de societé ).Pour ma part j'ai le meme probléme avec lamy sur lyon.Surtout pas de discussion , appliquer strictement les termes de votre contat et vous obtiendrez gain de cause .Il est malhonnete de la part de lamy d'avoir envoyé un courrier accompagné d'un avenant d'acceptation de changement d'indice ( irl a la place de l'icc ) en faisant croire que ce changement etait dans l'interet commun des deux parties.Seul lamy est gagnant et sur le dos ,bien souvent de personnes qui pensent pouvoir faire confiance a un professionnel.Pour ma part je regrette que le droit français ne reconnaise pas l'action de groupe ,car nous avons la un cas ( mais bien d'autres le font ), ou nous pourrions faire valoir tout simplement nos droits. Bon courage pour la suite et ne baissez surtout pas les bras.
XXXX le 5 janvier 2009
XXXX
SA LAMY RESIDENCES
5 Place Charles BERAUDIER
69428 LYON Cedex 3
Lettre Recommandée avec Accusé Réception
Objet : Mise en demeure de payer la somme manquante aux loyers du dernier trimestre 2008 pour respecter l’indexation de révision de loyer suivant les clauses fixées par le bail commercial signé le 7 juillet 1999, Article 10-II.
Immeuble STUDEA X
Je vous rappelle que ma lettre recommandée du 24 novembre 2008 concernant ce problème est restée sans réponse de votre part.
Je vous signale aussi que tous mes appels téléphoniques à vos services sont restés inefficaces ou sans réponse.
Madame, Monsieur
Je possède un studio dans l’immeuble CAP 2000 géré par votre entreprise.
Lors de son achat, j’ai signé un bail commercial de 9 ans qui a pris effet le 1er octobre 1999 avec la société SGRS que vous avez rachetée par la suite.
Ce bail est arrivé à échéance le 30 septembre 2008. Il n’a été dénoncé par aucune des deux parties et se poursuit donc « par tacite reconduction », avec les conditions initiales.
Je viens de recevoir les loyers que vous me versez chaque trimestre échu pour le bien cité en objet, et le montant payé pour cette fin d’année 2008 montre que le loyer a été indexé suivant l’IRL au lieu de l’ICC comme précisé dans ce bail.
Ceci confirme ce qui m’avait été annoncé téléphoniquement par vos services et que j’avais formellement refusé par envoi immédiat d’une lettre recommandée, dont vous n’avez pas tenu compte.
Pour la deuxième fois, je vous rappelle les termes du bail commercial qui précise clairement à l’ARTICLE 10-II LOYER-REVISION DU LOYER :
« Les parties conviennent expressément que le loyer sera réévalué chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du présent bail en fonction de la variation annuelle, en plus ou en moins, de l’indice national du coût de la construction, tel qu’il est établi par l’Institut de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE). Pour le calcul de cette variation il est expressément convenu que l’indice de base à prendre en considération sera le dernier indice connu le 1 septembre 1999.
L’indexation prendra effet sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable. …… »
Je renouvelle mon refus d’une indexation de loyer sur l’IRL, ni d’ailleurs sur l’ILC, mais je demande la continuité de l’indexation sur l’ICC comme convenu dans le bail.
Vous n’avez pas le droit de changer ce mode de calcul, aucune loi n’ayant été votée dans ce sens.
Je vous rappelle par ailleurs le début de l’article 5 - CHARGES ET cONDITIONS.
« Le présent bail est consenti et accepté dans les charges et conditions ordinaires et de droit et, en outre, sous celles suivantes que le PRENEUR s’oblige à s’exécuter sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution de loyer. »
J’attends donc, sous 10 jours, soit pour le 15 janvier 2009 le paiement d’une somme de X € (XXX € X cents) correspondant à la différence entre X € montant du dernier loyer tel qu’il aurait du être indexé sur l’ICC et X €, somme que vous m’avez effectivement payée.
Bien sûr, vous appliquerez cette méthode d’indexation sur l’ICC pour les loyers suivants.
En cas de non paiement je me verrais contraint de faire appliquer LA CLAUSE RESOLUTOIRE DE l’ARTICLE 12.
« Il est expressément convenu qu’en cas de non exécution par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagements et, notamment en cas de non paiement des loyers à l’une des échéances, ou de non respect des obligations figurant sous l’article 4 « DESTINATION », le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat .
Cette résiliation interviendra un mois après une mise en demeure ou une sommation de payer restée infructueuse, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice »
Cette clause résolutoire devant s’appliquer dans un délai d’un mois, vous voudrez bien dans ce cas me faire connaitre avant cette date la méthode de remise des clés de mon bien, sachant bien sûr que dans ce cas je ne devrai vous payer aucune indemnité de quelque type que ce soit pour la résiliation de ce bail.
Dans l’attente du paiement conforme de mes loyers, je vous prie d’agréer, Madame Monsieur, mes salutations distinguées. | 8 stephB, le 1 mar 2009 à 21:59:33Bonjour,
Merci pour vos conseils et la lettre type qui va peut etre me servir.
J'ai le même souci avec Lamy
La lettre de changement du bail envoyé par Lamy laissait croire l'obligation pour le propriétaire que ce changement était obligatoire par la loi, en citant les textes réglementaires et en indiquant bien par courrier recommandé avec AR, "en conséquence à compter du 1er octobre 2008, vos loyers seront révisés le 1er octobre de chaque année en fonction de la variation d l'IRL publié par l'INSEE leur courrier a été envoyé le 20 novembre 2008
Pour que cette obligation soit effective faut t'il voir une mention particulière de mon bail commercial
Leur argument pour ce changement d'indice est que l'IRL est plus stable et que l'IC vu la conjoncture peut être négative dans les années qui vienne : Est ce possible?
Que faire dans mon cas?
Je leur ai proposé alors d'utiliser plutôt l'ILC combinaison de 3 facteurs pour le calcul de l'indice donc plus stable dans le temps et plus lié à leur activité de locations avec service
Lamy m'a renvoyé un avenant pour l'ILC et indiqué qu'il avait appliqué l'IRL pour le troisième trimestre 2008
Que dois-je faire?
Cordialement
S. Bénédic
Je n'ai encore rien signé
Lorsque vous avez envoyé votre lettre demandant de rectifier les loyers sur la base de l'IC de votre bail initial, vous on t'il payé la somme manquante.
Si on doit envisager une action judiciaire ne doit-on pas la faire collectivement? | 9 seba1944, le 10 mar 2009 à 12:36:26Bonjour,
est-il également possible de les attaquer s'il ne respecte pas les obligations figurant sous l’article 4 « DESTINATION » comme par exemple la distribution de linge ou de petits dej?
merci |
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| 10 jeanloup, le 12 mar 2009 à 18:01:42Bonjour à tous
Cela fait plaisir de voir que la lettre que j'avais envoyée à LAMY sert à d'autres personnes.
N'acceptez pas de changement d'indice, et surtout, ne re-signez pas un nouveau bail, même et surtout si le votre arrive à expiration. Il se poursuivra "par tacite reconduction", ce qui est une formule encore plus souple après 3 autres années.
LAMY et consœurs, entretiennent la confusion. Dans le cadre de leur activité, avec la nouvelle loi de cohésion sociale, ce sont eux qui sont obligé d'appliquer l'IRL avec leurs locataires. Mais le bail qui nous lie avec eux est un bail commercial, donc régit par le code du commerce, et qui n'a strictement rien à voir avec la loi de cohésion.
Courage, persévérez, vous obtiendrez gain de cause.
"un ancien combattant". | 13 un écoeuré, le 6 avr 2009 à 13:30:10Bonjour a tous
J'adresse un grand merci a jeanloup grace a qui j'ai obtenu l'augmentation de mon loyer selon l' ICC.En effet je
n'ai jamais adressé de courrier ordinaire ni passé du temps au téléphone a discuter avec lamy pour obtenir l'augmentation de mon loyer.Je me suis servi de sa lettre type que j'ai adressé en lettre recommandée ,envoyée
le 20 /03/09, et le 25/03/09 lamy me régularisait ce qu'elle me devait .Je viens de recevoir mon décompte des loyers du 1° trimestre revalorisé sur l'icc.Tout cela sans courrier d'excuses ni d' explications .Une petite parenthèse concernant les charges récupérables. Lamy ( ou autres ) doivent rembourser la taxe d'ordures ménagéres que tout proprietaire paye avec l'impot foncier.Cette année il a fallut que je réclame deux fois pour etre réglé .Ce remboursement n' ai donc pas systématique et la aussi lamy se garde bien de vous le rappeller.Avec votre demande joignez une photocopie de l'impot foncier.
Bien je renouvelle mes remerciements a jeanloup et a tous ceux qui sont intervenus pour faire avancer le "schmilblique".A bientot pour connaitre la procédure pour augmenter nos loyers quand nos baux arriveront a échéance ,car la aussi une procédure bien specifique existe .Je crois qu'il faut donner congé tout en faisant une offre de renouvellement en n'oubliant pas de mentionner le nouveau loyer proposé , le tout six mois avant la fin du bail. Bien entendu sous toutes réserves ,je ne possède pas les connaissances d'un juriste. A cause de lamy et consors ,qui nous obligent a nous défendre, et grace a internet , simple particulier que nous sommes nous avons accés a des procédures nécessitant des connaissances juridique ,donc de faire appel a un avocat .
Pour beaucoup ,vu les prix pratiqués , nous étions sans recours et c'est bien la dessus que comptait lamy et consors.Je pense que nous serons mieux armés pour la prochaine "entourloupe ",car internet nous permet de nous rassembler et de lutter contre ses pratiques plus que douteuses. Nous sommes comme des virus qui évoluent face aux antibiotiques . Maintenant nous sommes mieux armés pour les combattre et cela grace a eux .Je pense donc que leurs façons de procéder est un mal pour un bien et que cela se retournera contre eux lorsque les baux arriveront a échéance. Merci a DROIT FINANCE sans qui rien de tout ceci ne serait réalisable.
Cordialemment. | 15 jeanloup, le 6 avr 2009 à 16:56:52Bonjour à tous
Bravo écoeuré, je suis content pour toi. Comme tu le précises, l'union fait la force, et ceci c'est la faute des entreprises telles LAMY ou RESIS ETUDES..
Pour la suite, je suis dans les startings blocks; En analysant le code du commerce, en particulier l'article 145-34, il est précisé que les loyers des baux commerciaux ne sont plus plafonnés par l'ICC à l'issue de la période de 12 ans et peuvent être augmentés par le propriétaire en fonction des loyers du quartier.
Il ne me reste que deux ans, sauf si je le vends avant..
C'est pourquoi je le dis et le rappelle, ne resignez jamais un nouveau bail à l'issue des 9 ans, ignorez simplement les courriers LAMY ou autres, même pas besoin de répondre par lettre ou LR. Automatiquement le bail se poursuit par tacite reconduction et donc 3 ans après (12 au total) les loyers redeviennent libres.
A dans deux ans? |
| 17 sebista, le 7 avr 2009 à 12:59:07Bonjour écoeuré,
vous parlez du remboursement de la taxe d'ordures ménagères.
Pour effectuer votre demande, en plus de joindre une photocopie des avis d'impôts fonciers, quel texte prenez-vous en référence ?
En vous remerciant
sebista | 18 un écoeuré, le 7 avr 2009 à 15:05:29Bonjour sebista
A votre question:" Sur quelles références vous basez-vous pour réclamer la taxe d'ordures ménagéres",sachez qu'il existe une liste officielle définit par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Je tiens cela de la revue QUE CHOSIR numero spécial n:67 de mars 2006 qu'il est possible de commander.
Cette liste s' applique aussi bien au secteur privé que public, seul les locations meublés ne sont pas concernées.
Seul la TOM est récupérable , on ne peut pas réclamer les frais de gestion de la fiscalité locale qui découle pourtant directement du total a payer( taxe foncieres + TO) et qui représente 8 % de l'addition.Voila pour la réponse qui n'engage que moi, en sachant que je suis un simple particulier.Cordialement
TOM=taxe d'ordures menagéres |
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| 14 un écoeuré, le 6 avr 2009 à 13:32:55Bonjour a tous
J'adresse un grand merci a jeanloup grace a qui j'ai obtenu l'augmentation de mon loyer selon l' ICC.En effet je
n'ai jamais adressé de courrier ordinaire ni passé du temps au téléphone a discuter avec lamy pour obtenir l'augmentation de mon loyer.J'ai me suis servi de sa lettre type que j'ai adressé en lettre recommandée ,envoyéé
le 20 /03/09, et le 25/03/09 lamy me régularisait ce qu'elle me devait .Je viens de recevoir mon décompte des loyers du 1° trimestre revalorisé sur l'icc.Tout cela sans courrier d'excuses ni d' explication .Une petite parenthése conscernant les charges récupérables. Lamy ( ou autres ) doivent rembourser la taxe d'ordures ménagéres que tout proprietaire paye avec l'impot foncier.Cette année il a fallut que je réclame deux fois pour etre réglé .Ce remboursement n' ai donc pas systematique et la aussi lamy se garde bien de vous le rappeller.Avec votre demande joigné une photocope de l'impot foncier.
Bien je renouvelle mes remerciement a jeanloup et a tous ceux qui sont intervenus pour faire avancer le "schmilblique".A bientot pour connaitre la procédure pour augmenter nos loyers quand nos baux arriveront a échéance ,car la aussi une procédure bien specifique existe .Je crois qu'il faut donner congé tout en faisant une offre de renouvellement en n'oubliant pas de mentionner le nouveau loyer proposé ,le tout six mois avant la fin du bail. Bien entendu sous toutes réserves ,je ne posséde pas les connaissances d'un juriste.A cause de lamy et consors ,qui nous obligent a nous défendre, et grace a internet , simple particulier que nous sommes nous avons accés a des procédures nécessitant des connaissance juridique ,donc de faire appel a un avocat .
Pour beaucoup ,vu les prix pratiqués , nous étions sans recours et c'est bien la dessus que comptait lamy et consors.Je pense que nous seront mieux armé pour la prochaine "entourloupe ",car internet nous permet de nous rassembler et de lutter contre ses pratiques plus que douteuses. Nous sommes comme des virus qui évolluent face aux antibiotiques . Mainenant nous sommes mieux armé pour les combattrent et cela grace a eux .Je pense donc que leurs façons de procéder est un bien pour un mal et que cela se retourneras contre eux lorsque les baux arriveront a échéance. Merci a COMMENT CA MARCHE sans qui rien de tout ceci ne serait realisable.
Cordialemment. |
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| 26 francis, le 3 jun 2009 à 16:38:06Bonjour
j'ai atterri sur ce forum en cherchant les Pb de révision de loyers commerciaux . Je vais bientot être dans le même cas que vous , mais avec Odalys , et je sens très fort qu'il n'ont pas l'intention de me faire de cadeau.
Aussi cette lettre m'intéresse et me permettrait de me préparer . Si vous pouvez me l'envoyer,ce serait très bien pour moi.Je n'ai pas l'habitude des forums et je ne sais pas comment venir chercher une réponse,aussi j'espère l'avoir dans ma boîte email .désolé si çà dérange ,mais je ne suis pas un "pro" ,loin de là.
De toute façon, un grand merci à tous ceux qui animent ces forums qui nous aident bien
francis | 27 jeanloup, le 5 jun 2009 à 09:53:11Bonjour Francis
voici une copie de la lettre mise en demeure que j'avais envoyé à LAMY et suite à laquelle ils avaient indexé sur l'ICC.
XXXX le
XXXX
SA LAMY RESIDENCES
5 Place Charles BERAUDIER
69428 LYON Cedex 3
Lettre Recommandée avec Accusé Réception
1 feuille recto verso
Objet : Mise en demeure de payer la somme manquante aux loyers du dernier trimestre 2008 pour respecter l’indexation de révision de loyer suivant les clauses fixées par le bail commercial signé le 7 juillet 1999, Article 10-II.
Immeuble STUDEA X
Je vous rappelle que ma lettre recommandée du XXXX concernant ce problème est restée sans réponse de votre part.
Je vous signale aussi que tous mes appels téléphoniques à vos services (Mme X, Mme X) sont restés inefficaces ou sans réponse.
Madame, Monsieur
Je possède un studio dans l’immeuble CAP 2000 géré par votre entreprise. Lors de son achat, j’ai signé un bail commercial de 9 ans qui a pris effet le 1er octobre 1999 avec la société SGRS que vous avez rachetée par la suite.
Ce bail est arrivé à échéance le 30 septembre 2008. Il n’a été dénoncé par aucune des deux parties et se poursuit donc « par tacite reconduction », avec les conditions initiales.
Je viens de recevoir les loyers que vous me versez chaque trimestre échu pour le bien cité en objet, et le montant payé pour cette fin d’année 2008 montre que le loyer a été indexé suivant l’IRL au lieu de l’ICC comme précisé dans ce bail. Ceci confirme ce qui m’avait été annoncé téléphoniquement par vos services et que j’avais formellement refusé par envoi immédiat d’une lettre recommandée, dont vous n’avez pas tenu compte.
Pour la deuxième fois, je vous rappelle les termes du bail commercial qui précise clairement à l’ARTICLE 10-II LOYER-REVISION DU LOYER
« Les parties conviennent expressément que le loyer sera réévalué chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du présent bail en fonction de la variation annuelle, en plus ou en moins, de l’indice national du coût de la construction, tel qu’il est établi par l’Institut de la
Statistique et des Etudes Economiques (INSEE). Pour le calcul de cette variation il est expressément convenu que l’indice de base à prendre en considération sera le dernier indice connu le 1 septembre 1999.
L’indexation prendra effet sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable.
…… »
Je renouvelle mon refus d’une indexation de loyer sur l’IRL, ni d’ailleurs sur l’ILC, mais je demande la continuité de l’indexation sur l’ICC comme convenu dans le bail. Vous n’avez pas le droit de changer ce mode de calcul, aucune loi n’ayant été votée dans ce sens.
Je vous rappelle par ailleurs le début de l’article 5 - CHARGES ET CONDITIONS.
« Le présent bail est consenti et accepté dans les charges et conditions ordinaires et de droit et, en outre, sous celles suivantes que le PRENEUR s’oblige à s’exécuter sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution de loyer. »
J’attends donc, sous 10 jours, soit pour le 15 janvier 2009 le paiement d’une somme de X € (XXX € X cents) correspondant à la différence entre X € montant du dernier loyer tel qu’il aurait du être indexé sur l’ICC et X €, somme que vous m’avez effectivement payée.
Bien sûr, vous appliquerez cette méthode d’indexation sur l’ICC pour les loyers suivants.
En cas de non paiement je me verrais contraint de faire appliquer LA CLAUSE RESOLUTOIRE DE l’ARTICLE 12.
« Il est expressément convenu qu’en cas de non exécution par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagements et, notamment en cas de non paiement des loyers à l’une des échéances, ou de non respect des obligations figurant sous l’article 4 « DESTINATION », le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat . Cette résiliation interviendra un mois après une mise en demeure ou une sommation de payer restée infructueuse, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice »
Cette clause résolutoire devant s’appliquer dans un délai d’un mois, vous voudrez bien dans ce cas me faire connaitre avant cette date la méthode de remise des clés de mon bien, sachant bien sûr que dans ce cas je ne devrai vous payer aucune indemnité de quelque type que ce soit pour la résiliation de ce bail.
Dans l’attente du paiement conforme de mes loyers, je vous prie d’agréer, Madame Monsieur, mes salutations distinguées.
XXX
Bon courage |
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"bail commercial" médecin