| 6 KIN, le 22 déc 2008 à 04:04:06Bonjour, j'ai l'impression que les SAFER sont des super agences immobilières, on a une histoire comme toi, on ne sait pas comment faire, car on a avançé des frais puisque le compromis a été signé il y a 6 mois, on croyait que les dates de préemption etaient passées mais le notaire n'a pas fait les papiers tout de suite mais 5 mois ! après la signature du compromis de vente , face à un Notaire, est ce qu'on va repeter le pot de terre contre celui de fer? | 7 ronanmoule, le 23 déc 2008 à 01:18:06Bonjour,
Bon, il est temps que j'enlève mon masque : ronanmoule est en réalité ronan et je bosse à ce qu'on appelait anciennement la DDE : là où ils gèrent les actes de ventes et autres permis de construre. Malheureusement pour moi, ou bienheureusement (ça dépend de quel point de vue on se place), je ne bosse pas dans les services chargés du traitement de ces actes administratifs,...Bref...
Il était une fois l'histoire d'un acte de vente pour une propriété mi-constructible / mi-agricole :
Une fois le compromis de vente établi chez le notaire, celui-ci se doit d'obtenir l'ensemble des documents nécessaires à l'établissement de l'acte de vente final auprès des administrations en charge du secteur ou de la région concernée.
Pour cela des demandes sont d'abord effectuées auprès de la commune concernée qui, si elle n'est pas en charge du traitement de l'administration du droit des sols (ADS), transmettra automatiquement la demande du notaire au service ADS de la DDE en charge de la commune (Rq : chaque DDE a en charge un secteur comprenant plusieurs communes, à vous de trouver celle qui s'occupe de votre commune. Un simple appel téléphonique au standard de la DDE devrait vous renseigner)
La DDE reçoit donc la demande du notaire et donnent alors un avis favorable à la finalisation de la vente à condition que la SAFER ne fasse pas jouer son droit de préemption (Rq : La SAFER n'est pas un organisme 100 % public, c'est un organisme qui, certes, reçoit des subventions de l'Etat mais qui reste géré par des privés ! d'où les 115 E pour un traitement accéléré de votre dossier ... c dégueulasse mais c malheureusement légal...)
Le notaire est alors informé qu'il est dans l'obligation de consulter la SAFER.
A ce stade on est déjà au minimum à deux mois de la signature du compromis de vente (1 moi pour la commune + 1 moi pour la DDE)
En général à ce moment là, le notaire vous appelle et vous dit gentiment que la date de signature de l'acte de vente inscrite dans le compromis de vente ne pourra être respectée car il n'avait pas tenu compte des délais imposés par la SAFER qui a deux mois pour répondre... (un beau mensonge car il devait être au courant de tout cela... Bref...), ou alors il vous dira que la DDE a pris du retard pour répondre et donc la demande d'accord à la SAFER n'a pas pu être transmise dans les temps,.... ya plein de raisons possibles tant que les acheteurs ne connaissent pas le fonctionnement et ne savent pas qui appeler... (perso, je connaissais la personne en charge de mon dossier à la DDE et j'ai eu confirmation que le dossier avait bien été transmis dans les temps, je me suis donc fait un plaisir de rembarrer le notaire dans ses buts quand il m'a sorti cette excuse . Coonclusion : ça n'a pas fait accélérer mon dossier mais au moins ça m'a fait du bien ! héhé)
Continuons :
A cette étape, il va falloir vous prendre en main, car après prises de renseignement, rien ne sert de faire le forcing auprès du notaire : il s'en fout complètement ! (A savoir que si vous attaquez un notaire au tribunal administratif, celui-ci sera jugé par ses confrères, un peu comme les toubibs... Donc le résultat est joué d'avance : vous perdrez !).
Prenez donc votre téléphone et appelez la SAFER locale, demandez la personne chargée de votre dossier et insistez auprès de cette personne sur le fait qu'une date décalée pour la signature de votre acte de vente poserait énormément de problèmes (n'hésitez pas à jouer sur la sensibilité ! en général ça fonctionne bien, désolé).
Demandez-lui quelle somme payer pour un traitement accélérer de votre dossier et demandez lui confirmation que votre dossier sera SIGNE chez le notaire à la date définie dans le compromis de vente si vous payez cette somme.
Si cette personne vous répond positivement, allez-y ! payez ! (en réalité ce n'est pas vous qui paieraient, il faut demander à votre notaire de payer à la SAFER la somme demandée par la SAFER pour un traitement accéléré de votre dossier, le notaire vous imputera ensuite les frais dans vos frais de notaire) de toute façon ce n'est toujours que 115 €, sur l'achat d'une maison cela ne fait pas grand chose.
Même si je comprends que cette somme supplémentaire à débourser devrait être imputée au notaire qui n'a pas bien fait son boulot (mais bon de ce côté, vous pouvez toujours lui faire la remarque lors de l'acte de vente, mais rassurez-vous, votre facture est déjà prête incluant les frais de SAFER).
En général tout cela se fini par une signature chez le notaire avec les clés d'une nouvelle maison ou appartement !!! c'est une bonne finalité !
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires, je reste à votre disposition.
Pour info, j'ai emménagé dans ma maison à la date voulue en payant 115 € à la SAFER. Je n'ai pas obtenu de remboursement de ces frais de la part du notaire (même après bataille lors de la signature de l'acte de vente !). Cependant, je me console car je viens de recevoir un chèque de remboursement des trop-perçus des frais de notaires payés lors de l'acte de vente.
De plus, je suis passé par un courtier pour mon prêt immobilier : le courtier ne m'a rien coûté, il m'a trouvé un taux fixe bien plus intéressant que ce que me proposaient les banques en direct et il m'a remboursé mes frais de dossier du prêt (400€). Je vous conseille vivement de passer par ce moyen, ça m'a aidé à rembourser l'argent perdu à cause du notaire.
Bon courage à tous ! |
| 8 Dominiquecaen, le 23 déc 2008 à 02:35:49Bonsoir,
Souvent, il est fait la même erreur, la notification de la préemption de la SAFER, doit être faite au vendeur et non pas au notaire, sauf si l'imprimé de la SAFER, contient une élection de domicile.
C'est un vieux réflexe administratif, d'imputer ses retards à une personne non fonctionnaire, c'est souvent une
affirmation incontrôlable, alors pourquoi ce gêner.....
La légalité des frais de secrétariat de 115 Euros, sont plus que contestables, jamais les textes régissant les SAFER, imposent une telle taxation de frais, il n'y a aucune référence législative.
En plus, vous affirmez qu'il faut engager la responsabilité du notaire (pourquoi pas) devant le tribunal administratif,
un juriste néophyte, doit savoir qu'une telle action, est toujours de la compétence du tribunal de l'ordre judiciaire,
pour le tribunal administratif, c'est la responsabilité de l'administration qu'on engage, à l'aide d'un recours de plein contentieux. Vos affirmations sont complètement erronés.
Il faut savoir, que la SAFER, (enfin celle que j'ai connu) prend toujours un malin plaisir, pour attendre sciemment la fin du délai de deux mois, pour faire sa déclaration de préemption, avec un certain sadisme.
Souvent, aussi, la SAFER exerce le droit de préemption, au profit d'un des amis des dirigeants, syndicaliste agricole par exemple, cette pratique là aussi douteuse, a été sanctionnée par les tribunaux, qui ont affirmé qu'une préemption ne devait pas être exercer dans un but personnel.
Un autre cas d'espère, un directeur d'une SAFER, a fait exercé le droit de préemption, à son profit personnel,
pour se voir rétrocéder le bien en question, là aussi, les tribunaux ont sanctionné cette pratique.
Mais contre l'administration, c'est toujours la loi du plus fort, le citoyen est beaucoup sujet qu'administré.
Je n'entre pas dans les procédures d'expropriation quelquefois aussi surprenante, notamment, quand on exproprie une zone pavillionnaire, pour créer une autre zone pavillionnaire, et que les expropriés doivent attendre plus de 20 ans, pour toucher leurs indemnités.
Cordialement, | 9 ronanmoule, le 23 déc 2008 à 15:19:50Bonjour et merci pour ces précisions,
Je me suis quelque peu emporté lorsque je parlais de tribunal administratif concernant le notaire et je m'en excuse. Cependant, une chose est certaine : la victoire au tribunal contre un notaire semble être mission impossible.
Prenez par exemple l'établissement d'un compromis de vente qui fixe des obligations pour les vendeurs et acquéreurs qui s'engagent à respecter les termes inscrits au compromis sous peine de pénalités financières, alors que le notaire qui fixe la date de signature de l'acte de vente n'encours aucun problème dans le cas où ces conditions ne seraient pas respectées.... Est-ce normal ? En tout cas c'est la réalité....
Autre chose, les documents de la SAFER doivent être envoyés au notaire pour compléter le dossier d'acte de vente. Car sans ce document, l'acte de vente ne pourrait être signé.
"C'est un vieux réflexe administratif, d'imputer ses retards à une personne non fonctionnaire, c'est souvent une
affirmation incontrôlable, alors pourquoi ce gêner..... " : de qui parlez-vous ? Si c'est du notaire, sa faute dans la transmission de la demande à la SAFER a été vérifiée dans mon cas (en plus le notaire s'était déjà occupé de l'achat de la maison avec les anciens propriétaires, il était donc au courant des délais et autres demandes nécessaires à l'établissement de l'acte de vente, là je suis désolé mais il n'a aucune excuse !) et il me semble normal que celui-ci rende des comptes ! hors ça n'a pas été le cas....
Vous parlez des frais de 115 € demandés par la SAFER pour traitement anticipé du dossier de préemption et vous précisez que ces frais n'ont aucun fondement légal. Alors ma question est la suivante : comment intervenir auprès de la SAFER pour récupérer ces frais : tribunal ou autre chose ?.... Et quelles sont les chances de gagner ?
Je pense que ce sujet de discussion permettra aux gens d'en savoir un peu plus sur le flou artistique et les pratiques douteuses de certains organismes qui interviennent lors de l'acquisition de biens.
Bonnes fêtes de fin d'année à tout le monde. | 10 Chevalier d'éon , le 24 déc 2008 à 23:16:08Bonsoir,
Bien évidemment, il jamais toucher à la sacro sainte administration, qui a toujours raison......
A l'époque du compromis, il s'agit d'un avant contrat, souvent à cette époque, on ignore, les difficultés, qui se révèlent après vérification,
auprès de la D.D.E.
des hypothèques, etc....
J'ai vu une vente qui était soumise à 3 droits de préemption de nature différente, qui se cumulait,
- un pacte de préférence,
- le droit de préemption de la SAFER,
- Un autre doit de préemption le terrain étant dans situé dans une ZAD,
Soit un minimum de 7 mois, grace à l'inextricable complication administrative.....
D'ailleurs en matière agricole, il n'y a pas un droit de préemption, mais un deuxième, dans le cas fréquent, d'un locataire, ce qui fait un minimum de 4 mois.
Contrairement à votre affirmation, la SAFER, ne répond jamais, il faut attendre l'expiration du délai de deux mois, et quand vous vous trouvez avec une secrétaire qui va que trés sporadiment à la boîte postale, il faut en plus vérifier la date de réception.
Sur un autre plan, j'ai bien vu, l'exercice d'un droit de préemption, hors délai ! il a fallu faire un référé pour constater
cette préemption hors délai...... car la vente était déjà passée....
Concernant une autre vente, j'ai reçu un certificat d'urbanisme, indiquant que l'immeuble en vente, était classé aux monuments historiques, les monuments historiques, ont répondu que non.....
Pour réclamer vos 115Euros, versés à la SAFER, j'allais écrire la dîme, prenez votre plus belle plume à cette organisme
public, résultant de la loi, pour demander sur quelle base juridique, était fondée cette taxation abusive.
Le cas échéant, vous pouvez déposer un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif,
Je tiens à vous préciser, que les notaires, tiennent le rôle de l'administration gracieusement et sont souvent un
percepteur bénévole permanent pour l'Etat, en percevant les taxes pour son compte....
Une petite histoire pour finir, dans tous les dossiers, on demande au préalable un état aux hypothèques, la réponse était toujours datée du même jour que l'envoi, mais deux mois après pour la réception..... alors j'ai toujours daté, les états hypothécaires un jour férié, un dimanche, le nouvel an, pâques, et bien l'administration me répondait scrupuleusement LE JOUR FERIE..... alors que demande le peuple......
Le contribuable de base, c'est bien lui, qui a renfloué le Crédit Lyonnais, et qui va participer à la relance, avec quelques personnes sur le bord de la route.
Quand la DDE du calvados, attribuait une concession maritime, ou concession d'endigage (Port Deauville), à un prix trés bas,
pour faire une marina, le promoteur, grande banque, à faire une plus value trés conséquente.....
Sur ce joyeux noël, à tous, |
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Acte de vente bateau