Annulation de Mandat apres une offre

Bonjour,

Souhaitant acheter une maison, nous avons trouvés sur le site internet d’une agence immobilière un bien à visiter. Apres avoir contacté l’agence, nous avons pu visiter la maison. Par contre, nous n’avons pas signés de bon de visite car il nous n’a pas été présenté par l’agence (peut-être un oubli).
Apres quelques jours, nous avons trouvé la même maison en vente dans une autre agence mais a un prix nettement inferieur (-50keuros). Nous avons donc contacté la première agence avec laquelle nous avions visité le bien en lui demandant des explications et voir s’ils s’alignaient sur ce nouveau prix plus bas. L’agence était surprise et nous a demandé de patienter 2 jours afin qu’ils puissent contacter le vendeur et voir ce qu’il en était.

24h plus tard l’agence nous contacte et nous dit que le propriétaire confirme qu’il n’a jamais signé de contrat avec cette 2nd agence, qu’ils ne s’aligneraient donc pas sur ce prix bas, et que si nous souhaitions acheter cette maison, nous devrions leur faire une offre.

Sentant quelques choses de louche, nous avons tout de même contacté cette seconde agence en leur racontant la version de la première, et là surprise, cette seconde agence maintient que c’est la première agence qui n’a pas signé de mandat de vente avec le propriétaire et que si nous souhaitions faire une offre, c’était le moment. Faisant confiance à la seconde agence (de plus le prix de vente étant plus bas), nous avons proposé + signé une offre.

Malheureusement, l’agence nous contacte 2 jours plus tard : le vendeur vient d’annuler son mandat de vente (via lettre recommandé AR) prétextant qu’il devait finaliser un bornage de terrain… (Pourquoi pas, il fait ce qu’il veut, c’est lui le proprio).

Voulant avoir la version du vendeur, nous avons pris contact avec lui (en direct). Et la, bouquet final, il nous dit qu’effectivement :
- il n’a jamais signé de mandat de vente avec la 1ere agence (l’agence nous a donc menti)
- il a bien annulé le mandat avec la 2nd agence
- il est toujours ok pour nous la vendre une fois que son probleme de bornage sera finaliser (la 2nd agence avait raison)

Ma question : Pouvons-nous passer en direct avec le Vendeur puisque :
- Pas de bon de visite signé avec la 1ere agence.
- Pas de mandat signé dans aucune des 2 agences par le propriétaire
- Mais…une proposition écrite donnée à la 2nd agence (normalement, nous ne sommes pas en tord car le mandat a été annulé par la suite). Pour info, la proposition écrite n'a pas été signé par le Vendeur !!! (on ne sait donc pas si il etait au courant de notre offre).

Risquons-nous quelque chose en passant en direct avec le proprio ?
Si nous devons absolument passer via la 2nd agence, as-t'on un delai de retractation concernant notre offre signee ?
Dans le cas ou il y aurait effectivement un délai de rétractation (7 jours par exemple), cela nous libere-t'il juridiquement pour pouvoir signer en direct avec le proprio sans avoir de probleme par la suite ?

Merci pour votre aide.