Bareme usufruit lors de cession biens indivis

Bonjour,

Résumons:
Dans la succession de votre père, il existe un bien qui a donné lieu à un démembrement entre un usufruitier et trois indivisaires se partageant la nu-propriété. Votre père est décédé avant la réforme du bareme de la fiscalité applicable à la valorisation de l'usufruit (soit avant 2004). Vous désirez vendre le bien et vous vous interrogez pour le calcul de la plus value sur la valeur d'acquisition et de cession de cet usufruit.



Sachez :

- D'une part, que concernant la cession d'un bien reçu par succession avant le 1/01/04, le prix d'acquisition à retenir pour la valorisation de l'usufruit est celui du nouveau bareme soit celui de l'article 669 du CGI (Art. 150 VB du CGI). La solution n'aurait pas été la même si le démembrement de propriété était issu d'une libéralité. Ainsi, si en fonction de son age, l'usufruit represente 30% de la valeur totale du bien actuellement, il en est de même pour la valeur à prendre en considération au jour du décès. Vous voyez donc que la question de la plus value factice de l'usufruitier du fait d'une revalorisation fiscale de l'usufruit ne doit donc pas vous déranger outre mesure (valeur usufruit=>acquisition (succession)=30% du prix d'acquisition/cession=30% du prix de cession).

- D'autre part, si le bien a été acquis par succession avant 2004 et que vous le cédez au même prix, certes, aucune plus value ne sera due. Mais, il est à déconseiller de céder un bien au même prix que celui de son acquisition au terme d'un délai de quatre ans (au moins) car agir ainsi viendrait à nier l'inflation naturelle du prix de l'immobilier et vous risqueriez un redressement de l'administration fiscale et une santion pour dissimulation de prix avec les lourdes pénalités qu'elle suppose. Vendez donc le bien au prix du marché; vous n'etes pas sans savoir que vous etes exonérés de plus value s'il s'agit de votre résidence principale. A défaut, vous bénéficierez d'un abattement de 10% par an à coté de la 6ème année.

Voila