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Bornage et hypothèques

Dernière réponse le 13 sep 2008 à 14:55:09 help, le 11 sep 2008 à 22:20:54

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Bonjour,

Est-ce qu'un bornage contradictoire signé par toutes les parties il y a 20 ans mais non publié aux hypothèques peut être contesté par un acheteur récent d'un terrain concerné à l'époque du bornage ???

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DOUDOUVERO, le 11 sep 2008 à 22:47:42

C'est du domaine juridique.
Dommage que cet accord n'ait pas été authentifié comme tu le soulignes. Seulement, il reste toujours en vigueur.
J'ai travaillé dix ans chez un expert en bâtiment (chargé de litiges dans des procédures). Il faut seulement savoir qu'un CADASTRE, quel qu'il soit, ne fait pas force de loi (puisque les mises à jour sont contestables et les erreurs très humaines ...) que le problème doit être soumis à l'autorité du TRIBUNAL si besoin est, lequel décidera mais, je suis presque certaine qu'il retiendra l'accord existant entre les parties, même datant de 20 ans. Le TRIBUNAL n'est présent en FRANCE que pour les personnes qui n'ont pas d'écrits entre eux. Le vôtre est net et définitif. Si trois signatures valident un bornage effectué contradictoirement (par les trois personnes) ou par un géomètre, ce bornage reste opposable aux tiers et n'importe lequel des propriétaires des terrains concernés peut le faire valoir. J'ai souvenir d'un dossier presqu'identique : le TRIBUNAL a validé de très vieux accords entre voisins (dont les descendants des deux générations suivantes ne s'entendaient pas) sur un droit de passsage + un droit d'échelage (le droit de poser une échelle sur le mur et la couverture du voisin).
D'ailleurs, le notaire pourrait vous le confirmer (ainsi qu'un géomètre).

Répondre à DOUDOUVERO

Chevalier d'éon , le 12 sep 2008 à 03:03:35

Bonsoir,

Les éternelles problèmes de bornage et les multiples interprétations,

Le principe constant est que les éléments matériels existants sur le terrain priment tous les autres modes de preuve,

L'usucapion est toujours l'élément déterminant, il faut donc se référer aux limites matérielles sur le terrain, haie, clôture, mur, etc....

Il faut insister sur le fait que les indications du cadastre ne peuvent en aucun prévaloir sur l'usucapion, (Cass. 1ère civ, 8 nov. 1954 - Bull. civ., n°311).

L'usucapion prime tous les autres preuves, parce qu'elle a une valeur acquisitive, appellée aussi prescription acquisitive. (prescription décennale car il y a juste titre et bonne foi).

Sur un autre plan, il est de pratique courante dans les actes notariés d'insérer une clause de non garantie en cas d'erreur de contenance, de cadastre, cette clause est parfaitement valable, (en dehors des biens en copropriété).
'Cass. 1ère civi, 22 nov. 1965 : Bull. civ. I, n°637).

cordialement,

Répondre à Chevalier d'éon

help, le 12 sep 2008 à 08:40:14

Merci de votre réponse, mais un juriste vient de me dire que si le bornage contradictoire fait il y a 18 ans n'a pas été enregistré à la conservation des hypothèques, il ne peut être contesté par le signataire de l'époque et ses héritiers mais qu'il peut l'être par l'acheteur successif. cela semble donc être mon cas et justement, cet acheteur successif conteste 50 m² et donc le bornage contradictoire de l'époque

Répondre à help

help, le 13 sep 2008 à 01:36:19

Encore merci pour votre réponse, mais l'usucapion pour la prescription acquisitive décennale dont vous parlez me pose problème : définition : acquisition d'un bien d'une personne autre que le propriétaire et de bonne foi = on a cru traiter avec le propriétaire. Moi, j'ai bien signé un bornage contradictoire avec le propriétaire, mon problème c'est qu'il n'a pas été publié au hypothèques et de ce fait il n'est parait-il pas opposable aux acquéreurs successifs, alors qu'il l'est pour le signataire et ses héritiers. Un juge peut-il m'obliger à démolir ma clôture (le bornage contradictoire m'a attribué 50 m² en plus sachant que la limite cadastrale était à l'époque en décrochements successifs et que d'un commun accord avec le riverain propriétaire de l'époque, nous avons alors choisi la ligne droite. Par contre merci pour l'infos concernant sur l'acte de vente des futurs acquéreurs le paragraphe : charges et conditions, je vais me renseigner chez leur notaire mais sachant qu'ils ont acheté en connaissance de cause de la non publication aux hypothèques, j'espère qu'ils n'ont pas apporté de réserve à ce paragraphe. Mais encore mille mercis pour votre intérêt

Répondre à help

Chevalier d'éon, le 13 sep 2008 à 06:41:20

Bonsoir,

Une fois pour toute, votre bornage de 18 ou 20 ans n'a strictement aucune valeur, du fait, que les éléments matériels sur le terrain, sont contraires à votre bornage, c'est donc ces éléments qui priment, le plan, le cadastre ou je ne sais, le bornage,

LA PREUVE PAR L'USUCAPION est la seule à primer toutes les autres autres, parce qu'elle a une valeur ACQUISITIVE, ou l'appelle aussi prescription acquisitive, c'est un principe de droit constant,

L'usucapion n'est pas seulement un mode de preuve, MAIS AUSSI UN MODE D'ACQUISITION DE LA PROPRIETE.

PEU IMPORTE QUE LE POSSESSEUR, ne soit pas l'origine le propriétaire, (dans l'hypothèse, ou le possesseur n'a pas acheté du vrai propriétaire), il est devenu le vrai propriétaire par la prescription acquisitive.

Le cadastre, n'a aucune côte, il est donc fatalement imprécis, c'est à la base un document fiscal, qui sert à calculer les taxes foncières, la taxe d'habitation, Il s'agit avant tout un droit public, et accessoirement un droit privé.

Il est donc soumis au contrôle de la juridiction administrative.

Les propriétaires inscrits à la matrice cadastrale ont toujours la possibilité de contester le cadastre et demander un contrôle sur les lieux.

Répondre à Chevalier d'éon

Chevalier d'éon, le 12 sep 2008 à 09:59:31

Bonsoir,

Un procès-verbal de bornage n'est pas enregistré à la conservation des hypothèques mais publié, ce qui compte avant tout ce sont les limites existantes sur le terrain,

D'autre part, dans l'acte de vente de votre nouveau voisin, il y a certainement une clause sous le chapitre charges et conditions, stipulant que l'acquéreur, supportera ou bénéficiera, les erreurs de contenances, de désignation, cela est de jurisprudence constante, seules les ventes d'appartement échappent à ce principe.

Un pv de bornage effectué il y a 18 ans n'a pas de réelle valeur, ce qui compte ce sont les limites sur le terrain, il y a juste titre et bonne foi, et la prescription décennale.

Cordialement,

Répondre à Chevalier d'éon

help, le 13 sep 2008 à 11:33:51

Excusez-moi si je vous ai froissé, mais tout est tellement compliqué quand on n'y comprend rien,promis je ne vous embêterai plus après cette dernière question :

Comment dois-je interpréter la phrase suivante :

Que le bornage soit fait par les voisins ou un professionnel, son opposabilité à tous suppose une publication à la conservation des hypothèques, cette démarche est facultative mais vivement conseillé à défaut, la délimitation ne s'imposera qu'aux signataires et à leurs héritiers mais en aucun cas aux acquéreurs successifs, dont :

1° A (moi = qui ait borné contradictoirement avec mon voisin B il y a 20 ans) sans publication aux hypothèques
Si B vend à C = C peut-il me contester le bornage
Si A moi vend à D = C peut-il contester le bornage à D

Mille mille mille mercis

Répondre à help

help, le 13 sep 2008 à 01:55:28

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DOUDOUVERO, le 13 sep 2008 à 10:37:00

Bonjour HELP,

Comme je vous l'ai dit la première, ce point est d'ordre juridique (comme l'a bien fait comprendre le Chevalier d'EON) et relève de la souveraineté d'un TRIBUNAL : pour 50 m2 de terrain, est ce que cela ne va pas vous entraîner dans des frais largement supérieurs en valeur ou faire traîner des négociations durant au minimum : 1 an pour la BRETAGNE, 2 ans pour la Région parisienne, et voire 3 ans pour le Sud de la France. Pour un litige inférieur à 6000 €, la procédure relèvera d'un TRIBUNAL d'INSTANCE. Vous pouvez ne pas prendre d'avocat pour faire valoir vos droits et introduire votre requête. Cependant, il vous sera demandé de verser une provision car le TRIBUNAL demandera à être éclairé par les conclusions d'un expert-judiciaire Bâtiment. Celui-ci, au cours de ses recherches sollicitera peut-être le concours d'un expert-géomètre..... Le rapport d'expertise (qui vous donnera ou peut-être pas raison) risque fort de vous coûter 1 500 € à 2 000 € d'expertise (sans présence d'un avocat).... Il ne faut pas oublier que si le TRIBUNAL ne vous donne pas raison, vous aurez à charge tous les dépens, c'est-à-dire les frais de procédure.
Un bon conseil (car j'en ai vu des procédures et des procédures ....) trouvez un accord entre propriétaires, partagez entre 3 les frais de géomètre et réglez votre problème à l'amiable. D'ailleurs, si vous ne le saviez pas : vous pouvez de vous-même faire venir un géomètre qui préviendra par courrier recommandé avec accusé de réception vos voisins pour qu'ils puissent assister à l'arpentage des terrains. Ensuite, chacun devra payer sa part de la note d'honoraires du Géomètre (si vous êtes 3 : 1/3 chacun). Vous aurez déjà une petite idée en allant voir un géomètre, exposer votre cas, lui payer une petite note d'honoraire "de consultation" et voilà. Même chose avec un Avocat (attention, ils ne sont pas tous orientés vers les litiges du Bâtiment ou de la Construction).
Cordialement, et bonne chance.

Répondre à DOUDOUVERO

help, le 13 sep 2008 à 13:17:00

Cen'est pas moi qui conteste, c'est un nouveau voisin (voir question n°9) - Moi j'ai fait établir un bornage contradictoire, seulement il n'a pas été publié aux hypothèques et je ne comprends pas comment il faut interpréter l'article concernant l'opposabilité à tous que j'ai mentionnée et la délimitation qui ne s'impose qu'aux signataires et à leurs héritiers et en aucun cas aux acheteurs successifs - c'est du vrai chinois

Répondre à help

DOUDOUVERO, le 13 sep 2008 à 14:55:09

Il y a quand même seulement 50 m2 en débat !!!! qui seront en moins pour vous et en plus pour lui. S'il veut les gagner, effectivement, c'est à lui de faire sa procédure.... ou alors, vous lui proposez la solution du géomètre pour remettre tout le monde d'accord et rendre opposable définitivement : tous les frais seront partagés entre voisins. Car, s'il le demande judiciairement, les frais ne seront supportés (si nouveau bornage il y a) que par la partie perdante.

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