Bonjour

Quel est l'age de votre mère ?

Si les biens A (resid ppale + bat agr + terrains à batir) étaient des biens communs à vos parents, elle en a donc 50 % à elle, et elle a l'usufruit sur les 50 % de votre père (vous et votre frère avez la nue-propriété de ces mêmes 50 %)
(sauf si la DDV lui a aussi donné une quote-part - maximum 1/4 en pleine propriété - de ces 50 %. Mais elle peut aussi ne pas prendre ce 1/4 en pp, et le prendre seulement en usufruit...)

Les Biens B (venant de vos grand-parents paternels) étaient des biens propres de votre père. Si elle renonce à l'usufruit sur ces biens, vous et votre frère en recevez directement la pleine propriété, et ils rentrent dans l'actif taxable aux droits de succession comme si vous les aviez reçus directement de votre père).

Par ailleurs, l'usufruit de votre mère est évalué à 50 % (compte tenu de son age) et votre nue-propriété à 50 %

Sur la base de hypothèses ci-dessus, vous et votre frère recevrez donc et devez déclarer pour les droits de succession :

50 % des biens A en nue-propriété (soit 50 % x 50 % = 25 % de leur valeur)
100 % des biens B en pleine propriété (soit 100 % de leur valeur)

Vous et votre frère ne payez pas de droits de succession en dessous de 151 950 euros (chacun), et un barème progressif (allant de 5 % à 40 %, par tranches) au-dela.

Note : Si la valeur ci-dessus dépasse les 151 950 pour chacun, une solution pourrait être que votre mère (qui ne paye pas de droits de succession) conserve l'usufruit sur les biens B. Dans ce cas, vous ne paierez de droits que sur 50 % de leur valeur (la nue-propriété).
Aprés un délai de quelques mois, elle pourra vous faire la donation de son usufruit sur ces biens B, avec a nouveau un abattement de 151 950 euros chacun sur la valeur de cette donation.


En cas de vente, vous devrez payer :
a) les honoraires de notaire, et des frais de mutation (à la charge de l'acquéreur) de 6 % environ
b) un impot sur la plus value de 18 + 11 = 30 % (actuellement) sur la plus-value entre la valeur déclarée dans la succession et la valeur de vente.
(attention au redressement possible sur les droits de succession, si vous revendez sous 3 ans et qu'il est conséidéré que la valeur des terrains avait été sous-évaluée pour les droits de succession)

Si les terrains à batir étaient des biens "B" (= biens propres de votre père, car reçus par hériatge), mais qu'elle garde son usufruit seulement sur cette partie des biens B (elle peut le faire) *, la répartition POUR CES TERRAINS (et donc du prix de vente) se fera (si vente avant ses 61 ans) :

Votre mère : 100 % de l'usufruit (soit 50 % de leur valeur)
Vous et votre frère : 100 % de la nue propriété (soit 50 % de leur valeur, soit 25 % chacun)




(* Et qu'elle n'a pas 1/4 en pleine propriété, ou que si elle l'a, elle y renonce.. : Ce point reste à vérifier...)

Si Biens propres de votre père (reçus par succession) sur lesquels elle prend 1/4 en PP et 3/4 en usufruit :

Elle a donc :
25 % en PP
75 % en usufruit, valorisés à 50 %, soit 37,5 % du prix
Total pour elle (pour la succession, et pour la vente, toujours si vente avant 61 ans) = 25 + 37,5 = 62,5 % du prix

Pour vous :
75 % en nue-propriété, valorisée à 50 %, soit 37,5 % du prix.