Combles Loi Carrez
Zumick
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Rochat1 Messages postés 12859 Date d'inscription jeudi 3 mars 2011 Statut Membre Dernière intervention 23 avril 2024 - 22 nov. 2011 à 15:23
Rochat1 Messages postés 12859 Date d'inscription jeudi 3 mars 2011 Statut Membre Dernière intervention 23 avril 2024 - 22 nov. 2011 à 15:23
A voir également:
- Annexion combles sans autorisation
- Autorisation parentale - Guide
- Demande d'autorisation d'absence - Guide
- Autorisation sortie de territoire pdf - Guide
- Combles aménagés sans autorisation ✓ - Forum Immobilier
- Sanction changement fenêtre sans autorisation forum - Forum Habitation
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tevanaa
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17 oct. 2008 à 23:18
17 oct. 2008 à 23:18
ces combles sont des parties communes si non portés dans votre lot privatif ou portés comme jouissance privative
donc toutes cessions de parties communes nécessitent assemblée générale, accord des coproprétaires et cession par le syndicat des copropriétaires pour en devenir propriétaire
cela n'est pas une question de loi carrez
pourquoi la copro s'y opposerai ? tout dépend de ce que vous proposez comme prix ...
donc toutes cessions de parties communes nécessitent assemblée générale, accord des coproprétaires et cession par le syndicat des copropriétaires pour en devenir propriétaire
cela n'est pas une question de loi carrez
pourquoi la copro s'y opposerai ? tout dépend de ce que vous proposez comme prix ...
tevanaa
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20 oct. 2008 à 13:49
20 oct. 2008 à 13:49
ce texte est une exception jurisprudentielle au principe général énoncé dans ma première réponse.
Alors si vous répondez aux conditions cumulatives énoncées, qu'aucun travaux ne nécessitent autorisation de la copro, qu'il ne s'agira que d'un aménagement intérieur......alors vous pourriez, par voie d'annexion, vous considérez comme propriétaire de ces combles,
Toutefois, comme aucun acte de vente ne sera établi par le syndicat des copropriétaires à votre profit, ni modificatif à l'état descriptif de division mettant ces combles en lot privatif, aucune publicité foncière ne sera effectuée et vous ne pourrez pas, en cas de vente, prouver à un acquéreur que ces combles vous appartiennent. pas de titre de propriété en somme.
"la description du bien dans le titre de propriété n'est pas modifiée, ce qui provoque de la méfiance chez les acquéreurs"
"délai de prescription décennale abrégée de l'article 2265 du Code civil... " : il vous faudra donc attendre dix ans sans aucune contestation des copropriétaires pour acquérir par la prescription ces combles et pouvoir faire constater cette prescription par acte notarié qui sera publié et vous donnera un titre de propriété.
Alors si vous répondez aux conditions cumulatives énoncées, qu'aucun travaux ne nécessitent autorisation de la copro, qu'il ne s'agira que d'un aménagement intérieur......alors vous pourriez, par voie d'annexion, vous considérez comme propriétaire de ces combles,
Toutefois, comme aucun acte de vente ne sera établi par le syndicat des copropriétaires à votre profit, ni modificatif à l'état descriptif de division mettant ces combles en lot privatif, aucune publicité foncière ne sera effectuée et vous ne pourrez pas, en cas de vente, prouver à un acquéreur que ces combles vous appartiennent. pas de titre de propriété en somme.
"la description du bien dans le titre de propriété n'est pas modifiée, ce qui provoque de la méfiance chez les acquéreurs"
"délai de prescription décennale abrégée de l'article 2265 du Code civil... " : il vous faudra donc attendre dix ans sans aucune contestation des copropriétaires pour acquérir par la prescription ces combles et pouvoir faire constater cette prescription par acte notarié qui sera publié et vous donnera un titre de propriété.
tevanaa
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20 oct. 2008 à 21:50
20 oct. 2008 à 21:50
pas tout à fait
en fait, si vous voulez que la propriété de ses combles soit effective et non contestée, il faudra négocier avec la copro la cession de ses combles, par acte noarié, moyenant prix de vente
suivi d'un modificatif à état descriptif qui énoncera clairement, dans votre lot, la propriété privative des combles;
cet acte supprimera son caractère de partie commune et les considérera privative, et mutation par acte sera dressé et publié
par contre si vous ne faite rien, ne demandez aucun accord et qu'aucun acte de vente n'est dressé, dans les dix ans de votre acquisition vous pourrez faire constater par acte notarié que vous avez acquis par prescription ces combles par voie d'annexion
vous pouvez aujourd'hui vous considérer comme "propriétaire" , sans titre, mais à la condition d'y faire que des aménagements internes ne nécessitant aucun permis, sans faire aucune ouverture, ne toucher à aucune partie commune.....enfin les condiions énoncées dans le texte ci-dessus
en cas de vente avant les dix ans de prescription, votre lot ne mentionnant pas la propriété de ses combles, il sera difficile pour vous de faire admettre à votre acquéreur que ces combles sont privatives par voie d'annexion.....ce ne sera donc pas monayable ou difficilement ....
en fait, si vous voulez que la propriété de ses combles soit effective et non contestée, il faudra négocier avec la copro la cession de ses combles, par acte noarié, moyenant prix de vente
suivi d'un modificatif à état descriptif qui énoncera clairement, dans votre lot, la propriété privative des combles;
cet acte supprimera son caractère de partie commune et les considérera privative, et mutation par acte sera dressé et publié
par contre si vous ne faite rien, ne demandez aucun accord et qu'aucun acte de vente n'est dressé, dans les dix ans de votre acquisition vous pourrez faire constater par acte notarié que vous avez acquis par prescription ces combles par voie d'annexion
vous pouvez aujourd'hui vous considérer comme "propriétaire" , sans titre, mais à la condition d'y faire que des aménagements internes ne nécessitant aucun permis, sans faire aucune ouverture, ne toucher à aucune partie commune.....enfin les condiions énoncées dans le texte ci-dessus
en cas de vente avant les dix ans de prescription, votre lot ne mentionnant pas la propriété de ses combles, il sera difficile pour vous de faire admettre à votre acquéreur que ces combles sont privatives par voie d'annexion.....ce ne sera donc pas monayable ou difficilement ....
Bonjour,
Vous parlez de prescription de dix ans pour devenir propriétaire "sans titre" de parties communes. N'est-ce pas trente ans ? (usucapion). Pourriez-vous me préciser la différence, car j'occupe déjà des parties communes avec une tolérance depuis plus de vingt ans. Quels sont mes droits ? Merci de votre réponse.
Vous parlez de prescription de dix ans pour devenir propriétaire "sans titre" de parties communes. N'est-ce pas trente ans ? (usucapion). Pourriez-vous me préciser la différence, car j'occupe déjà des parties communes avec une tolérance depuis plus de vingt ans. Quels sont mes droits ? Merci de votre réponse.
Merci poour vos réponses.
J'avoue que je nage un peu dans le flou. Dans l'idée de faire bien, je me renseigne et je trouve des réponses complétement opposées.
Exemple d'un texte trouvé sur internet :
"Le proppriétaire peut procéder à l'annexion sans avoir besoin d'en passer par l'autorisation de la copropriété !
Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires que celui qui veut les annexer : que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC(1), que les paliers, couloirs et escaliers ou les WC et locaux d'étage ne desservent plus, la plupart du temps par suite de regroupements de lots, que le ou les lots appartenant au copropriétaire concerné.
Ce droit d'annexion, largement validé par une jurisprudence abondante, de la Cour de cassation, vient de la logique particulière du droit de la copropriété à la française, et en particulier de deux de ses dispositions fondamentales : les parties communes sont "propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement" (article 4 de la loi du 10 juillet 1965), et "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" (article 2) ; autrement dit, le copropriétaire qui annexe un espace répondant aux caractéristiques est déjà au moins partiellement propriétaire de cet espace puisqu'il en est propriétaire indivis, et l'espace en question n'est pas partie commune puisqu'aucun autre copropriétaire n'en a "l'usage ou l'utilité"...
Certes, une annexion de ce type comporte quelques limitations :
- la description du bien dans le titre de propriété n'est pas modifiée, ce qui provoque de la méfiance chez les acquéreurs,
- il ne faut pas vouloir créer de niveau supplémentaire - il faut pour cela un permis de construire qui requiert la production de la preuve de l'accord de la copropriété - ni toucher dans les travaux d'aménagement au gros oeuvre, à la façade ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui requiert aussi l'autorisation de la copropriété...
- sans constatation de l'annexion par un acte modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que des plans annexés au règlement, le droit du copropriétaire ou de ses acquéreurs ultérieurs sur les espaces ou volumes annexés ne devient définitif qu'à l'issue du délai de prescription décennale abrégée de l'article 2265 du Code civil...
Si l'on ne veut pas subir ces inconvénients, ou si la partie commune convoitée ne répond pas totalement aux conditions pour en faire sans coup férir une partie privative, il faut en passer par l'autorisation de l'assemblée générale, selon une procédure complexe (voir l'article que nous avons consacré en novembre 2001 à ce sujet) qui exige de la patience, le sens de la diplomatie, et aussi de lâcher quelque contrepartie financière pour obtenir la majorité nécessaire pour une "aliénation" de partie commune (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix - article 26 de la loi du 10 juillet 1965)... "
C'est un peu long,mais ça en dit long sur les réponses possibles
Un avocatspécialisé peut il m'aider dans ce genre de cas et est ce la meilleure solution ?
Meilleures salutations et merci de vos réponses
J'avoue que je nage un peu dans le flou. Dans l'idée de faire bien, je me renseigne et je trouve des réponses complétement opposées.
Exemple d'un texte trouvé sur internet :
"Le proppriétaire peut procéder à l'annexion sans avoir besoin d'en passer par l'autorisation de la copropriété !
Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires que celui qui veut les annexer : que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC(1), que les paliers, couloirs et escaliers ou les WC et locaux d'étage ne desservent plus, la plupart du temps par suite de regroupements de lots, que le ou les lots appartenant au copropriétaire concerné.
Ce droit d'annexion, largement validé par une jurisprudence abondante, de la Cour de cassation, vient de la logique particulière du droit de la copropriété à la française, et en particulier de deux de ses dispositions fondamentales : les parties communes sont "propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement" (article 4 de la loi du 10 juillet 1965), et "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" (article 2) ; autrement dit, le copropriétaire qui annexe un espace répondant aux caractéristiques est déjà au moins partiellement propriétaire de cet espace puisqu'il en est propriétaire indivis, et l'espace en question n'est pas partie commune puisqu'aucun autre copropriétaire n'en a "l'usage ou l'utilité"...
Certes, une annexion de ce type comporte quelques limitations :
- la description du bien dans le titre de propriété n'est pas modifiée, ce qui provoque de la méfiance chez les acquéreurs,
- il ne faut pas vouloir créer de niveau supplémentaire - il faut pour cela un permis de construire qui requiert la production de la preuve de l'accord de la copropriété - ni toucher dans les travaux d'aménagement au gros oeuvre, à la façade ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui requiert aussi l'autorisation de la copropriété...
- sans constatation de l'annexion par un acte modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que des plans annexés au règlement, le droit du copropriétaire ou de ses acquéreurs ultérieurs sur les espaces ou volumes annexés ne devient définitif qu'à l'issue du délai de prescription décennale abrégée de l'article 2265 du Code civil...
Si l'on ne veut pas subir ces inconvénients, ou si la partie commune convoitée ne répond pas totalement aux conditions pour en faire sans coup férir une partie privative, il faut en passer par l'autorisation de l'assemblée générale, selon une procédure complexe (voir l'article que nous avons consacré en novembre 2001 à ce sujet) qui exige de la patience, le sens de la diplomatie, et aussi de lâcher quelque contrepartie financière pour obtenir la majorité nécessaire pour une "aliénation" de partie commune (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix - article 26 de la loi du 10 juillet 1965)... "
C'est un peu long,mais ça en dit long sur les réponses possibles
Un avocatspécialisé peut il m'aider dans ce genre de cas et est ce la meilleure solution ?
Meilleures salutations et merci de vos réponses
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Merci encore pour vos réponses.
Vous êtes clair(e). La loi l'est un peu moins, je trouve.
Puis-je résumé ainsi :
- Si je veux utiliser les combles et me les m'approprier (acte de propriété) alors je dois les payer (négociations, transactions financières)
- Si je veux avoir usage des combles (pas de transactions financières, pas d'actes de propriété) alors je les annexe sans transaction financière avec la copropriété.
C'est ça à peu près ?
Merci beaucoup.
A bientôt
Vous êtes clair(e). La loi l'est un peu moins, je trouve.
Puis-je résumé ainsi :
- Si je veux utiliser les combles et me les m'approprier (acte de propriété) alors je dois les payer (négociations, transactions financières)
- Si je veux avoir usage des combles (pas de transactions financières, pas d'actes de propriété) alors je les annexe sans transaction financière avec la copropriété.
C'est ça à peu près ?
Merci beaucoup.
A bientôt
Merci de votre réponse.
J'ai bien conscience que je ne pourrais acquerir ces combles sans opérations financières. En fait je désirais savoir si le fait que la totalité de la surface de ces combles (25M2) ne soit pas en loi Carrez pouvait faire diminuer l'estimation du prix de vente ?
Merci beaucoup.
Zumick
J'ai bien conscience que je ne pourrais acquerir ces combles sans opérations financières. En fait je désirais savoir si le fait que la totalité de la surface de ces combles (25M2) ne soit pas en loi Carrez pouvait faire diminuer l'estimation du prix de vente ?
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tevanaa
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19 oct. 2008 à 19:32
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non pas du tout
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19 oct. 2008 à 19:44
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Juste à titre complémentaire les prix de combles seront bien entendu très inférieurs au prix d'une "loi Carrez" c'est à dire d'une même surface mais habitable (ne valorisez qu'à une fraction du prix moyen du m² habitable dans votre secteur.
Bonjopur,
dans la même situation que Zumick, une question : la jouissance des combles doit-elle être demander en ag de copro? Je comprendsque non.
Un délai de 3 ans de validité après décision de cession des combles par le copro en ag (moyennant paiement frais notaire, géomètre et chgt réglement de copro) est-il légal ou arbitrarement demandé par le syndic?
C'est mon cas combles accordé en 2006 et je ne ne pouvais alors pas payer tous ces frais .
Merci de me dire, suis paumée
dans la même situation que Zumick, une question : la jouissance des combles doit-elle être demander en ag de copro? Je comprendsque non.
Un délai de 3 ans de validité après décision de cession des combles par le copro en ag (moyennant paiement frais notaire, géomètre et chgt réglement de copro) est-il légal ou arbitrarement demandé par le syndic?
C'est mon cas combles accordé en 2006 et je ne ne pouvais alors pas payer tous ces frais .
Merci de me dire, suis paumée
Rochat1
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22 nov. 2011 à 15:23
22 nov. 2011 à 15:23
Bonjour,
Vous dites que les combles dans la partie la plus élevée atteignent à peine 1,10 m. Que pouvez-vous faire avec cet espace sinon un débarras où l'on accède une fois par trimestre et en rampant ! Sachant que l'accès est obligatoire par votre appartement, vous pouvez en disposer à votre gré sans demander l'autorisation à qui que ce soit. Vu ainsi, tout est bénéfice, non ?
Cdlt.
Vous dites que les combles dans la partie la plus élevée atteignent à peine 1,10 m. Que pouvez-vous faire avec cet espace sinon un débarras où l'on accède une fois par trimestre et en rampant ! Sachant que l'accès est obligatoire par votre appartement, vous pouvez en disposer à votre gré sans demander l'autorisation à qui que ce soit. Vu ainsi, tout est bénéfice, non ?
Cdlt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...