avenant compromis de vente

Question

Bonjour,

le 30 juin 08, nous avons signé chez le notaire une promesse d'achat pour une maison (avec sucession),
nous devions signé le 12/09/08 ! le problème est là...1 des enfants est sous tutelle (handicapé), 
il manque l'ordonnance du juge.
Dans la promesse de vente, la condition suspensive est "les présentes sont soumises à la condition
suspensive de l'obtention de l'ordonnance par le juge des tutelles du tribunal d'instance de X autorisant
la vente".
Le 12/09/08, le notaire nous a fait signé un avenant allant jusqu'au 31/10/08 (gardant la condition suspen-
sive).

ma question : pouvons nous annulé cette vente ? sachant que nous n'avons aucune nouvelle ni de l'agence
ni du notaire, pas de date de signature ! cela fait 4 mois, personne nous a dit que cela allait prendre du temps !
car il y a 1 enfant sous tutelle...le notaire nous avait affirmé la vente pr le 12/09.

le temps passe et le marché de l'immobilier baisse

dans l'attente , merci pour vos réponses.

jak67 · Accepted Answer

Dans le cas d'une vente avec une personne sous tutelle, il est obligatoire au tuteur de demander l'accord anticipé de vente du bien pour une valeur donné au juge des tutelles, ou alors de faire une offre d'achat qui est soumise au juge. 

En effet sans autorisation du juge des tutelles AUCUNE PERSONNE ne peut engager le patrimoine de la personne sous tutelle ?

allez voir ces liens:
 
 
 

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extraits:
1)
Une personne sous tutelle ne peut pas convenir d’une vente sous la condition suspensive que le juge des tutelles donnera son autorisation.

2) 
La solution est bien connue dans une telle situation : le compromis de vente est inexistant, au mieux il est entaché de nullité. 

En effet, il a été constamment jugé qu’il ne peut être passé valablement (faute de consentement) une promesse de vente au nom d’un mineur ou d’un incapable majeur qui ne serait pas légalement représenté et sans les autorisations nécessaires, telle celle du juge des tutelles.

Vous ne pourriez donc vous prévaloir de ce compromis pour demander une quelconque indemnisation.

En revanche, vous disposez certainement d’une action indemnitaire contre le vendeur et le rédacteur du compromis pour n’avoir pas obtenu l’autorisation requise avant la signature de ce compromis.
-------------------------------------------------------------------------------------------
La Tutelle entraîne une incapacité civile complète (quelque soit la cause de la mise sous tutelle). Le majeur est représenté dans les actes de la vie civile par le tuteur ou la personne qui en tient lieu.  mais il a besoin de l’accord du juge des tutelles pour les actes importants de nature patrimoniale (vente ou achat immobilier, résiliation de bail, placement de fonds, acceptation ou refus de succession...) ou personnelle (choix du lieu de vie, certains actes médicaux importants...).

Vous parler d'abord de promesse d'achat (la procédure est respectée)

Puis vous parlez de promesse de vente avec la même condition suspensive (comme indiqué dans le lien ci-dessus ce n'est pas légal) .....

De plus qui a signé la dite promesse de vente pour le compte de  la personne sous tutelle  ?

Comment peut on avoir signé en son nom sans l'autorisation du juge des tutelles ?

nouillette · Answer

merci jack,
de prendre de votre temps pour ces réponses, elles nous sont utiles.

Récapitulons :
le 30/06/08 signature d'une offre d'achat d'un bien immobilier avec un
                  paragraphe "promesse d'achat":
                  l'acquéreur s'engage à maintenir son offre 
                  d'acquisition jusqu'à la date limite du 12/09/08 
                  (en conséquence il prend l'engagement
                  immédiat et irrévocable pour lui et ses héritiers ou représentant, même incapable, d'ac-
                  quérir ledit bien immobilier au vendeur dans les conditions ci après précisées.
                  Passé la date ci dessus indiqué, sans que l'acte d'acquisition est été régularisé, il appartiendra
                  à la partie la plus diligente de faire sommation à l'autre partie, par acte extrajudiciaire, d'avoir
                  à se présenter chez le notaire rédacteur de l'acte, pour tel jour et telle heure, le délai de com-
                  parution ne pouvant excéder 15 jours francs de la date de l'acte extrajudiciaire, ni être inférieur
                  à 5 jours )
lla condition suspensive est "les présentes sont soumises à la condition 
suspensive de l'obtention de l'ordonnance par le juge des tutelles du tribunal d'instance de X autorisant 
la vente". 

le 15/09/08 signature chez le notaire d'1 avenant au compromis de vente jusqu'au 31/10/08

peut-on résilier l'offre d'achat ? j'espère être un plus claire dans mes explications ! merci d'avance jack

jak67 · Answer

Du fait des termes employés:

"en conséquence il prend l'engagement immédiat et irrévocable pour lui et ses héritiers ou représentant, même incapable, d'acquérir ledit bien immobilier au vendeur dans les conditions ci après précisées. 
Passé la date ci dessus indiqué, sans que l'acte d'acquisition est été régularisé, il appartiendra à la partie la plus diligente de faire sommation à l'autre partie, par acte extrajudiciaire, d'avoir à se présenter chez le notaire rédacteur de l'acte, pour tel jour et telle heure, le délai de comparution ne pouvant excéder 15 jours francs de la date de l'acte extrajudiciaire, ni être inférieur à 5 jours


Concernant :
la partie souligné: il sagit d'une promesse d'achat irrévocable avec date butoir de conclusion. C'est impossible du fait que les vendeurs n'ont pas l'autorisation du juge des tutelles.
la partie en gras: Chaque partie peut imposer à l'autre de régularisé sous condition suspensive de l'accord du juge.

L'agence n'aurait jamais du accepter un mandat sans avoir l'autorisation du juge (le mandat est caduc un des intervenants (je n'emploie pas le terme de vendeur car le juge n'a pas autoriser la vente) n'es pas capable civilement).

Le notaire n'avait à jouer qu'un rôle de facteur avec le tuteur.
En effet le seul interlocuteur du juge juge est le tuteur. 
Le notaire après avoir établi la promesse d'achat la transmet au tuteur qui la transmet au juge.
Il faut attendre sa réponse (positive ou négative).

En cas de réponse positive, le notaire doit établir un projet d'acte de vente (en y indiquant nominativement le nom du clerc de notaire ou du notaire chargé de représenter l'incapable majeur).
Le juge rédige une  ordonnance  qui valide le nom du clerc ou du notaire chargé de représenter l'incapable. Cette ordonnance est transmise au tuteur qui la transmet au notaire et la vente peut se faire

jak67 · Answer

Suivant l'adresse de la personne sous tutelle, vous trouverez le Tribunal d'instance dont elle dépend. 
Téléphoné au greffier du juge des tutelles et vous expliquez le problème qui se passe et vous demandez un rendez-vous car vous ne comprenez pas pourquoi on vous a demandé de signer ces documents alors qu'il n'y a pas de jugement autorisant la vente. 

Et que vous voulez vous désengagez car depuis juin vous avez l'impression d'être promené par l'agence et le notaire, et que de plus le document du notaire avait comme date butoir le 31/10/2008 (hier en l'occurrence).

Avenant compromis de vente

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