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SCI pour louer sa maison

Dernière réponse le 1 fév 2009 à 14:51:52 spud, le 14 nov 2008 à 15:35:45 
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Bonjour,

Comme beaucoup en ce moment, nous galérons pour vendre notre maison.
Nous avions signé en avril 2008 un compromis de vente mais faute de financement pour l'acquéreur, nous avons récupérer notre maison courant juillet.
Le temps de remettre notre bien en vente auprès de quelques agences, le mois d'aout n'étant pas très propice aux visites, nous sommes tombés pile poil dans la crise. Malgré une baisse de prix, nous n'avons quasiment plus de visites et on sent lors des rares visites que les gens visitent pour prendre la température et attente la grande braderie pour acheter.
Enfin bref, de ce fait, nous pensons créer une SCI (à part égale avec une amie) pour racheter notre maison et la mettre en location. Pour cela, nous pensons souscrire un crédit à hauteur de 110000 euros pour me racheter ma maison (environ 750 euros de remboursement mensuel), le prix du loyer devrait être de 580 euros.
Comme nous pensons prendre une gestion locative dans une agence (environ 10%), on aurait 520 euros de loyer.
Donc il nous resterait à financer 750-520 = 230 euros par mois + impôts fonciers (450 euros par an, donc environ 40 euros par mois), donc 270 euros par mois à 2, soit 135 euros chacun (hors bien évidemment des éventuelles entretiens sur la maison).
Au niveau impôts, nous aurions à déclarer (à loyer annuel et impôts fonciers stables) : loyer annuel - intérêt emprunt - impots fonciers - frais de gestion locative.
Donc pour la première année : (580*12)-5650-450-(58*12) = 164 euros , soit 82 euros chacun
Donc pour la deuxième année : (580*12)-5475-450-(58*12) = 339 euros , soit 170 euros chacun
Donc pour la troisième année : (580*12)-5300-450-(58*12) = 514 euros , soit 257 euros chacun
Donc pour la quatrième année : (580*12)-5110-450-(58*12) = 704 euros , soit 352 euros chacun

Tout ceci est une synthèse de ce que je pense avoir compris en trouvant tout ce que j'ai pu concernant mon cas de figure.
Pourriez vous me donner votre avis sur mon raisonnement ? Ai-je commis des erreurs (le contraire serait étonnant) ?

Une petite question complémentaire : j'ai lu des avis contraires concernant le bouclier fiscal et le remboursement des intérêts d'emprunts concernant une SCI qui rachète une maison historiquement habitée par un associé de la SCI. Peut on prétendre à cette mesure dans mon cas de figure ou non ?

Merci d'avance pour votre aide et vos avis toujours très pertinents.

A+

SPUD

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michel38, le 14 nov 2008 à 16:58:27

Bonjour,
Si votre bien ne se vend pas et que vous êtes en difficulté, le mieu est de louer en attendant des temps meilleurs.
Que ce soit avec une SCI ou sans SCI les avantages et les inconvénients sont les mêmes. Si vous "vendez" votre maison à une SCI vous aurez des frais de notaire qui s'élèvent environ à 8% plus la création de la SCI environ 1500 euros de frais en passant par un notaire.
Dans votre cas, vous avez intérêt à louer votre maison en l'état, sans faire de SCI pour limiter les frais. Sachant que si vous louez votre bien, vous pourrez déduire tous les frais ( entretien, intérêts d'emprunt, assurance etc..).
Passer par une agence n'est pas obligatoire et coute cher. Vous pouvez louer vous même en vous documentant un peut. Ce qu'il faut savoir, c'est qu'au loyer brut, faut déduire environ 1/3 pour les frais annexes.
Cette situation peut vous permettre d'attendre que l'orage passe. Par contre vous vous engagez vis à vis de votre locataire pour une durée à minima de trois ans.
Si vous voulez récupérer votre bien, 6 mois avant la date anniversaire il faut informer votre locataire qui, pendant ce délais est prioritaire à l'achat.

   
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spud, le 14 nov 2008 à 17:26:48

Bonjour,

Tout d'abord, merci pour votre réponse.
J'avais effectivement bien identifié les frais de notaire + frais création SCI, mais je ne peux réaliser cette opération qu'avec un associé.
En effet, la finalité serait de rembourser mon prêt relais grâce à un nouvel emprunt, si je souscris seul un nouveau prêt pour rembourser mon prêt relais, je serais à 37% d'endettement en considérant dans nos revenus le loyer à toucher et en considérant dans nos dépenses nos deux prêts immobiliers (pour la nouvelle et l'ancienne maison).
revenus : salaire moi+épouse : 4440 euros + loyer : 500 euros. TOTAL : 4940 euros
dette : 1820 euros
endettement : 37 %
Alors que si je pars à 2 (donc pas SCI, à moins qu'on puisse faire çà autrement pour ne pas payer de frais de notaire) et qu'on supporte à 2 le nouvel emprunt, je serai à 32 % d'endettement donc nettement plus acceptable.
revenus : salaire moi+épouse : 4440 euros + loyer : 250 euros. TOTAL : 4690 euros
dette : 1500 euros
endettement : 32 %

Savez vous s'il existe une façon détournée de porter à deux ce projet de location en évitant les frais de notaire ?

Autre question concernant le revenu foncier, peut-on déduire de ce revenu foncier les frais de notaire pour l'acquisition du bien ?

Encore merci pour votre aide,

Cdlt,

SPUD

   
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 claseb, le 1 fév 2009 à 14:51:52

Bonjour,

Je me permets de vous écrire car vous avez répondu sur le forum à "spud" concernant la location de sa maison. Cette personne demandait des renseignement sur la création d'une sci avec assosié.
Vous avez répondu qu'il y avait à prendre en compte les frais de notaire + la création de la sci à 1500E.
Vous lui avez suggérer de garder dans l'etat(sans faire de sci ) et qu'il pourrait déduire (entretien, interet d'emprunt, assurance...
Voilà notre problème et peut être que vous pourrez nous aider à y voir plus claire.

Nous avons acheté notre maison en mai 2005, Pour des raisons professionnels nous déménageons. Au départ nous voulions vendre et après nous avons réfléchit nous préférons louer.
Vous dites que l'on peut déduire les intérêts d'emprunts .
Ma question est la suivante :
Peut-on déduire les intérêts d'emprunts, sur un prêt qui à l'origine était pour une résidence principale et non pour un revenue locatif?
J'ai cherché ma réponse un peu de partout et je n'ai pas trouvé de réponse.
J'ai trouvé que si l'on contracte un pret pour l'acquisition d'un bien en vue de le louer mais pas pour notre cas ou le bien est déjà acheté par un prêt.
Merci par avance de l'attention que vous porterez à ma question.
Cordialement
Claseb

   
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spud, le 17 nov 2008 à 17:28:24
  • +1

Bonjour,

Personne n'a d'éléments de réponse concernant mon avis de création de SCI ?

Merci d'avance pour votre aide,

A+

SPUD

   
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