Dans le cas de l'hypothèse 2: l'annulation d'une convention a pour effet d'anéantir ladite convention avec effet rétroactif -> la convention est censé n'avoir jamais existée et on replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion de la convention (donc on restitue l'acompte). la période suspecte étant une cause de nullité de la convention, il vous faudra restituer l'acompte (il existe d'autres causes de nullité d'une convention mais la n'est pas le propos). j'ai parlé de résiliation car dans le cas de la résiliation, la convention est anéantie, mais n'a d'effet que pour l'avenir, donc le vendeur peut conserver l'acompte.

j'ai distingué ces 2 termes car ils ont le même résultat (anéantir la vente) mais pas les memes effets.

la résiliation s'appliquerait à l'hypothèse 1 de votre problème: en effet, les parties concluent une convention mais l'une d'elle ne respecte pas ses engagements (ne paye pas ce qui était convenu par ex). dans ce cas, l'autre partie, mécontente de ce que la convention n'est pas respectée, peut demander au juge de résilier la convention pour inexécution (art 1184 du code civil). on ne peut demander la résiliation d'une convention que si l'une des parties ne respecte pas ses engagements, c'est la sanction de l'inexécution de la convention.

La nullité, quant à elle, est la sanction d'un vice entachant la formation de la convention.

dans les 2 hypothèses, la dénomination de la somme versée a peu d'importance, ce qui importe c'est de savoir si on est en présence d'une nullité ou d'une résiliation.

si vous etes en présence d'une résiliation (hypothese 1), l'acompte, l'indemnité d'immobilisation, mais pas le dépot de garantie, sont conservés par l'acquéreur.
si vous etes en présence d'une nullité (hypothese 2), peu importe la dénomination de la somme versée par l'acquéreur, tout est restitué.

Bonjour m. patakes,

permettez moi tout d'abord de m'excuser pour le retard de ma réponse.

vous voulez savoir :

1 - pourquoi le dépot de garantie n'est pas conservé par le vendeur en cas de résiliation de la vente? : parcequ' il ne constitue pas une avance sur le prix comme l'acompte. la premiere clause que vous stipulez l'exprime clairement. le dépot de garantie ne s'applique pour les achats de biens à construire.

2 - la clause que vous envisagez de reformuler et de stipuler est-elle valable en cas de nullité du contrat pour période suspecte? : non, car la nullité emporte l'anéantissement du contrat dans tous ses éléments, et donc aucune clause de ce contrat ne peut y subsister.

3 - la notion de vente parfaite est fixée par la loi, mais elle peut etre modulée selon la volonté des parties,
une vente est parfaite, selon la loi, des lors qu'il accord sur la chose et sur le prix. mais les parties ajouter une condition pour que la convention soit formée: par ex, subordonner la conclusion de la vente devant notaire. des lors, la vente est parfaite lorsque la condition de la signature devant notaire est réalisée.

4 - votre clause est- elle une clause pénale? oui, des lors qu'il s'agit de prévoir dans le contrat les indemnités dus par celui qui n'exécutera pas ses engagements, c'est une clause pénale. vous doutez de l'efficacité de ce style de clause en cas d'insolvabilité du débiteur, mais celui-ci a l'avantage de ne pas recourir au juge pour demander une indemnisation due à l'inexécution des engagements du débiteur: des lors que l'engagement n'est pas respecté, la clause s'applique d'office sans avoir besoin de recourir au juge; donc cela vous laisse le temps de réclamer immédiatement avc le concours d'un huissier votre créance, tandis que la meme démarche serait bcp plus longue sans une telle clause.

l'article 1227 du code civil confirme ce que je vous ai dit au 2: si le contrat est déclaré nul pour cause de période suspecte, la clause sera nulle puisqu'elle figure au contrat, donc elle sera réputée n'avoir jamais existé. en effet, l'article 1227 énonce " la nullité de l'obligation principale entraine celle de la clause pénale"; sachant que l'obligation principale est la délivrance de la maison pour le vendeur et le paiment du prix pour l'acquéreur, si cette obligation vient à etre déclarer nulle par le tribunal qui prononcera la procédure collective avec période suspecte, la clause pénale qui est l'accessoire de cette obligation principale sera également nulle.

Bonjour,

si le jugement fixe la date de cessation des paiements entre la signature du compromis et l'acte authentique, la clause pénale sera nulle, et l'acompte subira le meme sort. en effet, bien que l'acompte ait été versé avant la date de cessation des paiements, celui-ci deviendra nul selon le meme raisonnement que la nullité de la clause pénale. l'acompte n'est qu'une avance sur le prix de vente, et si la vente devient nulle, il n'y a plus de raison de payer de prix, et donc plus de raison de verser un acompte. il vous faudra le restituer. pour bien comprendre, l'acompte est une modalité de paiement, et la nullité ayant un effet rétroactif, il sera réputé n'avoir jamais existé, c'est pourquoi il faudra le restituer.

de meme, le fait de dissocier l'acompte et la clause pénale par deux clauses distinctes dans le compromis n'a aucun intéret -> l'un comme l'autre ce sont des clauses accessoires à l'obligation principale, et si cette derniere vient a etre nulle, les 2 clauses sont nulles, c'est le meme raisonnement que l'article 1227; si l'article 1227 prévoit expréssement cette solution pour la clause pénale, il y a un principe général de droit qui prévoit la meme sanction pour la clause concernant l'acompte: l'accessoire suit le principal. cela veut dire que si le principal (la vente) est nul, les accessoires de la vente (clauses sur l'acompte ou clause pénal, bref des clauses relatives à l'exécution de la vente) sont également nuls car ils suivent le meme régime juridique que celui de l'obligation principale sans lequel ils n'ont plus d'intéret. -> la nullité du principal entraine la nullité de tout le reste.

La seule façon d'esperer conserver l'acompte en cas de défaillance est d'obtenir une résiliation du contrat, et cela suppose que la vente ne tombe pas dans la période suspecte. quelle que soit la situation de cessation des paiement (cessation des paiements fixé avant la vente ou entre la signature du compromis et l'acte notarié) vous serez face à une nullité et vous devrez dans tous les cas, même avec des clauses stipulées dans votre intéret, restituer l'acompte, on ne peut y déroger, c'est le principe meme de la nullité qui commande cette solution.
ce qui revient a dire qu'il vaut mieux espérer que la date de cessation des paiements soit fixée apres la vente (apres meme l'acte authentique) pour qu'elle soit insusceptible d'etre déclarée nulle -> la défaillance du débiteur vous permettra de conserver l'acompte s'il ne paie pas le prix de la vente. mais vous ne pouvez pas prévoir à quelle date serait fixée la date de cessation des paiements, ce qui vous place dans une situation délicate.