C’est génial vous reprenez les arguments de Pearl Hotels et Resorts Developpement pour dire que la rentabilité est intenable et en même temps vous parlez d’incompétence:
C’est contradictoire c’est l’un ou l’autre une rentabilité si elle est vraiment intenable même quelqu’un de compétent ne saura pas la tenir.
Malheureusement il n’a pas eu besoin de ça pour être défaillant, pour qu’il y ait rentabilité encore faudrait t-il qu’il règle ses loyers !.
- La définition de la rentabilité c’est le loyer divisé par le prix d’achat :
au global aux Mélèzes cette rentabilité est de 3.5 % sur le prix TTC.
Sachant que le prix d’achat moyen au Mélèzes d’un appartement est de 170 000 € TTC.
Cela représente 5950 € par an de loyer versé au propriétaire soit 495 € par mois.
Le bien est financé H.T soit 142 140 H.T
Si le bien est financé sur 20 ans en prêt amortissable on peut considérer que le propriétaire doit rembourser tous les mois 970 € de crédit.
Vous semblez dire que cette rentabilité est intenable et donc inconcevable que le gestionnaire doive payer ce loyer de 495 € /mois pour un appart de 170 000 € ??
Connaissez vous quelqu’un qui mettrait son argent pour acheter cet appartement avec un loyer ramené à -65 % soit 148 € par mois, ce qu’a proposé M Chevallier ?
D’accord mais nous on peut demander aussi à ce que le prix de vente ou soit baissé de 30 % en disant après coup désolé nos emprunts sont intenables ?
Nous les propriétaires on n’a pas le choix mais on ne va pas se laisser faire non plus.
Lors de la signature la rentabilité de l’investissement est augmentée artificiellement car elle est calculée sur un prix de vente H.T (TVA à 18.6%) et loyers H.T (TVA à 5.5%)
Les commercialisateurs (Valority etc) et autres promoteurs calculent le rendement et disent on vous offre 4.5% de rentabilité calculée sur le prix HT, (celle-ci soit disant intenable par les mêmes gestionnaires qu’ils ont mis en place et dont ils sont actionnaires majoritaires)
Petit exercice
Prix Achat Loyer (Loyer/Prix Achat) x100
100 H.T 4,5 HT 4,50%
119,6 TTC 4,7475 TTC 3,97%
Pour 100 € H.T d’achat j’ai 4.5 HT de loyer le rapport est de 4.5 %
Si vous prenez les montants TTC la rentabilité tombe à 3.97 %
Le vendeur se base sur le prix HT car il vous dit que vous ne payez pas la TVA sur le prix de vente.
Hors c’est absolument faux, vous la payez étalée sur 20 ans il faut donc la compter dans la rentabilité de l’investissement.
La TVA qui n’est pas payée sur le prix de vente est reversée à l’état par l’investisseur sur les loyers perçus.
Le fisc considère qu’en cas de loyers non significatifs (ce qui est le cas si HRD ne paye pas) les propriétaires doit la restituer par 20 eme sur 20 ans. C’est ce qui peut arriver.
Si je reprends mon appartement type à 170 000 € TTC que j’ai financé HT le fisc va vouloir récupérer les 27859,5 € de TVA que je n’ai pas payé à l’achat, ce qui fera par an à verser 1392 € par le propriétaire au fisc.
La rentabilité théorique aux Mélèzes est sur ces résidences entre 3.5 % sur les baux commerciaux signés.
Maintenant autre exercice, calculons la rentabilité réelle de cette résidence:
- En 2008, la première année d’exploitation, il y a une carence de loyer de 3 Mois.
Le gestionnaire ne paye qu’un trimestre Mi juillet 2008 alors que l’exploitation a démarré en décembre 2007.
Il a versé en décembre 2008 l’échéance de loyer due en Octobre 2008. (Merci les propriétaires pour le crédit gratuit offert au gestionnaire)
Donc au total la rentabilité réelle est de 3.5% divisé par deux soit 1 .75 % sur 2008 sans compter les charges incombant au propriétaire.
- Si on regarde la rentabilité en 2009, le gestionnaire a versé un acompte d’un mois sur le 4 eme trimestre 2008 et n’a pas réglé Novembre, Décembre 2008, ni Janvier 09 , Février, Mars, Avril,
Il dépose le bilan en Mai, donc les loyers antérieurs au jugement ne seront jamais réglés.
Aucun loyer ne sera perçu en 2009 par les propriétaires sur la saison d’hiver 2008-2009 puisqu’elle est terminée à moins qu’il y ait un généreux donateur qui se présente.
Si on calcule la rentabilité en 2009 elle sera de 3.5%/12= 0.29 % si on compte les charges incombant au propriétaire + la TVA c’est une rentabilité de -1.5 %
C’est cela que vous appelez une rentabilité intenable pour justifier un dépôt de bilan, moi j’en appelle à la faute de gestion.
Mais le pire ce n’est pas ça c’est que les loyers non versés vont plomber les propriétaires qui devront rembourser leur crédit sans avoir les 50 % ou plus couverts par leurs loyers.
Que tout le monde réfléchisse et que ceci permette un peu de mettre un terme aux ragots de bois Méan sur les riches investisseurs demandant des rentabilités intenables qui pénalisent les pauvres gestionnaires.
Apres 2 ans d arret 2 operations j ai la securite social plus la mutuel quelle suite administrative