| Tssss....alors M. CHABERT, on reproche d'un côté le manque d'information et de l'autre côté le zèle d'une agence qui fait son job ?? J'ai du mal à vous "saisir".
Pour votre bien, l'agence a du vous le dire, il y a un effet de saisonnalité non négligeable. Pour une maison la probabilité de reprise du marché se situe vers fin janvier maintenant....si le marché reprend à peu près normalement et si votre maison pas trop mal positionnée en prix. Vous "dénoncerez" donc au mauvais moment. | 6 chabert, le 9 déc 2008 à 17:47:01Bonsoir Ibigaret,
Toujours aux aguets à ce que je vois! (lol).
Je sais que cette période de l'année est toujours assez peu propice aux transactions, les gens ayant d'autres choses en tête, les festivités de fin d'années en l'occurrence. Cependant, ce que je reproche à "mon" A.I, c'est de ne me donner aucune nouvelle alors que, lorsqu'il s'agit de récupérer un mandat exclusif, les contacts étaient nombreux, car intéressés!
Je sais bien que si je ne suis pas contacté, c'est qu'il n'y a rien de nouveau, mais quand même!!!
Bien à vous.
Chabert | :o) je ne suis pas spécialement aux aguets ! mais il est vrai que j'ai repéré un certain nombre de vos interventions qui me "chagrinent" parfois un peu. J'aimerais pouvoir vous démontrer que les agents immobiliers ne sont pas tous, loin de la, des margoulins.
Quand les choses ne bougent pas trop, sur un bien, j'avoue qu'il n'est pas toujours évident de rappeler un mandant, surtout pour lui dire que ça n'avance pas. Mais vous avez raison, il faut le faire. De plus en ce moment la visibilité sur le marché à court terme n'est vraiment pas claire, quels conseils donner dans ces conditions ? | 8 chabert, le 9 déc 2008 à 19:56:19Bonsoir Ibigaret,
Je suis un peu provocateur (c'est dans mon caractère!!!), mais je dois vous avouer que j'ai eu affaire à des AI en 2006 pour la vente d'une maison et que j'ai rencontré de drôles de cocos.
Après le temps est passé et je me suis dit que c'était peut-être parce que je n'avais pas voulu mettre mon bien en vente en exclusivité chez aucun d'eux. Ma maison a finalement été vendu par une AI sur laquelle je suis tombée en me trompant de numéro de téléphone!!!! comme quoi, le hasard peut bein faire les choses...
Cette fois-ci, j'ai signé un mandat exclusif mais je déplore le manque de suivi: c'est bien beau de mettre un "I.suivi" sur internet mais encore faudrait-il que cela soir à jour!!! A titre d'exemple, sur mes 10 visites, il n'y en a aucune sur le suivi internet, donc aucun compte-rendu. Je trouve cela un peu léger de la part d'une enseigne ayant pignon sur rue.
Ces petits riens sont sans doute l'arbre qui cache "la forêt" (jeu de mots qui ne vaut que ce qu'il vaut!!!).
Ceci dit, je pense que la conjoncture ne se prête pas à une vente dans de bonnes conditions, bien que je sois dans le prix du marché, selon la formule consacrée. Je vais encore patienter jusqu'au printemps et s'il n'y a rien de nouveau, stopper la mise en vente, puis... wait and see!
Cordialement
Chabert | :o))) je comprends mieux....Je peux vous qu'en ce moment un prix marché ne suffit pas. C'est un simple constat car si je fais des ventes en ce moment ce sont uniquement sur les biens "agressifs" en terme de prix. Un mandat au prix marché ne bouge pratiquement pas.
J'espère, pour mes mandants, que les choses repartiront un peu mieux fin janvier même si je pense que l'immobilier est trop cher par rapport aux évolutions de ressources de la population.
C'est bien à vous que j'avais proposé une estimation "à distance" ?? | 11 chabert, le 10 déc 2008 à 07:02:21Bonjour Ibigaret,
Oui, c'est bien à moi que vous avez proposé une estimation à distance.
Je vous en remercie vivement mais comprenez que je sois sceptique sur le procédé, au regard des estimations in sittu que j'ai fait faire et qui variaient énormément (60 000 € entre le moins-disant et le mieux-disant, pourtant d'une même enseigne, mais pas de la même agence!).
Bien que n'étant pas spécialiste de l'immobilier, je pense que chaque bien a sa valeur intrinsèque, indépendamment des prix moyens du secteur ou du quartier (je ne veux pas dire que ma maison vaut très cher, car je n'étais personnellement pas d'accord avec le mieux-disant!). Il y a le bien lui-même, bien entendu, mais en ville, l'environnement et la situation géographique pèsent aussi dans le prix, me semble-t-il.
Je vous souhaite une très bonne journée.
Chabert | Oui bien sur, ce ne peut être complètement exact mais cela vous donnera le prix moyen dans votre coin pour le même bien en état moyen. Ensuite à vous de "peaufiner" en fonction de l'équipement, l'état voire une situation géographique extraordinaire en plus ou moins value. Ce que je vous disais aussi c'est que cette approche vous permettra de cibler une agence plutôt qu'une autre.
Et...;rassurez vous cela ne vous engage en rien.....comme je vous le disais ce ne sont pas les biens qui manquent ! :o) | 13 chabert, le 10 déc 2008 à 11:59:08Re bonjour Ibigaret, voici le lien où vous pourrez voir la maison en question. Copiez-collez la totalité du lien.
Bonne journée
Chabert
http://www.laforet.com/... | Juste une précision : Maladière est un quartier de Dijon même ?
Ça y est....j'ai trouvé QUARTIER MALADIÈRE - VARENNES - CÔTEAUX DU SUZON....c'est bien ça ? | 15 chabert, le 10 déc 2008 à 13:49:55La Maladière est un quartier de Dijon, situé au Nord de la ville. A droite d'une artère appelée Avenue du Drapeau. Ma maison est située, plus exactement, rue Descartes;
Bien à vous.
Chabert | Ok....;c'est aussi le quartier du Parc si je ne m'abuse, en tout cas à proximité du parc Maladière.
Je travaille sur votre estimation mais déjà je peux vous dire qu'il y a pas mal de concurrence (entre biens). |
| 17 chabert, le 10 déc 2008 à 16:53:11A Dijon, le quartier dit du Parc, c'est celui du parc de la Colombière (partie sud de la ville), donc rien à voir avec la Maladière.
Bien à vous
chabert |
| Je confonds avec un parc de sports, j'ai vu ça sur le site de la ville de Dijon. Cela étant j'ai terminé.
Résultats : fourchette probable de 266000 à 294000 €, donc un point moyen vers 280 k€.
J'ai pris pour hypothèse que l'état général était très bon et que vous vendiez la cuisine équipée.
Pour la pondération en fonction du terrain j'ai pris une hypothèse de 230€ le m².
Je peux vous transmettre la partie calcul de cette estimation sur votre mail.
Compte tenue de la concurrence et du marché il est probable que le prix final tourne vers 261 k€ soit 2445€/m² pour une transaction courant premier semestre.
Si vous vouliez "attirer" le client d'aujourd'hui il faudrait probablement se positionner à 15% en dessous (douloureux !) mais à votre place j'attendrais fin février pour prendre des décisions.
Merci de me dire ce que vous pensez de ce petit job (après réception de mes "billes" !)
Ha...bien sur.....je parle en prix net vendeur ! |
| 20 chabert, le 10 déc 2008 à 17:29:27Merci Ibigaret pour votre contribution à l'estimation de ma maison.
Au regard du prix d'achat en 2006 et des travaux que j'ai réalisés (une salle d'eau supplémentaire, un chauffage central au gaz neuf, aménagement du sous-sol etc etc), je ne peux pas me permettre de vendre à moins de 305 000 nets vendeurs.
Etant donné que je ne suis pas pressé, je pense attendre encore un peu et retirer la maison de la vente en attendant des jours meilleurs!!!
A noter que l'agence immo ne me parle absolument pas de la nécessité de baisser le prix (actuellement 320 000 nets vendeur).
Encore merci
salutations distinguées. |
| Je vous en prie....
Je suis d'accord avec votre agence comme vous pouvez le noter sur mon message, c'est bien trop tôt. Mon document n'est qu'une "photo" de votre marché local actuel et ne tient pas compte évidemment de votre chauffage neuf, d'une salle d'eau supplémentaire. Vous pouvez augmentez la fourchette mais attention n'espérez pas "rentabiliser" vos travaux.
Laissez moi un petit message de test sur lionel@alf-immo.fr que je puisse vous envoyer le document (je ne l'ai pas fait pour rien tout de même !!! ;o))) |
| 22 Panel, le 10 déc 2008 à 18:32:01Bonsoir Mr Chabert,
J'ai déjà croisé Ibigaret sur ce forum et je pense qu'il connait bien son métier, étudiez bien son estimation. Il existe de nombreuses méthodes d'évaluation: par comparaison, par le revenu, par le cout de remplacement, la méthode indiciaire, par le sol et construction, le bilan promoteur, et la méhode pro pour certains biens spécialisés. Les pros ont encore de beaux jours dans l'immobilier et ils s'adaptent au marché. |
| :o) c'est sympa merci. La seule méthode fiable est celle par comparaison, les autres sont beaucoup plus aléatoires à moins que les prix ne se stabilisent durablement dans le futur. |
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