A voir également:
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lbigaret
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samedi 20 septembre 2008
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13 janv. 2009 à 18:22
13 janv. 2009 à 18:22
Si le prêt n'est pas garanti par une hypothèque pourquoi pas, mais le plus confortable serait que vous achetiez "cash" le nouveau bien. Parlez en au préalable avec votre banquier.
Si vous refaites un prêt alors vous aurez vos deux colonnes classiques : ressources -> revenus (salaires?) + revenus locatif et en face prêt nouveau + prêt ancien et le ratio de tout ceci ne doit bien entendu pas excéder 33%.
Si vous refaites un prêt alors vous aurez vos deux colonnes classiques : ressources -> revenus (salaires?) + revenus locatif et en face prêt nouveau + prêt ancien et le ratio de tout ceci ne doit bien entendu pas excéder 33%.
Un taux aussi bas (et déjà d'avoir eu un prêt) c'est en effet à garder. Il y a probablement des frais en cas de remboursement anticipé, surtout si peu de temps après le début du prêt, et le nouveau pr^^et serait à un taux moins intéressant. La banque a dû prendre une garantie (hypothèque) sur le bien actuel, il faut donc la transférer sur le nouveau bien, ce qui veut dire accord de la banque et acte notarié avec frais. La difficulté pouvant provenir d'une part de la valeur du nouveau bien et de son estimation, surtout par les temps qui courent -prix en baisse et on ne sait pas bien jusqu'où donc la valeur peut n'être comptée qu'à 80% p.ex.- ainsi que de la période transitoire (à moins de signer la vente et l'achat simultanément, avec l'acheteur de l'ancien bien et le vendeur du nouveau chez le même notaire??). Eviter le crédit-relais, qui ne devrait pas être possible là, à moins d'avoir acheté la première fois avec un gros apport ou d'en avoir un maintenant.
En remettant l'ancien bien en location, il se peut que les loyers attendus ne soient pas comptés dans les revenus, j'ai lu dans la presse que des investisseurs ont eu ce souci. Dans l'endettement, tous les prêts compteront par contre. Ceci dit, puisque vous êtes déjà clients de la banque elle peut avoir envie de vous garder et si vous avez -et pouvez prouver- un locataire déjà disponible (donc pas de vacance locative au départ), ça doit pouvoir se négocier. Voyez la banque chez qui vous avez le prêt et si ça coince demandez ailleurs.
En remettant l'ancien bien en location, il se peut que les loyers attendus ne soient pas comptés dans les revenus, j'ai lu dans la presse que des investisseurs ont eu ce souci. Dans l'endettement, tous les prêts compteront par contre. Ceci dit, puisque vous êtes déjà clients de la banque elle peut avoir envie de vous garder et si vous avez -et pouvez prouver- un locataire déjà disponible (donc pas de vacance locative au départ), ça doit pouvoir se négocier. Voyez la banque chez qui vous avez le prêt et si ça coince demandez ailleurs.
Merci de vos réponses...voici donc quelques compléments d'information et questions :
Nous avons une hypothèque sur le premier bien;
pour les remboursements anticipés, on avait déjà prévus à l'époque qu'on changerait sous 5 ans donc on a négocié aucun frais de remboursement anticipé (ils ont accepté, on a eu de la chance...).
Le nouveau bien étant plus cher que l'ancien, ça ne devrait pas poser de souci pour l'hypothèque (?)...
Et concernant les frais d'acte (de ce que j'avais lu ailleurs environs 500 / 1000 €), je pense que compte tenu du taux ça en vaut largement la peine sur le long terme, de plus ma femme est clerc de notaire donc je pense qu'on ne paiera pas grand chose (là aussi on a du bol)...
pour le prêt relais, je ne veux surtout pas tomber là dedans...trop risqué en ce moment, je préfèrerai vendre avant...
Donc pour récapituler et si j'ai bien compris ce n'est qu'une question de négociation avec notre banque car juridiquement rien ne s'y oppose ?
Nous avons une hypothèque sur le premier bien;
pour les remboursements anticipés, on avait déjà prévus à l'époque qu'on changerait sous 5 ans donc on a négocié aucun frais de remboursement anticipé (ils ont accepté, on a eu de la chance...).
Le nouveau bien étant plus cher que l'ancien, ça ne devrait pas poser de souci pour l'hypothèque (?)...
Et concernant les frais d'acte (de ce que j'avais lu ailleurs environs 500 / 1000 €), je pense que compte tenu du taux ça en vaut largement la peine sur le long terme, de plus ma femme est clerc de notaire donc je pense qu'on ne paiera pas grand chose (là aussi on a du bol)...
pour le prêt relais, je ne veux surtout pas tomber là dedans...trop risqué en ce moment, je préfèrerai vendre avant...
Donc pour récapituler et si j'ai bien compris ce n'est qu'une question de négociation avec notre banque car juridiquement rien ne s'y oppose ?
il faut faire un transfert d'hypothèque : c'est la solution la moins couteuse mais il faudra fournir
le compromis de vente et d'achat simultanément au banquier - c'est un peu difficile à réaliser.
le compromis de vente et d'achat simultanément au banquier - c'est un peu difficile à réaliser.
Bonjour,
je reviens sur ce sujet plus de 2 ans après pour savoir comment ça s'est terminé. Il est bien dommage que beaucoup se servent des forums pour récupérer des informations mais se gardent bien de partager leur vécu une fois leurs préoccupations terminées.
Ma banque est d'accord pour réaliser un transfert de prêt mais avec la condition que le nouveau prêt soit signé dans les 6 mois qui suivent l'arrivée de l'argent de la vente du premier bien sur le compte. De ce que j'ai lu ici : http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Etudes/2009/transfert_pret.pdf la translocation d'hypothèque permet de faire en une seule opération la main levée et le transfert d'hypothèque en économisant les frais de main levée. Cependant, cela est il réalisable si l'achat a lieu dans les 6 mois qui suivent la vente (je vends sans avoir encore la promesse d'achat pour un autre bien mais je sais que je suis obligé d'acheter dans les 6 mois qui suivent) ?
Comment sont calculés les frais de main levée et les frais de translocation d'hypothèque ? Est-ce dépendant du notaire ? du montant du prêt initial ? Mon banquier m'indique que la main levée peut se situer entre 800 et 1000 euros et la translocation entre 1500 et 2500 euros mais que cela dépend du notaire. Merci d'avance pour vos éclaircissements.
je reviens sur ce sujet plus de 2 ans après pour savoir comment ça s'est terminé. Il est bien dommage que beaucoup se servent des forums pour récupérer des informations mais se gardent bien de partager leur vécu une fois leurs préoccupations terminées.
Ma banque est d'accord pour réaliser un transfert de prêt mais avec la condition que le nouveau prêt soit signé dans les 6 mois qui suivent l'arrivée de l'argent de la vente du premier bien sur le compte. De ce que j'ai lu ici : http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Etudes/2009/transfert_pret.pdf la translocation d'hypothèque permet de faire en une seule opération la main levée et le transfert d'hypothèque en économisant les frais de main levée. Cependant, cela est il réalisable si l'achat a lieu dans les 6 mois qui suivent la vente (je vends sans avoir encore la promesse d'achat pour un autre bien mais je sais que je suis obligé d'acheter dans les 6 mois qui suivent) ?
Comment sont calculés les frais de main levée et les frais de translocation d'hypothèque ? Est-ce dépendant du notaire ? du montant du prêt initial ? Mon banquier m'indique que la main levée peut se situer entre 800 et 1000 euros et la translocation entre 1500 et 2500 euros mais que cela dépend du notaire. Merci d'avance pour vos éclaircissements.
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