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Calcul augment loyers bail professionnel

Dernière réponse le 17 jan 2009 à 00:53:22 caroline, le 14 jan 2009 à 12:16:04

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Bonjour,
Le 30.12.07, j'ai fait un contrat de location bail professionnel avec une société d'assurances. Je souhaite connaître la méthode d'augmentation des loyers, sachant que ce n'est pas tout à fait pareil qu'un bail à usage d'habitation.
Merci de m'indiquer comment faire. La valeur de l'indice insee au 2ème trim 2007 était de 1435 soit 106.36. Le loyer sans charges était de 750 + 20 euros de charges. MERCI DE VOTRE REPONSE et est-il encore temps d'orchestrer l'augmentation ?

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lbigaret, le 14 jan 2009 à 12:44:51

Visiblement l'indice utilisé est l'ICC (1435 pour le T2-2007). Malheureusement l'ICC du T2-2008 est de 1562 soit une augmentation annuelle de 8,85 %!

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caroline, le 14 jan 2009 à 16:24:59

Bonjour
Merci de votre réponse. Autrement dit, j'augmente de 66€/mois !!! Pourriez -vous me dire où je peux trouver ces infos et ces calculs ? Et est-il encore temps d'augmenter ce loyer, sachant que le 31.12 est passé ?
Très bonne fin de journée
Caroline

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lbigaret, le 14 jan 2009 à 18:28:08

Hem Caroline.....je vais vous facturer ! :o))
Vous êtes le bailleur et vous ne savez pas faire votre calcul d'augmentation ? tssss.....à priori vous avez utilisé une clause basée sur l'ICC (Indice de la Construction) que vous allez trouver directement sur le site insee.fr. En matière de charges et loyers ont peut revenir jusqu'à 5 ans en arrière. Je suppose que vous avez prévu une date de révision annuelle sur votre bail ?

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caroline, le 14 jan 2009 à 23:14:09

Décidément, rien n'est gratuit dans ce bas monde !Et pourtant, la gratuité me semble être un acte noble et... si je peux vous être utile : ce sera avec joie. Au moins, je me dédouanerai ... puisque telle est votre réflexion, même avec humour ! Bon ! Eh bien non, je n'ai pas trouvé sur le site insee les indices correspondant à un bail professionnel. Je vous remercie de me l'avoir indiqué. Quant à l'indice d'augmentation, c'est la 1ère fois que je loue en faisant un bail professionnel et cela fait juste un an que le locataire est là. Voilà pour les explications. Oui, j'ai prévu sur le contrat une clause d'augmentation du loyer. Le locataire semble très étonné, pour ne pas dire fâché, d'une telle augmentation. Comme il part le 1er avril ( mais qu'il est déjà parti ! ) et qu'il n'est pas très top dans ses règlements, je compte lui régulariser les augmentations à la remise des clés.
Merci pour tout et désolée d'avoir abusé de votre temps ou de vos explications, espérant qu'elles sont fiables.
Merci
Caroline

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lbigaret, le 15 jan 2009 à 10:58:15

Bonjour Caroline,
Ma réflexion est celle d'un professionnel qui trouve dommage que les personnes pensent être capables de rédiger un bail (certaines le sont mais c'est très loin d'être la majorité) et posent ensuite des questions diverses et variées. Cela veut dire que ces personnes utilisent des canevas sans en maitriser le contenu avec tous les risques (qui peuvent être très importants sur le plan juridique) pour eux mêmes ou pour leur locataires.
Ceci étant dit vous trouverez tous les indices sur le site INSEE maintenant il faudrait confirmer les indices que vous avez stipulés au bail....d'après ce que vous dites il s'agit probablement de l'ICC mais avant de vous dire une bêtise.....donnez moi les indications précises de cette clause de révision.

Répondre à lbigaret

CAROLINE, le 16 jan 2009 à 09:59:02

Bonjour,
Merci de votre ténacité. Voilà ce qui est écrit dans le bail professionnel ( acheté en papeterie - "contrat de location soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi N° 86-1290 du 23.12.86 et au code civil, pour le surplus. Ce bail convient pour la location de locaux professionnels à usage d'activités simples ou non réglementées".
- REVISION DU LOYER : Le loyer sera révisé automatiquement et conventionnellement à chaque date d'anniversaire du présent contrat, par l'application de la variation de la valeur moyenne de l'indice national INSEE du coût de la construction calculée sur 4 trimestres. L'indice initial INSEE retenu est celui publié en dernier lieu à la signature des présentes et fixé dans les conditions particulières. Si la publication de cet indice devait cesser, il serait fait application de l'indice en cours le plus voisin. L'indexation jouera de plein droit sans qu'il soit besoin d'une notification préalable."

D'autre part, à la mention " révision du loyer", nous avons répondu manuellement : " 2ème trimestre 2007 " pour la valeur de l'indice insee coût de la construction publié, et indiqué : " 1435 soit 106.36 ( insee du 12.10.07 ) dans la seconde case et enfin noté " à compter du 30.12.2008" pour cette fameuse révision du loyer.

Je vous remercie infiniment de poursuivre vos conseils, ayant 4 appartements loués dont 1 en professionnel et étant un peu perdue entre les impayés, les baux et tout le reste !
Si je pouvais vous aider ( je suis coach en management/communication ), n'hésitez pas ! Ce sera avec joie
Bien cordialement
Caroline

Répondre à CAROLINE

lbigaret, le 16 jan 2009 à 11:23:18

Bon....bail bateau mais il s'agit bien de l'ICC et effectivement la valeur T2-2007 est bien 1435 ce qui donnerait un glissement annuel de 8.85% (T2-2008=1562).
Par contre c'est un peu la pagaille ensuite car 106.36 est l'indice IRL du T3-2006 paru le 12/01/2007 et à titre indicatif l'IRL paru le 12/10/2007 est celui du T2-2007 soit 108,36 (bien sur il s'agit de l'IRL loi de 2005, IRL dont le calcul a changé depuis 02/08....). En résumé vous vous exposez à un conflit sérieux avec votre locataire compte tenu de ce que vous avez indiqué au bail surtout si vous lui annoncez une hausse de près de 9%.
Bon....essayez tout de même de faire passer votre augmentation en citant les indices ICC et en faisant une petite pirère.....:o))
Si vous voulez "aidez" les professionnels....confiez leur au moins la rédaction de certains actes. Effectivement cela a un cout mais c'est en général minime (par exemple mon barème affiche 100€ ht pour la rédaction d'un bail). Pensez vous vraiment que cela soit très onéreux compte tenu du temps que vous allez passer à négocier dans votre cas présent ? Et je vous garantis que les risques d'erreurs peuvent être beaucoup plus graves que celui-ci.

Répondre à lbigaret

CAROLINE, le 16 jan 2009 à 18:42:41

Déjà de grands mercis au professionnel !

Ensuite je n'ai pas vraiment compris tout ce charabia. J'ai simplement compris que j'étais en droit de lui demander 8.85% d'augmentation mais que celà risque de ne pas passer. On négociera. Un homme politique fort connu n'a t-il pas dit " le pouvoir n'est pas dans la rue. Le pouvoir n'est pas dans les urnes. Il est dans la négociation au quotidien" ?

Enfin, après 3heures passées à faire l'inventaire de dégâts et d'impayés d'un autre locataire pour un courrier à un huissier, je me dis bien sûr : " chacun son job". D'où ma question : à part les baux, que faites-vous ? Pouvez-vous prendre en charge mes 4 apparts avec assurance impayés valables etc .? et sous quelles conditions ? Attention, j'habite dans le Var !

Merci pour tout et bonne soirée

Répondre à CAROLINE

lbigaret, le 16 jan 2009 à 19:31:51

Merci Caroline !
:o)...le charabia est du à ce qui est indiqué dans votre bail qui parle à la fois de l'ICC (+8.85%.....miam!) mais qui cite en même temps son petit frère l'IRL ! (et là c'est pas glop !).
Donc tentez le "miam!" mais lerisque est que votre locataire vous rapelle le "pas glop!" d'où grosse négo possible et petit avenant au bail pour clarifier cette clause. J'espère que ça fait moins charabia ainsi....? :o)))

J'aurais plaisir à vous aider mais je ne fais pas la gestion et je ne suis en région parisienne ! pas glop du tout tout ça !
Mais je fais de très beaux baux (sans faire mal ! :o))
Plus sérieusement faites appel à un pro de votre joli coin pour faire au moins le bail et un bon état des lieux en entrée et en sortie (cela aussi est très important), la gestion par elle même n'est pas très prenante sauf en cas de problème d'où l'intérêt d'une bonne "couverture" (assurance loyer impayé, dégâts locatifs, assistance juridique....). Je peux éventuellement vous donner quelques conseils pour faire un bon choix.

Répondre à lbigaret

CAROLINE, le 17 jan 2009 à 00:53:22

Que la vie est bien compliquée ! Bon ! Ceci dit, je ne me débrouille pas trop mal jusqu'ici et ce depuis 6 ans environ. Mais un peu difficile quand cela n'est qu'accessoire et que l'on n'est pas procédurier, ou... cerveau gauche ou encore .... qu'une femme !
En tout état de cause, de grands mercis pour tous ces conseils et infos que je garde précieusement... et que je reverrai lundi.
Ce soir, j'oublie tout avant une bonne randonnée
Très bon week-end
Caroline

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