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Retour aux articles du dossier Distance entre constructions : les limites à ne pas franchir
Le droit de construire sur son terrain est sévèrement encadré par le code de l’urbanisme et les documents municipaux correspondants. Distances entre habitations, implantation des dépendances, recours possibles… Passage en revue des règles à respecter avant de lancer les travaux.
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Quelles sont les distances admises entre une construction et la limite séparative ? Entre deux maisons sur deux propriétés différentes ?

Hors Plan d’occupation des sols (POS) et Plan local d’urbanisme (PLU), l’article R.111-19 du code de l’urbanisme détermine les distances à respecter entre ces deux constructions. Le point commun entre les deux constructions étant la limite séparative entre les deux terrains.

L’article explique qu’«à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tous points de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres». En clair, la maison doit être construite soit en limite de propriété, soit respecter un retrait d’au moins trois mètres. Celui-ci sera de cinq mètres pour une maison de 10 mètres de haut.

Du coup, logiquement, la distance entre deux maisons sur deux propriétés adjacentes sera d’au moins six mètres, voire plus en fonction de la hauteur des constructions, si aucune n’est construite en limite de propriété.

Par contre, cette règle peut être modifiée par le document d’urbanisme édictée par la commune. Ceux-ci peuvent reprendre le calcul mis en place dans l’article R.111-19 ainsi que la distance minimale de 3 mètres (ou plus) ou encore inscrire des distances fixes. Là encore la distance est sujette à variation à l’intérieur même de la ville. En effet, le POS et le PLU découpent la cité en plusieurs zones (zone hors agglomération, zone urbanisée à forte ou faible densité, zone fluviale), définissant pour chaque cas des règles particulières.

Dans leur POS ou PLU, des villes ont ainsi prévu des retraits minimums entre constructions et limite séparative de 3 à 6 mètres voire plus suivant les caractéristiques des zones. A contrario, les documents d’urbanisme peuvent également obliger à implanter la construction en limite de propriété ou autoriser, voire imposer, la mitoyenneté.

A noter également que pour les zones de transport, ferroviaire par exemple, il s’agit de la société de transport, en l’occurrence la SNCF, qui peut fixer la marge à respecter. Bref, il s’agit de bien consulter en détail le document d’urbanisme pour déterminer la bonne distance.

Une fois cette distance relevée, comment la mettre en application?. C’est à ce moment que la notion de «tout point du bâtiment» explicitée par l’article R.111-19 prend son sens. Elle veut ainsi dire que le point de référence est le point le plus avancé du bâtiment. Ainsi, si votre maison dispose d’un balcon dans la direction de la limite séparative, l’extrémité servira de point de départ au calcul de la distance. Dans le même ordre d’idée, ce dernier peut s’effectuer à partir de l’extrémité d’un débord de toiture.

Si la limite entre deux propriétés n’est pas précise, il convient alors de faire appel à un géomètre. Il effectuera les recherches, les démarches administratives, les mesures et les calculs pour préciser le bornage réel entre deux propriétés.

Bonjour,
Mon voisin a surrélevé son immeuble d'un étage supplémentaire ( à l'origine R+1 et avec cette surrélévation R+2 . Cet immeuble est distant de la limite séparative de 1,86 m. Par cette surrélévation il crée deux baies de balcon ( une en vue directe et l'autre en indirecte + une autre fenêtre en vue indirecte).
1)as t'il le droit de surrélevé cette construction étant à 1,86 et l'immeuble comportant à l'origine un étage ?
2)Peut il refuser de boucher d'un verre opaque la baie de balcon sachant qu'il en a une seconde, en vue indirecte et qui est beaucoup plus grande.
3)De plus au rez de chaussée il a transformé des réserves ( c'était un ancien café, en pièce habitable donc aussi avec des fenêtres.
Il a eu son permis en mai 2008 mais n'a affiché son permis, selon ses dires, qu'en novembre et commencé les travaux en fin décembre mais nous n'avons pas vu son permis affiché.
Cette construction plonge sur mon terrain avec maintenant 8 fenêtres en vue directe et 3 en indirectes. C'est principalement la baie du balcon qui me gène. Quels est la législation. C'est une maison de vacances pour moi et de façon sure ce n'était pas affiché en juin, juillet, aout. Quels sont les règles d'affichages?
le pos dit :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
7.1 - Implantation par rapport aux limites aboutissant aux voies
Pour les constructions édifiées à partir de la limite de recul fixée à l'article UA6, dans une bande de 6.00 m, les constructions doivent être édifiées d'une limite à l'autre.
La distance de tout point de la construction vis-à-vis des limites séparatives doit être égale ou supérieure à la demi-hauteur de la construction avec un minimum de 3.00 m.
Les constructions annexes dont la hauteur maximale l'égout est inférieure à 3,20 m peuvent être implantées en limite de propriété.

Merci de vos réponses