| 12 stanxav, le 13 mar 2009 à 14:31:11Je pense que sur la région Bordealaise pour bien connaitre ce marché tu peux faire largement mieux avec un investissement de départ assez similaire.
tu bases tes deux propositions sur des biens en promo, alors que sur la base d'un pack par un constructeur tu as l'assurance d'un bien mieux valorisé dans 9 ans ( plus-value beaucoup plus importante ).
Sur la région Bordelaise je suis certain de ce que j'avance car j'en propose, en revanche sur Nantes...
ton calcul en revalorisant à 2 % me semble très optimiste
stanXav
0619246117 | 13 orel1, le 18 mar 2009 à 15:35:09Bonjour,
Je suis pas adepte des forums mais la en lisant tout ce que j'ai pu lire je me devais de remettre les choses à leur place !!! Je suis effectivement un professionnel de l'immobilier et je travaille depuis quelques années maintenant avec les principaux promoteurs français les petits restant à se méfier dus justement à leur petitesse mais tout le monde doit travailler !! Onium et compagnie à éviter passez directement par le promoteur ou par un de leur prescripteur ça évitera les malentendus !!!
L'important n'est pas de savoir si un investissement à Bourges est mieux ou moins bien qu'a Nantes c'est tout simplement incomparable !!! Ce n'est pas la même région géographique, le tissu économique n'est pas le même et les prix au m2 pour le neuf comme pour l'ancien sont aussi très différent !!! L'important est de s'assurer de la situation géographique du futur programme, son emplacement jouera énormément dans son potentiel locatif, un bien en hypercentre d'une grande ville de commerce sera toujours plus facile à louer qu'un appartement en pleine campagne mais ça je pense que vous l'aurez compris!!
Quant au prix !!!! la aussi on a des forts aprioris sur les prix mais en fait tout dépends aujourd'hui de besoin en RÉDUCTION D'IMPÔTS !!! Si vous ne payer pas d'impôts ou peu moins de 2700€ la loi scellier n'est pas pour vous !! En revanche si vous en payez plus que 2700€ alors essayez d'équilibrer au plus juste avec votre montant d'acquisition ex: Pour 2700€ d'impôt un investissement autour de 100 000€ .
Évitez les nouveaux quartiers ou les quartiers en rénovation car l'offre locative se retrouve très vite trop importante face à la demande et la vous risquez de ne pas louer votre appartement et ça c 'est préjudiciable mais je ne rentrerai pas dans les détails !
Pour le monsieur qui était parti pour un T2 à Bourges et qui fini par acheter un T3 à Montpellier beh c'est tout simplement pas du tout le même investissement faites vous aider par un spécialiste en défiscalisation !!! le T3 se destine pour un couple avec un ou sans enfant et le T2 pour un jeune en début de carrière car les revenus en loi scellier comme pour les autres de robien, borloo, girardin, etc... ont des plafonds !!
Voila à part vous dire qu'il faut savoir choisir son ou ses professionnelles je ne peux vous conseiller mieux !
Bon investissement à tous, et si vous payez des impôts profitez de la loi scellier c'est un beau cadeau dont le but reste de re dynamiser le secteur de la construction ! | 17 CoolGary, le 19 mar 2009 à 00:30:50Bonsoir Orel1,
Vos explications sont très claires, comme vos pourrez le lire sur ma page, j'ai opté pour le moment avec le bien à Nantes....
Vous dites que la loi scellier, n'est pas pour une personne avec pour un impot en dessous de 2700euros. Je n'avais pas cette info, alors avec 2260euros d'impôt, je ne peux quelque soit le montage avec un bon résultat sécurisé?
Si vous avez le temps de me répondre, votre avis m'intéresse...
Merci
C | 20 orel1, le 19 mar 2009 à 23:22:14Bonsoir,
Pour répondre brièvement à votre question tout dépend de votre carrière professionnelle et de votre situation personnelle. Il faudrait que nous rentrions plus dans les détails pour apaiser vos craintes. Sachez que le surplus c'est à dire dans votre cas la différence entre 2700€ et 2260€ cad 440€ seront reportables l'année suivante et ceux pendant 6 années.
Un placement à Nantes est pour ma part un bon investissement le siège de mon entreprise se trouvant à Nantes je peux vous dire que vous n'aurez pas de problèmes pour trouver un locataire car l'offre reste encore insuffisante par rapport à la demande. Pour les quartiers mieux vaut opter pour le plus proche hypercentre.
Un taux de 4.85% ? les banques descendent leur taux en ce moment et on peut trouver jusqu'à du 4.40% !!!
Je ne souhaite pas faire la publicité de mon entreprise c'est il me semble pas le but de ce forum, mais comme un investissement ne se prends pas à la légère je ne peux rentrer dans toutes les subtilités de la défiscalisation sachez que je suis à votre disposition pour vous présenter les bons interlocuteurs si besoin n'hésitez pas à me laisser votre mail et vos coordonnées téléphoniques je vous contacterai dans le cadre de mon activité professionnelle. ( sur google mots clés : scellier neuf nantes vous trouverez mon entreprise en 1er lien !)
PS: Je ne comprends pas vraiment ce qu'est la valorisation de 2% du bien au bout des 9 ans !!! Ceci est particulièrement aléatoire et manque de sérieux!! Qui peut dire combien le prix au m2 aura augmenté dans 9ans??? Sachant quand même que vous ne serez pas exonéré des 27% plus value !!! Le revendre au bout des 9 ans n'est pas toujours très intéressant surtout que c'est la 10ème année que vous pouvez le revendre, et mieux vaut attendre 15ans la fin (ou presque) du prêt immobilier et l'exonération de la plus value!!!
Cordialement, | 39 phil, le 2 mai 2009 à 15:13:22Bonjour,
pouvez vous etre de bon conseil sur la region ouest.
Je cherche un investissement si possible pour 2009 ( de preference) et/ou 2010.
Le montant maxi de reduction d'impot (investissement maxi de 300 000 par an ?)par année se cumule t il sur 2009 et 2010
Cordialement | 40 Ambre, le 4 mai 2009 à 10:41:30Bonjour,
Concernant le plafond de 300 000€ c'est bien par années et si vous choisissez la Scellier, c'est limité à un investissement par année. Vous pouvez cependant cumuler la "LMNP Scellier" dîte loi Bouvard et la Scellier jusqu'à 300 000€ par an.
Concernant l'Ouest, tout dépend du budget que vous avez, des villes comme Toulouse sont bien ou d'autres encore.
Bonne journée,
Ambre
ambre.bonneau@courtim.net |
| 42 janeke, le 6 mai 2009 à 10:50:39Bonjour,
Je peux vous conseiller sur l'Ouest (je suis CGPI à Rennes, nous avons aussi un cabinet à Nantes).
De toute façon pour investir dans l'Ouest à part Rennes ou Nantes cela me semble plus risqué sauf à connaitre vraiment bien une autre ville ...
Vous pouvez me poser toute les questions que vous souhaitez et me soumettre les propositions que vous avez.
Cordialement,
Yannick |
|
|
| 28 marzodom, le 6 avr 2009 à 18:13:52Bonjour,
savez vous que la loi Censi Bouvard en faveur des loueurs en meublés non profesionnels, qui à été voté la semaine dernière au Sénat, et sera publiée dans les prochains jours au JO,permet d'obtenir les mêmes avantages défiscalisant que la loi Scellier, avec en plus, la récupération de la TVA, une rentabilité supérieure en général, des emplacements touristiques de premier ordre, et la possibilité pour l'investisseur d'occuper son bien. A budget égal , il n'y à pas photo, non??? qu'en pensez-vous?? | 29 osis conseil, le 7 avr 2009 à 10:28:40Bonjour,
Effectivement, il était évoqué une modification de l'avantage fiscal de la LMNP devenue inefficace pour la plupart des investisseurs, en comparaison de la loi Scellier.
L'amandement voté par le parlement et ratifié par le Sénat en date du 1er Avril (sans que ce soit un poisson) permettra d'obtenir un avantage identique à celui de la Scellier sur 9 ans, tout en récupérant la TVA.
Cela va permettre la relance de l'activité sur cette défiscalisation restée à 0 (ou presque) depuis le début de l'année.
Cependant, bien qu'étant particulièrement intéressante pour les points que vous avez évoqués (occupation possible en plus des avantages fiscaux), l'objectif reste différent de celui d'une Scellier qui a pour but, entre autre, la recherche d'une plus-value supérieure à un LMNP.
Encore une fois, nous revenons sur des critères de sélection des biens qui sont les fondamentaux de l'immobilier : emplacement, potentiel locatif, potentiel de revente, qualité de construction, tenue des délais, avec un supplément de poids pour le lmnp : QUALITÉ DE L'EXPLOITANT.
Les opportunités pour une livraison 2009 en Scellier étant très limitées, la LMNP devrait prendre le relais, avec un possible complément des Girardin et Malraux qui devraient subir la même évolution que la LMNP, afin de relancer également ces 2 défiscalisations, les besoins étant importants. | 30 marzodom, le 7 avr 2009 à 10:51:52Bonjour,
je ne suis pas du tout d'accord avec votre vision , dans 9 ans , on verra apparaître sur le marché , les reventes Scellier, par dizaines de milliers, des studios, des T2 , sans grand intérêt patrimonial, dans des zones peu alléchantes, je préfère un appartement ou une villa dans une zone touristique pres de la mer ou à la montagne où je suis sûr que dans quelques années, il y aura toujours un étranger intérressé pour acquérir mon bien.
pour exemple j'ai revendu récemment en pleine crise un bien acquis il y à 10 ans en LMNP, 5 fois son prix d'achat!!
mais situé sur la côte d'azur.
je ne suis pas sûr que un appartement T2 à Limoges puisse quintupler son prix à 10 ans, lol | 31 osis conseil, le 7 avr 2009 à 11:24:07Bonjour,
comparez ce qui est comparable :
vous prenez l'exemple d'un lmnp sur la côte d'azur, prenez un investissement Scellier sur la côte d'azur, et non sur Limoges.
Encore une fois, vous êtes sur un investissement immobilier, donc, avec ses critères immobiliers.
L'un des avantages de la lmnp sera la valeur unitaire d'un bien (où il est plus facile de trouver des lots à 100k€ qu'en Scellier sur certains secteurs. L'autre avantage est celui de la garantie de loyers (bien vérifier la qualité de l'exploitant). L'avantage de la récupération peut être utile en terme de trésorerie, mais la revente se fera par rapport à la valeur du prix HT, il ne s'agit pas d'un avantage de plus value.
Par ailleurs, au moment de ma revente, mon lmnp n'intéressera que les investisseurs avec l'avantage éventuel (et non systèmatique) de l'occupation (généralement de 2 à 4 semaines, et fiscalement limité à 6 mois dans l'année). un investissement Scellier, suivant son emplacement, s'adressera, au moment de la revente, à des investisseurs, des accédants, et éventuellement pour une résidence secondaire, ce qui multiplie les chances de revente.
Les 2 investissements ont leur intérêts, avec, pour chacun, des contraintes et des avantages. Il n'est pas possible, avec ces différents éléments, de dire que l'un est meilleur que l'autre, ils répondent à des caractéristiques de l'investisseur différentes. |
|
|
|
|
| Bonjour,
je suis également sur le point d'acquérir un bien via l'amendement scellier.
Je traite avec une connaissance en qui j'ai toute confiance, et qui travaille dans un cabinet spécialisé.
Le promoteur est bowfunds marignan.
Après lecture de plusieurs messages, j'ai besoin de vos avis et retours sur expérience.
La priorité pour moi est la réduction d'impôt (revenu fiscal 2008: 45.000€)
Je souhaite donc pouvoir réduire au plus vite mes impôts sur les revenus 2009.
Le bien se situe à Vaux en Velin, banlieue Lyonnaise.
Prix du bien: 190.000€
Gain Fiscal: 49.900€
Comme beaucoup de plan je pense, il s'inscrit dans un contexte de redynamisation du logement dans cette région, notamment pour la population active de la région.
L'effort de trésorerie est intéressant (115€ / mois sur 10 ans)
Le taux d'intérêt est de 5,05% certes au dessus des prix du marché, mais selon , est justifié selon mes infos, par l'année de franchise et le fait de pas fournir d'apport.
J'accepte le fait que le marché immobilier soit imprévisible à plus de 2ans.
Cependant, j'ai plusieurs interrogations:
1- Est ce que Vaux en Velin, qui à première vue ne fait pas spécialement rêver, peut malgré tout constituer un projet d'investissement intéressant.
Je réside à Paris et je n'envisage pas de me rendre sur le lieu de construction avant signature.(j'ai consulté book+vidéos)
2- L'effort de trésorerie prend en compte des frais+ taxes qui assurent notamment le versement des loyers en cas de non location, les frais de propriété, ....comment puis-je avoir la certitude de ne devoir payer pendant ces 10 QUE les 115€ mensuel?
Je vous remercie d'avance des réponses et commentaires que vous pourrez me faire!
Dakine. | 26 osis conseil, le 3 avr 2009 à 08:06:46Monsieur,
plusieurs points sur votre dossier :
- le secteur de Vaux en Velin est un secteur, bien que ne faisant pas rêver, présente un bon potentiel de développement et donc de plus-value. Il faut bien vérifier le potentiel de location suivant la qualité de l'emplacement du bien.
- le promoteur Bowfund Marignan est un important intervenant, pour autant, notre cabinet conseil a refusé de lier un partenariat avec ce promoteur dont la réputation nous semble mitigée.
- le taux d'intérêt, bien qu'intégrant une franchise d'un an est exorbitant, sauf s'il est assurance comprise. Les grandes banques traditionnelles se positionnent sur du 4.40% / 4.50% hors assurance sur 20 ans, et elles appliquent une franchise pouvant aller jusqu'à 24 mois.
- bien que vous soyiez en toute confiance, se déplacer sur site est toujours très important, dans la msure du possible.
- l'effort mensuel qui vous est indiqué est un effort moyen, celà signifie que, d'une année à l'autre, il évolue légèrement. Également, les investissements "tout sécurisé" ne comprennent pas certains petits éléments liés au confort des gestionnaires : exemple, lorsque votre locataire part et qu'il est remplacé, la mise en place d'un nouveau locataire est facturée à part (environ 12% des loyers annuels, la moitié à charge du propriétaire, la moitié à charge du locataire).
Bien cordialement.
Xavier | 27 Dakine, le 3 avr 2009 à 10:12:33Bonjour,
merci beaucoup de votre retour.
Pour vous apporter quelques infos supplémenaitres:
- La taux hors assurance est de 4.85 (+0.20 avec ass.) ce qui,à priori est le taux appliqué par le lcl.
- L' emprunt porte sur une durée de 336 mois (28ans) avec une année de franchise.
1 / Est-ce possible selon vous de parvenir à un taux de 4.50/4.60 via cette même banque?
2 / La manque de confiance que vous avez envers BFunds provient de la qualité de ses constructions?
Suis-je couvert contre le non-respect des engagements du promoteur (qualité, délai, ..)?
3 / Concernant l'effort de trésorerie, je provisionnerai une somme environnant 150€ pour ne pas avoir de surprise.
Cependant, j'espère pouvoir obtenir un document expliquant très clairement les engagements du gestionnaire. Je n'étais pas au courant par exemple de la facuration d'un nouveau locataire!! c'est une pratique générale ou dépedante du gestionnaire?quoi qu'il en soit j'imagine qu'il y en a d'autres...
4 / Dernière précision enfin, concernant le mécanisme de l'amendement:
Le tableau d'amortissement indique un effort de trésorerie d'environ 115 € et obtenu après réduction scellier.
Pour un niveau d'imposition de 8000€ sur 10mois, avec réduction de 5000€ pouvez vous me confirmer que l'opération se déroulera comme suit:
- Janvier: effort de trésorerie moyen: 115€
- Impôt mensuel: 800-500 = 300€ (déduction automatique)
et non pas:
- Janvier: effort de trésorerie moyen: 115€
- Impôt mensuel: 800€ (puisque les 500€ sont déja retenus et permettent d'obtenir ce fameux effort de trésorie)
Je vous remercie d'avance pour ces précieuses informations.
Bonne journée!
Dakine. |
|
| 38 ambre, le 21 avr 2009 à 15:53:52Bonjour,
J'habite à 60km de lyon et Vaulx en Velin ne fait pas rêver je vous le concède et les 5% de rentabilité me paraissent très bizarre, un conseil renseignez vous bien avant de franchir le pas. Je suis assistante commerciale dans l'immobilier de défiscalisation et des 5% je n'en ai vu que très rarement et l'on était plutot sur de la résidence étudiante. Pour bien investir sur lyon il faut investir sur Lyon même. Si je puis me permettre n'achetez ni de la rentabilité, ni de la mensualité, mais un bien immobilier que vous devrez louer et revendre par la suite.
Cordialement,
Ambre |
| 66 sgprivee, le 4 nov 2009 à 13:31:17Bonjour,
Lorsque vous faites un investissement locatif dans le cadre d'une loi défiscalisable et son support , le lieu du bien acheté ne rentre plus en compte s'il y existe une garantie "de non location" formulée par le gestionnaire.
En effet, à la revente, pour un bien revendu après 9 ans (vaut mieux atteindre la 10 ème année), le capital cumulé (loyer + défiscalisation + épargne) pour un bien de 147 000 € est d'environ 70 000 € à la revente.
Si vous ne faites rien, votre capital pour la même période est de = -20550 € . (je me base sur une impôsition de 4000 € par an et une épargne mensuel de 150 €)
Donc, d'un côté on a un investissement sécurisé par le gestionnaire (locatif) = 70 000 € de capital ( capital restant à la revente) +- en fonction des prix dans 10 ans,
de l'autre -20550 € de capital !
Même si le bien est situé dans un village près d'un cimetière (cela n'est pas possible puisqu'il y a une garantie locatif dans le montage !), et dans l'hypothèse d'une revente de 70 000 €, à savoir -50 % du prix de départ, votre situation de capital est meilleur que dans la situation : je ne fais rien -20550 €.
Par conséquent, rester inactif sans investir, cela revient à continuer à faire cadeau des impôts !
Un bon investissement c'est :
1 - vérifier les garanties du gestionnaire (garantie sur 1er loyer, garantie sur loyer impayer, sur frais de travaux, frais contentieux, gestion du bien)
2 - regarder le TRI
3 - le sérieux du cabinet avec lequel vous allez signer, depuis combien de temps est-il dans sa profession ?
Dans ce genre d'investissement, les 3 E (emplacement, emplacement, emplacement) ne sont plus importants car dans le concept choisi, vous avez la garantie écrite noir sur blanc que votre investissement est sécurisé pendant toute la période.
La cerise sur le gateau : c'est effectivement, si le bien est bien revendu, avec au départ avec les 3 "E" respecté, alros une plus value est possible mais je peux vous assurez, que ce cas de figure est de plus en plus rare, pour la simple raison, les bons emplacement se font de plus en plus rare et quand il en existe, le prix du mètre carré explose.
Il faut profiter de la Loi Scellier et Bouvard avant qu'elles perdent de valeur.
Je suis moi même CGPI avec les cartes professionnelles à mon nom, vu que j'ai obtenu un master en gestion patrimoine.
JPS |
|
| 43 orel1, le 6 mai 2009 à 15:28:52Bonjour à tous,
Après plusieurs messages de sollicitation concernant les investissements en loi scellier, nombre d'entre vous cherche à investir et se renseigne via internet c'est bien il faut le faire, mais cela ne remplacera pas l'avis de professionnels. C'est pourquoi je vous encourage à prendre contact avec mon équipe via notre site internet pour tout investissement en loi scellier sur le grand ouest.
Cordialement,
Votre interlocuteur
LES TOITS DE L'ATLANTIQUE |
|
| 16 CoolGary, le 19 mar 2009 à 00:16:34Bonsoir,
Je ne suis plus sur le bien à Bourges, j'ai pour l'instant continué avec celui de Nantes avec comme promoteur Nexity!
Vous pourrez voir sur ma page de forum le détail...
Merci pour vos conseils et bonne soirée!
C |
| 34 immeane, le 18 avr 2009 à 09:24:17Bonjour,
Je suis administrateur de bien sur Bordeaux.
J'aime bien voir ce qui se fait sur notre région pour mes clients qui quelques fois recherche des projets.
Voulez vous me présenter les produits que vous proposez ? |
|
A partir de quelle date la loi scellier prend effet