La nouvelle loi censi -Bouvard LMNP à certains avantages dont :

- Récupération de la TVA (sous conditions) sur le montant de l'investissement (immeuble et meubles) - TVA à 19,6%.
- Réduction d'impôts égale à 25% du prix du logement pour une acquisition en 2009 et 2010 (20% à partir de 2011). Cette économie d'impôts est plafonnée à 300.000 € TTC fractionnables (possibilité d'acheter plusieurs lots pour chaque opération). A noter : l'amortissement est supprimé jusqu'à 300.000 €, mais conservé au-delà.
- Revenus fonciers sans fiscalité à l'expiration des 9 ans de location grâce à la déductibilité des amortissements.
- Exonération de la plus-value au bout de 15 ans (régime général).
- Pas de conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire) : la mise en location du bien immobilier n'est pas liée à sa situation géographique, elle est liée au produit immobilier lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence sénior avec agrément).
- Pas d'exclusivité : le nouveau LMNP peut être cumulé avec un autre dispositif de défiscalisation (dispositif Scellier-Carrez par exemple).
- Des revenus nets garantis sur 9 ans fermes par bail commercial avec des loyers indexés (le locataire n'est pas une personne physique mais toujours une société gestionnaire de qualité).
Une défiscalisation possible dès 60.000 € HT (achat d'un studio meublé pour étudiant par exemple).
- Pas d'obligation d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Toutefois, le "statut de Loueur en Meublé" peut être déposé au RCS pour les investisseurs qui le souhaitent.
- La date de signature chez le notaire détermine le début de l'avantage fiscal (sans prorata temporis) : peu importe la date de livraison du programme immobilier neuf !

Le nouveau LMNP simplifie le statut de loueur de meublé (non professionnel), permet de réaliser une économie d'impôt de 44,6% du montant HT du ou des bien(s) immobilier(s) sur 9 ans (réduction de 25% et récupération de la TVA à 19,6%).

Mais restreint les investissements à 3 types de produits immobiliers : les résidences étudiantes, les résidences de tourisme classées et les résidences séniors avec agrément.

A vous de comparer et de voir le plus approprié dans votre cas.


Qui ne tente rien n'a rien !! 

Bonjour
peut on beneficier de la loi si on meuble une villa neuve qui est classée meublé de tourisme par la prefecture (par l'intermediaire de l'organisme clevacances ) et qui est donné a une société de gestion de meublé de tourisme?

Bonjour Let,

Si je peux me permettre de vous donner mon avis, il n'existe pas de meilleure solution d'investissement basé sur de l'immobilier locatif que la loi Bouvard-Censi, afin de défiscaliser et se créer un complément de revenu pour la retraite.

Pourquoi ?

Je ne vais pas reprendre les explications sur la loi, celles de Marionnette30 sont très claires et très précises, mais simplement vous donner une vision "terrain".

Cette loi sous-entend que vous achetez un appartement dans une résidence de services ; votre locataire sera donc une entreprise qui le loue pour le proposer en sous-location (le fameux gestionnaire). S'il y en a qui ont mis la clé sous la porte dernièrement, d'autres sont tout à fait sérieux et crédibles : en un mot, ils s'engagent sur des loyers garantis et tiennent leur promesse (il faut donc ne pas se tromper lors de la sélection ;o).
L'intérêt pour l'investisseur comme nous, c'est qu'il n'y a plus de préoccupation à avoir autour de la location ; je m'explique :
- pas de problème de carence locative : dès la livraison du bien, le gestionnaire en prend possession ; il est donc loué tout de suite
- pas de problème de vacance locative : le contrat de location est un bail commercial (pour les gestionnaires sérieux ;o), qui se renouvelle par période de 9 ans en général (j'ai vu aussi 11 ans et demi). Le bien est donc loué en permanence.
- pas de problème d'impayé : toujours pour les gestionnaires sérieux, ils jouent le jeu avec l'investisseur et paient sans faute des loyers avec une rentabilité allant en moyenne de 3,5 à 4,8% du montant investi, soit le prix du bien (j'ai vu 5 voire 5,15% ; au delà, se méfier ;o). En plus, les loyers sont réindexés régulièrement chaque année d'environ 2% (c'est basé sur l'IRL).
- pas de dégradation : le gestionnaire sous-loue le bien ; il a donc tout intérêt à l'entretenir pour nous ;o)
Tout cela fait que vous n'avez pas à payer d'agence immobilière pour vous trouver un ou des locataires, pour assurer la gestion ; pas non plus à payer des assurances contre les risques précédents !! Le rendement des loyers n'est donc pas réduit par ces frais.

La résidence de services a un autre gros avantage : la récupération de la TVA.
En clair, vous achetez un bien de 100 000 euros TTC ; dès sa livraison (en général 3 mois après), le trésor public vous rembourse la TVA, soit 19 600 euros (ce n'est pas une blague ;o).
Attention, qu'il n'y pas d'euphorie déplacée ! L'état vous rembourse cette TVA, parce que les loyers issus de ce type de location sont soumis à la TVA (l'état reprendra au final ce qu'il a donné ;o).
Mais, ce qui est intéressant avec ce mécanisme, c'est de récupérer une somme importante d'argent d'un coup, que l'on peut placer pour réduire le coût de la mensualité (lorsque l'on emprunte) ; on peut aussi utiliser cette somme pour acheter autre chose (ce que j'ai fait ;o).

Si vous avez bien tout compris, vous devriez me dire : quel est le rapport avec la Bouvard-Censi, car en effet, tout cela vient du fonctionnement LMNP en résidence de services ?

Cette loi, c'est la cerise sur le gâteau, avec une cerise de la taille d'un pamplemousse ;o)
En effet, suivant le même mécanisme fiscal que la Scellier, vous allez pouvoir déduire de vos impôts 25% du montant investi (dans la limite des 300 000 en 2009 : cf. explication de Marionnette) ; ce qui fait que votre réduction d'impôts (3000, c'est déjà énorme), plus la TVA récupérée puis placée, moins la mensualité du crédit, vous pouvez vous payer un appartement de 150 000 euros TTC avec une épargne mensuelle de 100 euros !!!
En gros vous investissez 30 000 euros sur 25 ans pour récupérer un bien de 150 000 !!! ça c'est du rendement ;o)

Pourquoi quasiment personne ne vous propose cela ?
Tout simplement parce que les 3/4 des gestionnaires de patrimoine ne connaissent que les produits grands publics sponsorisés par les promoteurs (comme les banquiers ou les notaires ;o). De plus, vendre un appartement Scellier, c'est plus simple et moins engageant pour le gestionnaire ; il ne s'engage pas sur le loyer que vous toucherez (au mieux il vous dit que vous le toucherez surement ;o)
Dans le cas de la Bouvard Censi, le gestionnaire (sérieux ;o) devient votre partenaire pour toute la durée de l'exploitation (au mieux toute votre vie ;o) Donc forcément, il sera plus tenté par vous vendre un bien tip top qu'il pourra par la suite sous-louer sans souci.
C'est d'ailleurs pour cela qu'il ne faut pas être effrayé par les résidences de tourisme ; si les étudiantes ont un rendement faible du fait de la forte dégradation, et si les séniors ont des couts d'exploitation importants, il y a tout de même des résidences de tourisme d'affaires en plein centre ville, qui tirent leur épingle du jeu.

Pour ma part, après une Robien, un régime foncier classique, une Demessine, et une LMNP, je n'ai plus aucun doute : une LMNP Bouvard-Censi avec un gestionnaire sérieux, c'est la garantie de défiscaliser intelligemment dans un bien qui sera encore en état dans 25 ans et qui continuera à générer des revenus complémentaires.
Mais ce n'est que mon avis ;o)
En espérant que cela a pu vous éclaircir les idées.

(Je suis pleinement d'accord avec l'analyse sur l lmnp bouvard-censi mais tout dépend en effet de la qualité des signatures : démarcheur , promoteur et surtout bailleur-gestionnaire . Or comment s'assurer de cette qualité ? Et que devient ce bien en cas de décès et donc de transmission ou de revente après échéance du bail ? Merci de me répondre car je veux investir de cette façon mais m'assurer de la fiabilité du projet et du gestionnaire tout particulièrement ainsi que de la qualité du bien : normes , sérieus du promoteur ...)

liberty,
Comment être sur de la fiabilité du produit?
tout dépend avec qui votre conseiller ( si vous en avez un ) travaille.
je suis conseiller dans un cabinet de gestion de patrimoine à paris qui existe déjà depuis plus de 15 ans. et nous travaillons avec la meilleure société de gestion de maison de retraite. ils sont numéro 1.( il vous suffit de regarder le top 15 des maisons de retraîte) difficile donc de faire mieux sur la fiabilité. lorsque vous avez cette société comme société de gestion vous avez la meilleure garantie!
les loyers sont garanties, vous avez une rentabilté nette de 5% ( 2% nette de renta pour la scellier), une augmentation de loyers par an garantie de 2% et une réduction d'impôt étalée sur 9 ans de 25%, récupération de la TVA de 19,6%!
de plus contrairement à la scellier : ce programme inclu dans leurs baux commerciaux que les charges de copropriété (gros oeuvre et charges d'entretien) sont à la charge de la société de gestion ( article 605 et 606 du code civil)
ce qui vous fait donc une acquisition d'un bien financer par l'état à 44,6%.

difficile de trouver mieux.

Bonjour,

J'aimerais savoir lorsque l'on récupère la TVA, si on vend le bien au bout de neuf ans par exemple, si on est redevable ou non de la TVA ? même question, lorsque l'on a acquis le bien sans récupération directe de TVA, mais en achetantau prix HT.
Merci par avance pour vos éclaircissements.

Les investissments locatifs en résidence de tourisme peuvent être un bon investissement mais il faut faire très attention à ne pas surpayer le bien. Beaucoup de programmes proposés sont hors de prix. Les lots de ces résidences se vendent très souvent entre 10 et 50 % au-dessus du prix du marché. Il n'est ainsi pas rare de trouver des résidences en province commercialisées à des prix parisiens (5000-6000 € le m² alors qu'ils s'agit de villes moyennes !).

Pour qu'un investissement de ce type soit intéressant, il faut veuiller à ce que la valeur du bien lui-même soit dans le marché : ce n'est pas parce que vous obtenez une forte économique d'impôt (égale à 25 % de l'investissement sur une période de 9 ans) que vous devez acquérir un bien surévalué, surtout en cette période où tout le monde s'accorde à dire que l'immobilier est au plus haut et qu'il devrait baisser légèrement. Les villes de provinces seront en outre plus touchées que Paris par la baisse.

Bref, prendre un bien en résidence de tourisme à 5 000 € le m², c'est accepté de le financer par un emprunt important sur 20 ans et risquer d'avoir des difficultés à le rembourser si le gestionnaire renégocie les loyers à la baisse à la fin des 9 années du bail commercial.

Le mieux à mon avis, est de trouver des biens dont le prix est raisonnable par rapport au marché où il est situé et d'essayer, si possible, de calibrer son emprunt sur une période égale à la durée du bail commercial et de la réduction d'impôt, c'est-à-dire 9 ans.

Pour un bien de 100 000 € HT avec une rentabilité de 5 % HT/HT ça donne environ, pour un crédit de 100 % avec un TEG de 4,5 % sur 9 ans, des mensualités de 1 104 €, dont 648 € seront financés par le loyer et l'économie d'impôt réalisée. L'éffort d'épargne est donc de 456 € par mois, et vous vous retrouvez propriétaire du bien au bout de 9 ans, pour un coût de 49 248 € si je ne tiens pas compte des charges de copropriété et de la taxe foncière (donc un peu plus en réalité).

Si maintenant vous payez ce bien 100 000 € HT dans un secteur où il vaut réellement 75 000 €, vous comprenez tout de suite que les 25 000 € d'impôts que vous économisez sur 9 ans sont entièrement perdus dès le début de l'opération. Il suffit que l'immobilier du secteur perde alors seulement 33 % pour que la valeur de votre bien se retrouve à 50 000 €... soit le prix qu'il vous a couté. Je ne suis pas certain qu'à la fin des 9 ans du bail commercial, le gestionnaire ne vous demande pas une diminution du loyer pour renouveler le bail, car louer un bien de 50 000 € pour 7 000 € par an (si le gestionnaire vous reverse 5 000 € par an, c'est parce qu'il le loue plus cher et se prend une marge conséquente) ne me paraît pas tenable économiquement...

Bref, l'investissement en Bouvard-Censi me paraît une excellente solution, dès lors qu'on choisi parfaitement la localisation de son bien et qu'on ne le surpaye pas au début.

Bonjour,

Nouveau sur ce forum, un peu venu par hasard, je précise avant toutes choses, de manière à lever toute ambiguïté, que je dirige un groupe spécialisé dans la gestion de patrimoine.
Que d'erreurs, voire même d'inepties sont écrites. Certains , avancent des hérésies avec l'aplomb de la méconnaissance.
Je cite au passage " on ne doit pas rembourser la TVA après 9 ans si le futur acheteur a la même optique d'investissement"
Correction : au bout de 9 ans, en cas de revente, vous devez rembourser 55 % du montant de la TVA. Ceux qui ont voulu argumenter auprès du fisc ont tous été déboutés.
Je cite " Si la TVA est remboursée au départ c'est parce que le fisc taxe les loyers à 5,5 %, de manière à récupérer son cadeau".
Correction: Le fisc vous offre la TVA à raison de 5 % par an et donc 100 % sur 20 ans. C'est la raison pour laquelle il faut rembourser en cas de vente anticipée. Aucun rapport avec les 5,5 %.
Je cite " Vous revendrez hors taxe"
Correction : Encore faux . Vous revendez TTC comme un commerçant et vous reversez le différentiel de TVA.
Je passe sur toutes les autres erreurs :" loyers garantis", et non ça n'existe pas en droit commercial. Une simple mise en liquidation de la holding et tout est foutu en l'air, " meilleur système pour une rente " et non, en fonction de l'âge et de la durée du crédit ( 20 ans ? ) vous n'aurez JAMAIS une rente mais au contraire une dette. " Pourquoi revendre" Et bien simplement pour transformer une dette en capital.
Je rajoute qu'il ne faut jamais mais alors JAMAIS investir dans une résidence de tourisme ( je tiens à la disposition de ceux qui le désirent les attendus des greffes et les mises en liquidation judiciaire dont malheureusement je m'occupe quotidiennement).
Bref, il me semblerait correct que les arguments avancés, le soient par des personnes compétentes, dans l'intérêt de tous. Je termine enfin en disant que j'ai lu également quelques arguments sur les montages financiers qui dépassent l'entendement et qui, s'ils sont suivis relèveraient de la faute professionnelle de la part de celui qui les a avancés.
Je reste à votre disposition, je le répète , à titre tout à fait amical, pour vous renseigner sur votre projet.

Dernière précision: si vous achetez un bien 100 000 € TTC, le fisc ne vous remboursera pas 19 600 € mais
16 387 €. L'auteur précisait " ce n'est pas une blague", c'est vrai, simplement une nouvelle erreur, je l'espère de quelqu'un dont ce n'est pas le métier ...