Bonjour,

J'ai eu la même surprise que vous.
Ayant souscrit un contrat chez LCL en 2005 basé sur un taux de 3,15%, capé ±2, j'ai eu la mauvaise surprise de voir appliquer un index de 2,32% + marge fixe de 0.83 (ce qui fait 3,15% ensemble).
Mon contrat ne stipule pas non plus ce marge fixe, qui m'a fait augmenter les taux en 2007 de 4,93% (4,10 + 0.83) et puis jusqu'au plafond en 2008 (5,15%, le taux maximum stipulé dans le contrat).

En juin 2009, j'ai reçu un nouveau tableau d'amortissement avec comme index : 2,32 + 0.83 points = 3,15%
J'ai donc exactement le même taux qu'en 2005, ce qui me semble louche. Je vérifie donc les taux Euribor qui ont bien baissé tout au long du premier trimestre 2009 et je contacte la banque pour avoir des précisions sur les chiffres. Le conseiller se renseigne et selon lui le taux moyen euribor 1 an à janvier 2009 était encore haut et de ce fait le moyen trimestriel (du janvier au mars 2009) a tombé exactement sur le chiffre de 2,32%. "C'est purement le hazard monsieur".
EN revanche, il ne peut pas répondre à ma demande de m'envoyer les taux mensuel pour que je puisse vérifier ces calculs. Est-ce normal? Et est-ce quelqu'un pourrait fournir les index du taux euribor officiel de janvier - mars 2009?
Sinon, pour l'histoire du marge, je suis d'accord que cela ne me semble pas bien nette..... Le contrat ne mentionne nulle part ce marge, mais on parle juste d'un taux variable à 3,15% !!

Ce sont de toute façon des filous ces banquiers. Il faudra donc mieux s'armer pour la prochaine fois (d'ailleurs j'avais reçu le contrat de prêt la veille de la signature du contrat immobilier, une stratégie bancaire sans doute.........)

En réponse à GedOnim, un peu tard mais si cela peut servir:

la marge se déduit automatiquement => 2.95 - 2.32 = 0.63

Dans ton contrat il est dit:
si l'écart entre la valeur de l'index au jour de la révision et sa valeur à la date de l'offre est inférieur à 0,20 point en plus ou en moins, le taux appliqué au prêt est le taux stipulé dans l'offre préalable de prêt ou le contrat de prêt

cela me semble clair: la banque doit appliquer 2.32 + 0.63 et non 4.32 + 0.63,

Je ne sais pas quel taux euribor 1an sont pris en compte par LCL mais apparemment il y a un problème. En effet j'ai reçu ces jours ci mon nouvel échéancier avec un taux révisé de 3,45% (2,32 +1,13) or d'après le site de la banque de france la moyenne du taux euribor 1an du dernier trimestre tourne autour de 1,67%. Ayant été reçu par mon conseiller LCL il m'indique que le taux qu'il pratique est 2.22% et que si je veux contester je dois lui faire parvenir un extrait des taux appliqués par la banque de france et qu'il transmettrait au service credit immobilier de Tours (Chose que je m'empresse de faire).
Je me rend compte sur ce forum que je ne suis pas le seul dans ce cas et me dis qu' il y a sûrement un problème avec cet établissement, le LCL a t il fait quelque chose pour revoir vos mensualités ? Merci de vos réponses.

Bonjour à tous,
j'ai lu avec attention tous les problèmes relatifs au prêt capé LCL et plus particulièrement GEODIM qui ouvrait le problème.
Ayant moi même un taux capé 1 au LCL, à vous lire, je me demandais pourquoi moi je ne recevais pas de plan d'amortissement renégocié.
Je viens de comprendre, et vais essayer de vous expliquer simplement ce point et l'histoire de la marge.

1. concernant la modification des plans d'amortissements.
La subtilité réside sur le fait que le recalcul se fait TOUJOURS par rapport au taux de départ, lorsque l'on a signé le contrat. Le taux est figé pendant 2 ans (c'était mon cas), c'est à dire pas de recalcul de taux quelque soit le marché, et à la fin de cette période j'ai atteint directement le CAP (=plafond) car les taux avaient grimpé (taux de l'époque supérieur à 1% de mon taux de départ).
Aujourd'hui je me dis les taux baissent, certes, mais par rapport à lorsque j'ai emprunté, il n'y a pas d'écart ou très peu. Et même s'il y avait un écart en ma faveur, minime genre 0.2 en moins, je pense qu'il sera imputé sur "le taux du prêt" c'est à dire le taux actuel, soit celui élevé (entre 4.5 et 5 selon les messages).
En gros pour faire simple, une fois que l'on a passé la période de blocage, les taux fusent en général d'un coup et on le voit sur vos commentaires (par ex de 3 à 4,5, si augmentation de 1.5 du taux), mais pour revenir à 3 il faudrait que les taux descendent à 1.5, soit -1,5 par rapport au taux initial (3) donc 4,5 - 1,5 = 3.
L'idée est qu'il faut oublier le taux que l'on paye (par l'actualisation du contrat) mais raisonner sur le taux initial d'achat, à la signature du contrat. Plus ce taux est bas et moins on ne pourra profiter d'une baisse des taux mais d'une hausse çà, c'est sûr.
2. Pour l'histoire de la marge, c'est la rémunération de la banque. Elle, elle fait tout ces calculs sur la base d'un marché et par dessus elle va venir ajouté sa rémunération. En gros c'est çà qu'il fallait négocier dès le départ avec son banquier plutot que le taux qui était un taux de marché. Par contre, je pense que OBLIGATOIREMENT ce taux de rémunération doit apparaître dans le contrat initial (offre). Pour ma part, il n'y était pas, je pensais avoir fait une affaire (genre oubli de la banque) mais je vais refaire mes calculs, vous m'avez inquiété.

De toute façon, pour être gagnant, il renégocier son prêt plusieurs fois dès qu'il y a des baisses, avec un courtier çà peut être très interessant (celà a été le cas pour moi).

Bonne lecture

Laurent

Bonjour, je suis dans la même situation que certains d'entre vous et j'ai voulu comprendre ce qui m'arrivait ... ET J'AI COMPRIS !!!
Ayant eu un taux révisable assez bas (en fin 2005 début 2006) j'imaginais volontiers qu'il allait remonter au "cap +1" au bout des 2 ans. C'est ce qui arriva. Mais la semaine dernière j'ai reçu un nouveau tableau d'amortissement avec un taux qui a dégringolé.
Pour comprendre j'ai relu avec attention les conditions de mon prêt sur la définition de révision du taux.
Je vous livre mon analyse générale ; Pour info : mes propres calcul tombent exactement sur les chiffres de LCL.

Composition du Taux ?
C'est l'addition de "la valeur d'index ou index de référence" et de la "marge"
Index de référence : c'est le taux du crédit contracté par la banque auprès de son milieu pour obtenir le montant de votre propre crédit (car les banques ne disposent pas forcément du montant du prêt dans leur caisse => elles empruntent à leur tour)
Marge : c'est la rémunération de la banque. Elle ne va tout de même pas emprunter à une autre banque sans en retirer un bénéfice payé par vous !

L'index de référence évolue dans le temps (à la hausse ou à la baisse selon le marché)
La marge est une constante, fixée au démarrage de votre prêt


Index de référence ?
Dans mon cas il s'agit de la moyenne trimestrielle de l'EURIBOR 1 AN.
L'EURIBOR ou TIBEUR est un taux interbancaire qui évolue tous les jours. On en fait de multiples synthèses :
"EURIBOR 1 Semaine", "EURIBOR 1 Mois", "EURIBOR 3 Mois", "EURIBOR 1 An", et plein d'autres.
L'EURIBOR 1AN est lui-même une moyenne actualisée chaque jour sur les 365 dernières valeurs de l'EURIBOR 1 Jour.
Chaque jour qui passe, ils refont la moyenne des 365 dernières valeurs de l'EURIBOR 1 jour pour produire l'EURIBOR 1AN du jour.
Ces synthèses sont donc des moyennes glissantes sur la période concernée.
Pour faire la moyenne trimestrielle de l'EURIBOR 1AN il faut donc récupérer les valeurs de l'EURIBOR 1AN au jour le jour sur une période de 3 mois, et faire la moyenne de tout ça.


Moyenne Trimestrielle EURIBOR 1AN :
Les jours "sans marché" ?
Dans mon contrat de prêt LCL il est indiqué ceci : "La moyenne est effectuée en tenant compte du nombre de jours exact du trimestre et en appliquant aux jours sans marché, le dernier taux publié".
Nos amis les financiers ne travaillent pas tous les jours. Il n'y a pas de cotation de l'EURIBOR le week-end ainsi que certains jours de l'année (jours fériés). Par conséquent afin de boucher dans le mois les trous des jours sans taux connu, on leur donne la dernière valeur connue.
Ex : si un vendredi le taux vaut 2.055, alors le samedi et le dimanche le taux vaut 2.055. Le lundi il prendra sa valeur du jour.

La moyenne porte donc sur la TOTALITE des jours contenus dans le trimestre.


Quels trimestres servent au calcul de la moyenne trimestrielle ?
On parle de trimestres civils, qui sont par définition
Trimestre n°1 : [Jan/Fev/Mar]
Trimestre n°2 : [Avr/Mai/Juin]
Trimestre n°3 : [Juillet/Aout/Sept]
Trimestre n°4 : [Oct/Nov/Dec]


Quel "MOY TRI EURIBOR 1AN" choisir ?
Tout dépend de la date de démarrage du prêt (ou date de révision) et c'est là que le texte du contrat mérite une explication : "L'index au jour de la révision est égal à la moyenne des T.I.B.E.U.R. à un an observés au cours du trimestre civil précédant la date de révision. Si cette date est antérieure au 16 du premier mois d'un trimestre civil, l'index est constitué de la moyenne des T.I.B.E.U.R. à un an observés au cours de l'avant dernier trimestre civil précédent"
Tout ce pâté s'explique facilement par un schéma mais il va falloir le faire qu'avec du texte !
Faisons-le par l'exemple et chacun pourra le transposer à sa situation.
Si la date de révision se trouve dans le Trimestre n°2 2009 [avril, mai, juin] alors on distingue 2 cas.
Cas n°1 : la date de révision est du 01 au 15 avril 2009 inclus
-> Index de référence = Moyenne EURIBOR 1AN du trimestre n°4 de 2008 [Oct, Nov, Dec]
Cas n°2 : la date de révision est du 16 avril au 30 juin 2009 inclus
-> Index de référence = Moyenne EURIBOR 1AN du trimestre n°1 2009 [Jan, Fev, Mars]

Munissez-vous de votre date de départ du prêt ou date de révision et faites l'exercice. Pour mois la "date de départ du prêt" figure sur la première page du tableau d'amortissement.

La "MOY TRI EURIBOR 1AN" n'est donc pas toujours celle qu'on croit.
L'importance est grande en ce moment (1er semestre 2009) car l'EURIBOR 1AN a vraiment plongé.


Où trouver les "MOY TRI EURIBOR 1AN" ?
http://www.euribor.org/html/content/euribor_data.html
http://www.euribor.org/html/content/euribor_data_previousyears.html
On y trouve les données brutes de l'EURIBOR au jour le jour (attention les trous des week-ends et jours fériés ne sont pas comblés)

Pour vous aider j'ai calculé celles-ci :
(sous réserve d'erreurs de calcul)
MOY TRI n°1 2005 EURIBOR 1AN = 2,32
MOY TRI n°2 2005 EURIBOR 1AN = 2,19
MOY TRI n°3 2005 EURIBOR 1AN = 2,20
MOY TRI n°4 2005 EURIBOR 1AN = 2,63
MOY TRI n°1 2006 EURIBOR 1AN = 2,95
MOY TRI n°2 2006 EURIBOR 1AN = 3,31
MOY TRI n°3 2006 EURIBOR 1AN = 3,62
MOY TRI n°4 2006 EURIBOR 1AN = 3,86
MOY TRI n°1 2007 EURIBOR 1AN = 4,09
MOY TRI n°2 2007 EURIBOR 1AN = 4,37
MOY TRI n°3 2007 EURIBOR 1AN = 4,65
MOY TRI n°4 2007 EURIBOR 1AN = 4,68
MOY TRI n°1 2008 EURIBOR 1AN = 4,49
MOY TRI n°2 2008 EURIBOR 1AN = 5,06
MOY TRI n°3 2008 EURIBOR 1AN = 5,37
MOY TRI n°4 2008 EURIBOR 1AN = 4,35
MOY TRI n°1 2009 EURIBOR 1AN = 2,23
MOY TRI n°2 2009 EURIBOR 1AN = 1,68



L'effet tunnel ?
Certains prêts, c'est le cas du mien chez LCL, prévoient les modalités de révision appliquant "l'effet tunnel".
La révision se fait en regardant d'un côté la valeur initiale de l'index de référence (à la conclusion du prêt), et de l'autre côté la valeur révisée de l'index de référence (cf; parties précédentes du texte).
- Si la différence (en valeur absolue) entre "valeur révisée de l'index de référence" et "valeur de l'index de référence initial" est strictement inférieure à 0.20 alors la valeur définitive (en tout cas pour les 12 mois à venir) vaut la "valeur initiale de l'index de référence"
- Si la différence (en valeur absolue) entre "valeur révisée de l'index de référence" et "valeur initiale de l'index de référence" est supérieure ou égale à 0.20 alors la valeur définitive (en tout cas pour les 12 mois à venir) vaut la "valeur révisée de l'index de référence initial"

NOTA : la valeur 0.20 est celle de mon contrat de prêt.

Ex 1 : valeur initiale index de référence (à la signature du prêt) = 3.00
Marge de la banque = 0.50 (soit un taux global de 3.50%)
valeur révisée index de référence (à la date de révision) = MOY TRI n°1 2009 EURIBOR 1AN = 2.23
Ecart en valeur absolu => 3.00 - 2.23 = 0.77
Conclusion : on est supérieur à 0.2 donc la valeur définitive de l'index est 2.23
soit un taux global = 2.23 + 0.50 = 3.73%

Ex 2 : valeur initiale index de référence (à la signature du prêt) = 4.20
Marge de la banque = 0.50 (soit un taux global de 4.70%)
valeur révisée index de référence (à la date de révision) = MOY TRI n°2 2007 EURIBOR 1AN = 4.37
Ecart en valeur absolu => 4.20 - 4.37 = 0.17
Conclusion : on est inférieur à 0.2 donc la valeur définitive de l'index est 4.20 (index initial du prêt)
soit un taux global = 4.20 + 0.50 = 4.70%


En espérant vous avoir éclairé.