Investir à MiamiRésolu/Fermé

Question

Bonjour,
Je souhaite investir dans un appartement à MIAMI (USA) en vue de le louer et le revendre plus tard.
N'ayant pas d'expérience dans ce domaine j'aimerais avoir quelques renseignements pour éviter des erreurs.

a)Est-ce que cet investissement est judicieux?
b)Quelles sont les pièges à éviter?
c)Avez vous connaissance de sociétés qui offrent un maximum de garantie?
d)Quelles sont les conseils que vous pouvez me donner?

Merci de votre réponse

mcha · Accepted Answer

Ce n' est pas rentable et je parle en connaissance de cause. Méfiez-vous surtout de tout ces avocats...! Si vous achetez pour le mettre en location vous prenez un risque énorme d'être victime de poursuites légales de votre locataire. C' est très courant aux Etats-Unis...s'il arrive quoique ce soit aux locataires, sa famille ou des visiteurs dans vos locaux (chute, etc...) vous serez attaqué devant une court civile et vous avez de grandes chances de perdre votre patrimoine. Le seul moyen de se protéger est de former une LLC et d' acheter votre bien par cette LLC ce qui vous blindera un petit peu..En revanche vous devrez vous payer les services d' un CPA (conseiller fiscal) pour votre déclaration fiscale ce qui vous coutera entre 800-1000 USD/an. Par ailleurs vous devrez payer des impôts sur les revenus locatifs et un impôt sur le bénéfice lorsque vous vendrez. En outre, vous risquez d' avoir des problèmes avec les autorités d' immigration si vous vous rendez trop souvent aux US même avec un VWP (Visa Waiver Program) si l' officier CBP apprend que vous êtes propriétaire aux USA vous aurez beaucoup plus de mal de le convaincre que vous ne souhaitez pas vous établir aux US et vous risquez d'être refoulé en France et vous ne pourrez plus entrez aux USA sous le VWP.
Par ailleurs rien ne dit que les prix de l' immobilier en Floride vont remontés au contraire...la polulation de la Floride ne cesse de baisser car beaucoup de latinos retournent dans leurs pays et le parc immobilier est surdimenssioné par rapport  à sa polulation.

cyio · Answer

Je suis avocat spécialisé en investissements et placements financiers.
Je conseille actuellement d'investir dans l'immobilier à Miami.
En effet, la combinaison exceptionnelle de la crise immobilière et de la faiblesse du dollar rend ce type de placement très intéressant.
Au préalable, je donne toujours à mes clients une consultation précise et détaillée sur le système juridique et fiscal applicable à l'immobilier aux Etats-Unis qui est fort différent des nôtres.
Il serait en effet imprudent d'effectuer une démarche d'une telle importance sans bien connaître les règles applicables.
Allez-vous acheter en nom personnel ou par l'intermédiaire d'une société constituée à cette fin, quel sera le régime fiscal applicable, la confidentialié de l'investissement peut-elle être préservée?
Vous comprendrez à la lecture de ces exemples, que la matière est complexe.
J'ai effectué plusieurs voyages d'études sur place et ai constitué un réseau de contacts professionnels locaux destiné à assister le candidat acheteur, tel qu'avocats, banquiers, experts-comptables, agents immobiliers et autres spécialistes.
A ce propos, le statut d'agent immobilier aux Etats-Unis est différent du nôtre.
Presque tous les biens immobiliers en vente ou en location sont répertoriés dans le MLS, une base de données informatique.
Chaque agent immobilier officiel a accès au Multiple Listing System.
L'agent immobilier n'est donc pas imposé par le vendeur, ce qui est un avantage.
Il faut donc bien choisir son agent qui vous assistera non seulement pour l'achat mais aussi pour la location et la revente du bien.
En faisant appel à des professionnels de haut niveau, il est même tout à fait possible d'acheter, de donner en location et de revendre un bien immobilier aux Etats-Unis sans jamais se rendre sur place, de la même façon que l'on ne visite pas les usines de la société dont on achète les actions ou les obligations...
Goossens Jean-Marc
Avocat - Attorney
www.attorney-goossens.com

navcap · Answer

J'ai déjà acheté plusieurs appartements à Miami par le biais de l'agent immobilier Eric Amsallem et j'en suis ravis ! Ces conseils m'ont permis de réaliser de bonnes opérations !

cyio · Answer

Je donne des conseils juridiques, fiscaux et économiques en matière d'investissements immobiliers à Miami.
Je constate régulièrement que des investisseurs imprudents sont victimes de pièges, voire d'arnaques.
Une vente immobilière aux Etats-Unis se conclut sans l'intermédiaire d'un notaire.
Ce sont les avocats du vendeur et de l'acheteur qui rédigent et font officialiser le contrat de vente.
Malheureusement nombre d'acheteurs, trop heureux de ne pas avoir de droits d'enregistrements à payer (dans la plupart des pays européens ils dépassent les 10% du prix d'achat), oublient qu'il est toujours imprudent de signer un compromis de vente sans avoir consulté au préalable un ou plusieurs professionnnels chargés d'examiner les différents aspects juridiques, fiscaux et économiques d'un engagement de cette importance.
S'il est particulièrement intéressant d'investir actuellement dans l'immobilier à Miami, c'est suite à la crise des sub-primes et de l'immobilier aux Etats-Unis.
Cela signifie cependant aussi que l'ensemble du secteur immobilier a été touché, y-compris professionnels (ou prétendus-professionnels) qui y officient.
Force m'est de constater que certains de ceux-ci essayent dès-lors de vendre à tout prix et n'hésitent pas à proposer aux candidats-acheteurs des affaires risquées, douteuses ou même trompeuses.
Sans être exhaustif, voici quelques exemples :
- Des appartements situés dans des buildings presque totalement inhabités ou dans des immeubles dont un grand nombre de co-propriétaires sont confrontés à de graves problèmes financiers : Les charges importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien devront alors être partagées entre les co-propriétaires non-défaillants et que se passera-t-il lorsque des frais extraordinaires devront être déboursés (ascenseur, piscine, façade, etc) ?
- Le risque peut même être simplement d'ordre économique : Si les perspectives de plus-value sont très importantes pour les biens de qualité situés dans les quartiers les plus prisés de Miami, certains autres quartiers doivent être évités.
- Enfin, j'ai même été consulté par des investisseurs qui pensaient avoir acheté un appartement mais qui en réalité étaient devenus co-actionnaires d''une société ayant investi dans différents biens immobiliers, avec les conséquences parfois catastrophiques en cas de faillite de celle-ci.

Je ne peux dès-lors que conseiller vivement aux investisseurs de consulter un avocat spécialisé AVANT de signer tout document. Son inscription au Barreau apporte la preuve de compétences découlant d'un diplôme de droit et sanctionne et assure sa responsabilité en cas de faute professionnnelle.
De plus, un avocat spécialisé donnera une consultation précise et détaillée sur le système juridique et fiscal applicable à l'immobilier aux Etats-Unis, qui est fort différent des nôtres : Faut-il acheter en nom personnel ou par l'intermédiaire d'une société constituée à cette fin, quel sera le régime fiscal applicable, la confidentialié de l'investissement peut-elle être préservée, etc? 

L'absence de droits d'enregistrement et surtout la très importante plus-value escomptée en cas de revente sont sans commune mesure avec le montant des honoraires qu'un avocat postulera et dont l'intervention garantira le succès de l'opération.

Jean-Marc Goossens
Avocat - Attorney
Site : https://attorney-goossens.com/
Presse : http://attorney-goossens.agence-presse.net/

jvicbien · Answer

bjr,

je suis particulièrement méfiant de ces offres US, imagine que les plus importants cracks immobilier et une partie de la crise est en partie liée à leur offre exagérée !
de plus c' trop loin, compte max 3 h d'avion pour un investissement logique.
Moi j'ai acheté des studios en Turquie, rendement garanti sur contrat 10% net par an. sur contrat une garantie plus value de 20 % en cas de reventes. Des prix abordables ( - 50000 euros) . Un entrepreneur francophone, une petite entreprise de type familiale, des petits chantiers qui dure au max 1 ans entre ton achat et la location... Des gens simple, abordables, une région magnifique en pleine extension proche de chez nous, avec des vols low cost dans les 100/150 euros aller retour. Bref ma famille, mes amis peuvent en profiter, comme moi ...
en plus du soleil, de la mer, des services, ... du bon vin et on y mange aussi bien que chez nous avec l'exotisme et produits frais en plus ...
a aussi un taux de criminalité quasi inexistant ( sic !).

a+
JV

sanbouddha · Answer

Moi je suis particulièrement méfiant des gens trop bavards, suivez mon regard...

gthumper1 · Answer

Bonjour à toutes et à tous, j'ai pas investis à miami, peut être plus tard mais je rêve de partir travailler là bas, je suis français de sang mais americain dans l'âme.
Message pour les investisseurs, je suis menuisier installateur de cuisine, je peux m'occuper des peintures, parquets, décoration, montage de meubles, enduits, placo, petite plomberie et eléctricité dans vos résidences en floride (miami de préférence), je suis trés sérieux et assez pointilleux sur mes travaux, je suis prêt à vous rencontrer voici mon mail : gthumper1arobaseyahoo.fr, merci de votre lecture, cordialement Ludovic.

hichem · Answer

J'ai pris note de tout merci Messieurs pour tout  vos renseignements je sais vers qui me diriger maintenant.

Mike7130 · Answer

Bonjour à tous ,
De nombreuses questions se posent à moi également pour un futur investissement .
Dans quel quartier faudrait il acheter ?
Y a t'il des endroits à éviter pour acheter ?
Quel endroit serait le plus rentable à la location ?
Maison ou appartement ?

Merci à vous pour ces réponses .

cyio · Answer

Bonjour Emmaa,

Lorsque j'avance un rendement net de +/- 3% je veux dire loyer annuel moins TOUS les frais donc en deduisant aussi la taxe foncière.

De toute façon, le but de l'opération est de réaliser une (très) importante plus-value lors de la revente du bien. Il ne faut donc pas trop se focaliser sur le rendement locatif mais sur les possibilités de plus-value qui dépendent de la qualité (avant tout la situation, construction, gestion) du bien.

Les biens de première qualité se louent extrêment rapidement (mentalité des américains, difficultés d'obtenir un crédit pour acheter, système du MLS) et la meilleure assurance réside dans le choix d'un bien de première qualité.

Ces biens sont très demandés et il faut compter un budget minimum de 150.000 dollars pour un appartement sans vue océan et 300.000 pour un appartement vue océan.

Bien à vous.

Jean-Marc Goossens
Avocat.

emmaa · Answer

Ce n'est pas ce qu'il semble car visiblement il y a beaucoup de constructions sur la Floride , non? Donc bcp de choix pour les locataires.
en tout cas si c'est avéré, voilà une bonne nouvelle.

Qui connait la situation dans d'autres villes que Miami, comme Tampa?

Mcha, tu parles en connaissance de cause quand tu parles d ' être victime de poursuites légales des que les locataires ont une plainte à formuler?

Geoff · Answer

Bonjour à tous, 
Je compte me rendre début d'année 2011 sur place et me faire une idée réelle de la situation actuelle. Un ami à moi souhaite investir. De nombreux appartements sont déjà proposé à 50.000 $. De nombreuses questions s'ouvrent à moi.  
Dans quel coin de miami acheter, le cartier des affaires afin de louer à l'année?  
Ou côté plage, pour les touristes et voyageurs?  
Quel est le rendement moyen tous coût déduit? 
Ou trouver les agences aptes à assurer et gérer la location? 
Si quelqu'un ayant une expérience sur ce sujet peux m'aider à trouver des réponses, je le remercie d'avance.

Investir à Miami

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