Studio lmnp : nouveau avenant obligatoire ??

Question

Bonjour à tous,

Interrogations sur un LMNP :
Mon amie a fait l'acquisition d'un studio en loi LMNP (en octobre 2007).
Elle en a profitée pour récupérer la TVA (et s'acheter une voiture).
Le cout total était, approximativement, en dessous des 100.000 € et elle a récupéré un peu moins de 18.000 €.

Le paiement des loyers se faisait mensuellement, avec une indexation triennale.

Jusqu'à présent tout allait bien...jusqu'à la semaine dernière, où nous avons reçu un courrier d'une société qui avait repris la société qui s'occupait de la gestion de notre meublé.

Aujourd'hui, ce courrier nous informe des points suivants, prévus pour septembre 2009 :
- blocage de la réindexation des loyers;
- paiement des loyers de façon trimestrielle;
- prochainement un courrier contenant un avenant au bail;

Du coup, ces informations nous ont refroidis, et cela change pas mal la donne :
- mon amie doit supporter 3 mois de crédits avant son paiement trimestriel.
- plus d'indexation, donc le loyer n'évoluera plus.

Si nous avions eut ces informations à l'époque,  nous n'aurions surement pas procéder à l'opération.
Que pouvons-nous faire maintenant ?
Pouvons-nous espérer revendre ce bien sans avoir de malus (remboursement de la tva), étant donné que cela change la donne ?
Pouvons-nous retourner contre la nouvelle société gérante ?

Merci pour toutes vos réponses et retours.
Car là, nous nous sentons pieds et bras liés !!

Cordialement,

MJ

Foyer · Answer

... on a besoin des connaissances de lbigaret !!! ou d'un autre A.I s'il y a ...

marveljojo75 · Answer

C'est à dire ?
c'est quoi un "lbigaret" ???

Aujourd'hui, nous avons signé un bail avec cette société.
Elle gère notre meublé.
Cette société récupère le loyer du locataire, que nous ne connaissons pas, et ensuite nous crédite un loyer garantie.

Voici un extrait du document :

Nous n'envisageons pas devoir renégocier le montant des loyers qui vous a été garanti; à cet effet nous n'avons aucune autre solution que de bloquer la réindexation des loyers et de procéder dés maintenant au règlement de vos loyers de façon trimestrielle comme le pratique l'ensemble de la profession.
Vos loyers des mois de juin, juillet et août seront donc réglés le 15 septembre 2009. Nous vous ferons parvenir dans un prochain courrier un avenant à votre bail
Qu'en pensez vous ??

Qu'en pensez vous ?

Foyer · Answer

lbigaret est un intervenant sur ce forum et qui connait trés bien le domaine "immobilier". Il y en a certainement d'autres mais non "identifiés".

A la lecture de l'extrait, la première idée qui me vient a l'esprit: Il y en a qui vont s'engraisser. L'augmentation du loyer de l'occupant sera indexée, ce qui est legal, pourquoi ne pas appliquer sur la somme qui vous est reversée ?

Demandez a la gestion  comment vous devez faire ? remboursement du credit trimestriel ?

marveljojo75 · Answer

En fait, nous avons signé un bail avec la société A.
Cette société s'occupait de tout, et nous reversait un loyer mensuellement.
Maintenant, cette société A a été racheté par une société B, qui par contre, nous impose un avenant à notre bail.

Voici un extrait de leur document :

Nous avons repris la société ANTHEUS en avril 2008 en situation de cessation de paiement et procédons actuellement à la clôture du bilan du dernier exercice.

Voici ce que j'ai trouvé sur différents forums :
Immobilier - Forums Les Echos - ANTAEUS en difficultés ?
(http://forums.lesechos.fr/echos_immobilier3/finances-personnelles/immobilier/antaeus-en-difficultes-1206642296.htm

Aujourd'hui, avec la clause résiliatoire, je me demande si cela vaut le coup de casser le bail, afin de passer chez un autre gestionnaire ? ou si c'est la crise et qu'il faut laisser aller ...
Enfin, suis je obliger de signer cet avenant, sachant que mon BAIL est ferme pour 10 ans environs ?

Merci pour votre aide

MJ !

cgpmartin · Answer

Le problème que vous posez ne dépend pas du statut LMNP. On vous entretient tous dans la confusion en voulant vous faire avaler des couleuvres sous prétexte qu'il n'y aurait aucun autre moyen d'agir.

Reprenons les fondamentaux:

Vous avez acheté un bien et vous avez signé un bail commercial avec un opérateur. Sur ce contrat figure votre loyer et les modalités.
Ce contrat étant signé par les deux parties, il vous engage tous les deux!!!
L'opérateur (en l'occurence votre locataire) a tout à fait le droit de vous demander une renégociation sur la base d'un avenant... mais, vous avez également tout à fait le droit de le refuser!!
Si vous louiez un local commercial à un boucher charcutier, le problème serait exactement le même!! accepter (si vous craigniez ne pas pouvoir relouez ensuite) ou refuser (et soit le locataire part, soit il assume ses loyers).

La seule vraie question est donc celle-ci: si vous refusez, pourrez vous retrouver un nouveau locataire au même prix? Si le promoteur qui vous a vendu le bien a sciemment surévaluer la valeur locative pour suciter la vente, vous aurez malheureusement du mal à relouer au prix... encore que si vous gérez vous meme le bien...
Si vous êtes sur un loyer correct, proposez le à d'autres gestionnaires!
et le mieux est de contacter les autres co-propriétaires pour vous regrouper.

cgpmartin@aol.com

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