Location chambre chez l'habitant

Bonjour,

Je m'apprête a héberger ma petite cousine actuellement en apprentissage chez moi dans ce qui est actuellement mon bureau. La chambre fait environs 11m², mais elle aura des affaires aussi dans le salon. Nous souhaiterions faire un bail de chambre chez l'habitant, mais il est bien dure de trouver des informations :(

J'ai pu lire que je serai exonéré d'impôts si je la loue à 124€/m²/an, soit environs 103€/mois, on pensait plutôt à 200€ /mois, sachant que le prix de marché semble se trouver entre 280 et 350€/mois.

La chambre est actuellement meublée (sauf lit, actuellement resté chez mes parents), mais elle utilisera ses propres meubles.

Je sais que ce n'est pas la même loi pour une location nue ou une meublé, je ne veux pas faire payer trop ma cousine, même si normalement elle a droit à une aide de la CAF. Je ne veux pas payer aussi plein d'impôts dessus(enfin je veux surtout savoir pour combien j'en aurai), et en tentant une simulation sur le site des impots je n'ai pas su mettre ces revenus sous une autre forme que revenu foncier (même en simulant à 103€/mois), du coup c'est de toute façon imposé...

Bref je cherche le régime le plus intéressant à la fois pour elle et pour moi, sans que le fisc vienne nous chercher des poux en considérant un avantage en nature ou un truc du genre...

Je suis preneur de toute information ! :)

P.S.: je cherche aussi à savoir si j'ai des obligations particulières pour lui faire un bail en dehors de lui fixer un montant et une durée, car j'ai trouvé un peu tout et son contraire sur ce point !