Questions sur SCI et rachat de part (séparati

Bonjour à tous,
Voilà nous sommes en cours de séparation avec mon Ex. Brièvement, nous étions pacsés et propriétaire en indivision (50/50) d’une maison……Je souhaite conserver cette maison mais je ne peux pas le faire tout seul (endettement pas accepté par les banques car = 50% de mes revenus), je souhaite donc le faire avec mes parents (je suis fils unique, cela simplifie les choses…).
Cette maison ayant moins de 5 ans nous serons taxés sur la vente (TVA estimée à 45000€). Si je reprends la maison via un rachat de soulte à mon ex et que dans le même temps, nous brisons notre pacs, nous ne serons pas assujettis à la TVA. C’est donc ce que nous cherchons à faire : un rachat de soulte.
La meilleure solution serait de créer une SCI avec mes parents pour ‘reprendre la maison’. Mais se pose le problème de la TVA sur la revente car via une SCI, j’imagine que c’est un processus d’achat/vente classique et par conséquent, TVA à la clé ?
1) Est-il possible de faire un rachat de soulte via une SCI dont je serais le gérant et pour ce bien qui serait ma résidence principale ?
2) Si tel n’est pas le cas, serait-il possible d’imaginer que nous puissions avoir l’accord de la banque ou nous avons notre prêt actuel pour que le rachat de soulte soit effectif et que dans la foulée, j’apporte ce bien et le prêt associé en tant qu’apport à la future SCI ? Car dans ce cas nous échapperions à la TVA..
Imaginons que ce montage soit possible et que nous puissions racheter ce bien via une SCI avec mes parents…
3) Si mes parents me cèdent l’intégralité de leurs parts ou décèdent, je serai seul dans la SCI. Aurais-je pour obligation de la dissoudre immédiatement ?
4) Je pense que nous monterions une SCI familiale transparente (pas d’impôts sur les sociétés). Dans ce cas nous hésitons entre :
a. Je paie un loyer à la SCI. Dans ce cas nous pourrons déduire les intérêts des emprunts (assez conséquents actuellement), les taxes assurances et autres charges..Ainsi les revenus de la SCI seraient dans un premier temps compensées par les charges et nous n’aurions pas (trop) de revenus fonciers à déclarer. Pourrais-je déduire mon loyer des mes impôts ?
b. J’occupe la maison (résidence principale) à titre gratuit. Dans ce cas, pas de revenus fonciers à déclarer mais pas de déductions…l’avantage de cette formule est que si la SCI revend le bien, je (en tant qu’associé et résidant principal) n’aurait pas à payer la taxe sur plus-value. Pour ce cas, j’ai lu sur Internet « que la valeur locative serait déduite de la SCI » mais que « l’associé doit intégrer à ses revenus cet avantage en nature ». Je comprend la seconde phrase comme le fait que nous devrons estimer la valeur locative de la maison et que je devrais ajouter cette valeur locative( * 12) à mes revenus déclarés mais je ne comprend pas la première phrase ?
Ici ma question est simple, quelle est pour nous la meilleure solution entre payer un loyer et l’occuper à titre gratuit ? J’ai l’impression que la première solution est la meilleure mais qu’il nous faudra toujours emprunter pour la rendre intéressante…
Pour information, j’ai rdv chez le notaire mais pour des raisons de dispos, dans un long moment.. D’ou ces questions multiples pour savoir dans quelle direction nous devons aller.
Désolé pour le roman et merci d’avance pour vos éclaircissements, conseils, remarques de tout ordre…
Bien cordialement,

Bernard