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5 réponses
Utilisateur anonyme
26 déc. 2009 à 19:26
26 déc. 2009 à 19:26
Vous n'avez a payer que ce que le tribunal vous a condamné de payer.
Sur le premier litige, si j'ai bien compris il s'agissait de 5000 euros, sur lesquels il vous reste aujourd'hui 1400 euros a payer.
Cette somme étant exigible suite au 1er jugement, faute de vous êtes exécutés, le syndic est en droit de vous assigner à nouveau en paiement.
Le second litige concernerait une somme de 4100 euros qui a été payée.
Pour ce litige l'assignation n'a donc plus de raison d'être puisque l'objet de la demande a été satisfaite et le syndic ne peut pas, en l'absence d'une décision de justice, vous demander le remboursement de ses frais de procédure.
Donc a ce jour il ne peut vous réclamer que les 1400 euros qui reste a payer du premier litige.
En revanche il n'a pas a vous assigner pour vous réclamer une somme (les charges du 1er trimestre 2010) qui n'est pas normalement pas exigible a ce jour.
Je vous conseille toutefois, si vous le pouvez, d'essayer de liquider avant l'audience du 28 Janvier l'arriéré de 1400 euros et surtout de payer dès reception de l'appel de fonds les charges de 2010.
Car comme vous l'indiquez, les frais de procédures mis à votre charge vont finir par représenter des sommes non négligeables.
Cordialement
Sur le premier litige, si j'ai bien compris il s'agissait de 5000 euros, sur lesquels il vous reste aujourd'hui 1400 euros a payer.
Cette somme étant exigible suite au 1er jugement, faute de vous êtes exécutés, le syndic est en droit de vous assigner à nouveau en paiement.
Le second litige concernerait une somme de 4100 euros qui a été payée.
Pour ce litige l'assignation n'a donc plus de raison d'être puisque l'objet de la demande a été satisfaite et le syndic ne peut pas, en l'absence d'une décision de justice, vous demander le remboursement de ses frais de procédure.
Donc a ce jour il ne peut vous réclamer que les 1400 euros qui reste a payer du premier litige.
En revanche il n'a pas a vous assigner pour vous réclamer une somme (les charges du 1er trimestre 2010) qui n'est pas normalement pas exigible a ce jour.
Je vous conseille toutefois, si vous le pouvez, d'essayer de liquider avant l'audience du 28 Janvier l'arriéré de 1400 euros et surtout de payer dès reception de l'appel de fonds les charges de 2010.
Car comme vous l'indiquez, les frais de procédures mis à votre charge vont finir par représenter des sommes non négligeables.
Cordialement
marmenard
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26 déc. 2009 à 21:44
26 déc. 2009 à 21:44
Bonjour
Le rôle d'un Syndic est de ne pas nuire aux autres copropriétaires
et donc que toutes les charges de l'immeuble soient payés , et éventuellement
par voie judiciaire
Avant le tribunal vous avez dut avoir des avertissements et des plaintes
Le rôle d'un Syndic est de ne pas nuire aux autres copropriétaires
et donc que toutes les charges de l'immeuble soient payés , et éventuellement
par voie judiciaire
Avant le tribunal vous avez dut avoir des avertissements et des plaintes
Bonjour
Je n'ai pas non plus une bonne idée perso des de Syndics
et refuse toujours mon quitus par principe
mais leur rôle est bien de ne pas endetter la copropriétée entière avec des charges impayées
Je n'ai pas non plus une bonne idée perso des de Syndics
et refuse toujours mon quitus par principe
mais leur rôle est bien de ne pas endetter la copropriétée entière avec des charges impayées
Utilisateur anonyme
27 déc. 2009 à 13:09
27 déc. 2009 à 13:09
Vous avez raison, sauf que la plupart des syndics se moquent complètement des charges impayées qui, au final, devront être supportées par l'ensemble des autres copropriétaires.
Le problème aujourd'hui c'est beaucoup plus la maitrise des charges que le recouvrement des impayés. Et c'est bien là que le système est devenu pervers : l'intérêt du syndic c'est de réaliser des travaux (utiles ou non d'ailleurs) puisqu'il est commissionné au pourcentage.
La modifications des règlementations (lire les fameuses "remise aux normes") agrave encore cet état de fait.
Les mises en concurrence ne sont presque jamais effectuées et ce sont en général toujours les mêmes prestataires qui interviennent.
Quant à l'article 37 (travaux devant être soumis à l'autorisation d'une AG), il suffit d'avoir un conseil syndical complaisant....
Or les charges ont complètement explosé ces dernière années et beaucoup de petits propiétaires, notamment les retraités ou ceux qui ont de faibles revenus, ne peuvent plus suivre.
Si en outre le syndic dispose d'une majorité qui lui est acquise à l'ag, vous imaginez dans quelle situation peuvent se retrouver ces gens.
Il faut reconnaitre que la Chambre syndicale ne cesse de sensibiliser les syndics et d'attirer leur attention sur ces dérives.
Mais il n' y a aucune sanction (sauf évidemment en cas de malversations avérées) et il devient de plus en plus difficile pour un copropriétaire isolé d'aller faire valoir ses droits par la voie judiciaire.
Vous avez tout à fait raison de ne pas voter le quitus......
Cordialement
Le problème aujourd'hui c'est beaucoup plus la maitrise des charges que le recouvrement des impayés. Et c'est bien là que le système est devenu pervers : l'intérêt du syndic c'est de réaliser des travaux (utiles ou non d'ailleurs) puisqu'il est commissionné au pourcentage.
La modifications des règlementations (lire les fameuses "remise aux normes") agrave encore cet état de fait.
Les mises en concurrence ne sont presque jamais effectuées et ce sont en général toujours les mêmes prestataires qui interviennent.
Quant à l'article 37 (travaux devant être soumis à l'autorisation d'une AG), il suffit d'avoir un conseil syndical complaisant....
Or les charges ont complètement explosé ces dernière années et beaucoup de petits propiétaires, notamment les retraités ou ceux qui ont de faibles revenus, ne peuvent plus suivre.
Si en outre le syndic dispose d'une majorité qui lui est acquise à l'ag, vous imaginez dans quelle situation peuvent se retrouver ces gens.
Il faut reconnaitre que la Chambre syndicale ne cesse de sensibiliser les syndics et d'attirer leur attention sur ces dérives.
Mais il n' y a aucune sanction (sauf évidemment en cas de malversations avérées) et il devient de plus en plus difficile pour un copropriétaire isolé d'aller faire valoir ses droits par la voie judiciaire.
Vous avez tout à fait raison de ne pas voter le quitus......
Cordialement
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Je partage l'analyse sur le côté malsain du système, et on peut rester sur le recouvrement des charges pour le constater :
* un syndic connu de la place (et qui est jugé comme ayant des pratiques "honnêtes") facture 9,95 euros pour des frais de relance (lettre simple) et 47,50 euros pour une mise en demeure (lettre recommandée)
* Je connais des solutions permettant de produire et envoyer ces courriers automatiquement pour 0,75€ la lettre normal et 6€ le recommandé, y compris l'affranchissement . Et même en comptant une mise sous pli manuelle (même les logiciels de syndic les plus anciens impriment le paquet de courriers en 3 clics), cela rajoute moins de 1€ par lettre (soit 2 min d'une personne à 30€ de l'heure charges comprises).
* 1ère conclusion : une marge brute de + de 80% (respectivement 83 et 85%)
Et je ne parle pas des 90€ de frais d'ouverture de contentieux, immédiatement suivis de 79€ de vacation horaire de suivi du dossier. Là c'est plus un problème de moralité vis à vis du débiteur (sur le dos duquel le syndic va se faire une belle marge) que d'efficacité du dispositif à produire le but recherché à savoir une bonne gestion des copropriétés.
Pour en revenir aux frais de courrier : non seulement cela génère une belle marge, mais en outre il s'agit de sommes non négligeables !
J'ai fait le compte sur trois copropriétés que je connais, totalisant une centaine d'appartements. Sur 3 années (donc 1200 appels de fonds) j'ai décompté 60 relances et 20 mises en demeure (ce qui est, semble-t-il en dessous de la moyenne). A raison de respectivement 7 et 40€ de marge, cela représente un gain total de 480+800=1280 euros, soit 450 euros par an... à comparer avec la partie forfaitaire des 3 contrats de syndic qui totalisaient... 12000 euros par an. On parle donc d'environ 3,5 points de marge !!!
La conséquence est simple : les lettres de rappel partent dès le 15 du mois, la mise en demeure dès le mois suivant. Et comparez donc les efforts que font les sociétés commerciales (EDF, Orange, etc.) pour vous inciter à mettre en place un prélèvement automatique avec les efforts de votre syndic en ce sens... C'est le jour et la nuit ! Et c'est logique : le syndic n'a économiquement aucun intérêt à privilégier un système qui réduit drastiquement les retards de paiement puisque cela va le priver d'une source de revenu appréciable.
Et on pourrait citer de nombreux autres exemples où le mode de rémunération du syndic est contre productif. Pour l'anecdote, le mien produit son rapport financier et son projet de contrat de syndic avec des mises en page à faire pleurer la forêt amazonienne. Lors de la dernière AG je m'ennuyais alors j'ai estimé à combien je pourrais réduire le nb de pages. Cela en toute honnêteté, c'est à dire avec des marges propres et une taille lisible. J'ai estimé que l'on pourrait économiser environ 25 pages. Nous sommes dans une grosse copropriété de 150 copropriétaires, ce qui représenterait donc une économie de 4000 pages. Or le syndic facture 0,20€TTC (0,16HT) la page avec un coût d'impression d'au plus 0,07HT (coût estimé dans une société de 20 personnes où je suis intervenu, sachant que dans les sociétés plus grandes le coût chute jusqu'à 0,05HT). Bilan : un gain de (0,16-0,07)*4000=360€HT.
Alors pourquoi voudriez-vous qu'il fasse l'effort d'optimiser ses mises en pages pour économiser du papier ? Je n'irai pas jusqu'à l'accuser de le faire exprès, mais avouez que la tentation doit être grande...
Bref, je m'arrêterai là car on pourrait citer des dizaines exemples.
Alors que les syndics arrêtent de se cacher derrière l'étendard bien commode de la défense des intérêts des copropriétés !!!
Tant qu'ils pratiqueront des conditions tarifaires aussi malsaines, ils ne devront pas s'étonner d'être l'objet de critiques aussi fréquentes...
Mais ce n'est que mon avis...
* un syndic connu de la place (et qui est jugé comme ayant des pratiques "honnêtes") facture 9,95 euros pour des frais de relance (lettre simple) et 47,50 euros pour une mise en demeure (lettre recommandée)
* Je connais des solutions permettant de produire et envoyer ces courriers automatiquement pour 0,75€ la lettre normal et 6€ le recommandé, y compris l'affranchissement . Et même en comptant une mise sous pli manuelle (même les logiciels de syndic les plus anciens impriment le paquet de courriers en 3 clics), cela rajoute moins de 1€ par lettre (soit 2 min d'une personne à 30€ de l'heure charges comprises).
* 1ère conclusion : une marge brute de + de 80% (respectivement 83 et 85%)
Et je ne parle pas des 90€ de frais d'ouverture de contentieux, immédiatement suivis de 79€ de vacation horaire de suivi du dossier. Là c'est plus un problème de moralité vis à vis du débiteur (sur le dos duquel le syndic va se faire une belle marge) que d'efficacité du dispositif à produire le but recherché à savoir une bonne gestion des copropriétés.
Pour en revenir aux frais de courrier : non seulement cela génère une belle marge, mais en outre il s'agit de sommes non négligeables !
J'ai fait le compte sur trois copropriétés que je connais, totalisant une centaine d'appartements. Sur 3 années (donc 1200 appels de fonds) j'ai décompté 60 relances et 20 mises en demeure (ce qui est, semble-t-il en dessous de la moyenne). A raison de respectivement 7 et 40€ de marge, cela représente un gain total de 480+800=1280 euros, soit 450 euros par an... à comparer avec la partie forfaitaire des 3 contrats de syndic qui totalisaient... 12000 euros par an. On parle donc d'environ 3,5 points de marge !!!
La conséquence est simple : les lettres de rappel partent dès le 15 du mois, la mise en demeure dès le mois suivant. Et comparez donc les efforts que font les sociétés commerciales (EDF, Orange, etc.) pour vous inciter à mettre en place un prélèvement automatique avec les efforts de votre syndic en ce sens... C'est le jour et la nuit ! Et c'est logique : le syndic n'a économiquement aucun intérêt à privilégier un système qui réduit drastiquement les retards de paiement puisque cela va le priver d'une source de revenu appréciable.
Et on pourrait citer de nombreux autres exemples où le mode de rémunération du syndic est contre productif. Pour l'anecdote, le mien produit son rapport financier et son projet de contrat de syndic avec des mises en page à faire pleurer la forêt amazonienne. Lors de la dernière AG je m'ennuyais alors j'ai estimé à combien je pourrais réduire le nb de pages. Cela en toute honnêteté, c'est à dire avec des marges propres et une taille lisible. J'ai estimé que l'on pourrait économiser environ 25 pages. Nous sommes dans une grosse copropriété de 150 copropriétaires, ce qui représenterait donc une économie de 4000 pages. Or le syndic facture 0,20€TTC (0,16HT) la page avec un coût d'impression d'au plus 0,07HT (coût estimé dans une société de 20 personnes où je suis intervenu, sachant que dans les sociétés plus grandes le coût chute jusqu'à 0,05HT). Bilan : un gain de (0,16-0,07)*4000=360€HT.
Alors pourquoi voudriez-vous qu'il fasse l'effort d'optimiser ses mises en pages pour économiser du papier ? Je n'irai pas jusqu'à l'accuser de le faire exprès, mais avouez que la tentation doit être grande...
Bref, je m'arrêterai là car on pourrait citer des dizaines exemples.
Alors que les syndics arrêtent de se cacher derrière l'étendard bien commode de la défense des intérêts des copropriétés !!!
Tant qu'ils pratiqueront des conditions tarifaires aussi malsaines, ils ne devront pas s'étonner d'être l'objet de critiques aussi fréquentes...
Mais ce n'est que mon avis...
La législation juridique et financière évolue en permanence...
26 déc. 2009 à 22:10
pour le 1er jugement, on est en contact avec un huissier à qui on faisait des virements régulier. Mais vu que nous avon payer la dette du 2è assignation, ils ont demander a l'huissier de cloturer notre compte et là ils remettent les 1400 restant sur la 2è assignation alors que ce n'était pas invoqué ds les doc kil nous ont envoyé. en gros ils font tout pour que l'audience ai lieu en rajoutant ces 1400 restant et les frais de procedure.
ce que j'aimerais savoir c'est que vu que nous avons reglé la dette de la 2è assignation, l'audience doit etre annulé, non ?
et aussi les 1400 restant, lhuissier est venu relevé nos meubles au cas ou on ne payait pas ils seront saisi. Je ne comprend donc pas pkoi ils remettent ca encore sur la 2è assignation.
Je ne comprend rien du tout. Vous pensez qu'il nous faut un avocat ?
et savez vous s'il ya un montant min pour assigner une pers au tribunal ? j'ai fait des recherches sur le net mais j'ai rien trouvé
Merci bcp par avance d'avoir pris le temps de me répondre.
27 déc. 2009 à 11:33
Concernant la 1ère assignation, le syndic a obtenu un jugement contre vous et il peut en poursuivre l'exécution soit en faisant saisir votre appartement (je le vois mal s'engager dans une telle procédure pour 1400 euros) soit effectivement en engageant une saisie mobilière.
Mais il ne faut pas confondre l'inventaire (qui a été réalisé par l'huissier) et la vente éventuelle de vos meubles.
Dans votre cas, contactez l'huissier et confirmez lui que vous êtes disposés a continuer à lui adresser les virements prévus.
Le syndic ne peut pas vous assigner à nouveau pour cette première afaire puisqu'un jugement a déjà été rendu.
Il n' a pas de somme minimum pour assigner quelqu'un en paiement : cela dépend simplement du montant du litige (tribunal d'instance pour de petits litiges), ce qui est votre cas aujourd'hui, et tribunal de grande instance pour des litiges plus importants.
La bonne nouvelle c'est que devant le tribunal d'instance vous n'avez pas l'obligation de vous faire assister par un avocat.
Enfin, mais c'est un avis personnel, je ne partage pas du tout l'avis de l'intervenant concernant la haute qualité morale et l'entier dévouement au service des copropriétaires des syndics.
A titre d'illustration, plus de 70% des copropriétés sont mécontentes des services de leur syndic : ce n'est pas moi qui dit c'est une statistique constante des associations de consommateurs.
Cordialement