Litige vente immobilière - clauses de mandat

Question

Bonjour,

Tout d'abord merci à ceux qui prendront le temps de lire ces quelques lignes, et d'y apporter une réponse. J'espère que la qualité de vos réponses nous permettra d'y voir plus clair dans nos droits. 

1) A quoi correspond, juridiquement parlant et dans le cas d'un mandat de vente non exclusif, "un acquéreur présenté ou signalé par l'agent immobilier".  Que signifient les termes "présenté" ou "signalé" au vendeur par l'agent ? Cela doit-il être expressément nominatif ? 

2) Notre cas :
Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier, nous sommes confrontés à la problématique suivante :

- visite d'un bien immobilier (pas de bon de visite signé et sans connaissance de l'identité du vendeur, le bien étant en location), suivi d'une offre d'achat à hauteur de notre capacité d'investissement remise à l'agence. Notre offre était proposée avec une durée de validité de 7 jours.
- l'offre n'aboutit pas, l'agence n'ayant vraisemblablement pas réussi à trouver un compromis sur le prix avec le vendeur.
- Quelques semaines après, nous recevons par mail une annonce correspondant à nos critères de recherches au travers d'une alerte internet (site de particuliers).
- Suit une prise de contact avec le vendeur et une visite du bien, qui se trouve être celui de l'offre précédemment évoquée.
- Le vendeur n'avait pas eu connaissance de notre identité auparavant (l'agence ayant peut-être présenté l'offre de façon verbale et/ou anonyme). Il n'avait donc aucune connaissance de l'identité des personnes ayant pu faire une offre précédemment. . Ce point précis rejoint ma question initiale, car étant de bonne foi dans cette démarche de rencontre, nous n'avons pas pris contact avec le vendeur par le biais de l'agence, mais bien par l'annonce mise en direct de particulier quelques semaines plus tard. Les termes "présenté" ou "signalé" au vendeur par l'agent immobilier sont-ils applicables dans notre cas ?
La prise de contact est intervenue dans notre cas de façon inopinée, et sans connaissance préalable de nos identités réciproques.
- Nous sommes d'accord sur le prix et souhaiterions signer un compromis en direct, le processus de rencontre et de négociation intervenant en tout état de cause via une annonce de particulier. Cependant le vendeur souhaite insérer une clause de prise en charge par l'acheteur des frais d'agent immobilier en cas de recours et de décision de justice défavorable.

Le bien correspond à notre recherche, et le prix convenu avec le particulier à notre capacité d'investissement.
Juridiquement parlant, l'agence est-elle en droit de nous demander le règlement de la commission ? Au vu des éléments précédents, aurait-elle gain de cause à l’issue d’une éventuelle procédure ?

Merci encore pour votre aide et vos conseils.

roger83600 · Answer

--
elle peut gagner et je comprends le vendeur

l'agence a fait une proposition a un prix different   

il faut voir aussi la duree du mandat qui n'a pas ete resolu

certes votre histoire est sans doute vrai  mais le juge ne verra que l'offre d'achat

essayer une mediation  si l'agence ne crois pas votre histoire car vous n'aviez pas les coordonnees du vendeur

expliquez leur voyez comment ils reagissent

avec un petit cadeau en prime :

une invitation a la cremalliere!! je blagues   je le dit car  faut se mefier

y en a qui prennent tout au 1er degre

la vie est pleine d'interrogations et d'incertitudes
car tout bouge change se transforme

Utilisateur anonyme · Answer

Le mandat de vente prévoit effectivement, la plupart du temps, (ce sont souvent des imprimés "type") que la commission est due dès lors que la vente a été réalisée avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier
Mais ce n'est pas votre cas.
-suite à la visite du bien, vous avez fait une offre d'achat,
-il appartenait à l'agent immobilier de transmettre votre proposition,
-votre offre n'a pas eu de suite (avez vous un courrier ou un mail sur ce point ?),
-il n'y a pas de mandat exclusif donc le bien est offert à la vente sur d'autres supports,
-si vous retrouvez ce même bien quelques semaines plus tard sur un de ces supports, et si vous faites affaire directement avec le vendeur, cela ne concerne pas l'agent immobilier
Le seul point sur lequel je vous engage a être prudent, c'est de vous assurer que le vendeur, qui est aujourd'hui disposé à accepter votre offre, ne l'avait refusé à l'agent immobilier lorsqu'il a été contacté.
Si vous êtes acquéreur, je vous conseille de signer le compromis non sur un "coin de table" mais directement chez un notaire qui sera chargé de recevoir l'acte.
Il faut également que votre vendeur informe l'agent immobilier que le bien vient d'être vendu, à partir d'une annonce publié sur (le support en question), et qu'en conséquence, il met fin à son mandat.
Dans la limite du point évoqué plus haut, Je ne vois pas juridiquement comment l'agent immobilier pourrait prétendre percevoir une commission pour un travail qu'il n'a pas fait.
Donc la clause que veut mettre le vendeur concernant son éventuelle rémunération est sur le plan juridique sans aucun objet.
Cordialement

Julau · Answer

Bonsoir, et merci pour ces premiers avis et éléments de réponses.

Pour alimenter vos réponses :

A roger83600,
- J'ai envisagé une négociation avec l'agence, mais qui au vu des sommes en jeu a peu de chances d'aboutir. EN parallèle le vendeur n'est pas prêt à baisser de nouveau son prix de vente (il a déjà baissé arriver à notre prix d'entente). Je préfère donc réserver cette option comme un dernier recours au vu des éléments propres à notre situation, et au fait que nous ne soyons peut-être pas redevables de frais d'agence.

A cfm58,
- Je n'ai pas de courrier de l'agence me disant que l'offre n'était pas acceptées, seulement des communications téléphoniques. L'offre que j'avais faite laissait cependant figurer une date de validité de 7 jours, pour ne pas être relancé après plusieurs mois et me retrouver embêté et lié à cette offre si nous avions fait un autre achat immo entre temps... Je pourrais toujours essayer de demander un courrier si toutefois l'agence consent à m'envoyer un mail en ce sens. 
- Le vendeur ne sait pas me confirmer si elle a bien refusé l'offre car elle ne sait pas à quelle offre exactement il est fait référence. Je précise que la personne est d'un age avancé et qu'elle se soucie principalement du prix de vente net vendeur, et peu des modalités et de "l'administratif" lié à la démarche que ce soit agences ou particuliers... Je doute donc qu'elle ait fait un document particulier. Je pense que c'était verbal avec l'agent immo, et qu'elle a catégoriquement refusé la proposition faite par l'agence, qui m'a retourné l'info. Nous avions donc abandonné la démarche par l'agence sur ce bien.
- Enfin le compromis sera signé auprès du notaire détenant le bien à l'heure actuelle, et non sur un coin de table. Le notaire a actuellement toutes les pièces en main pour rédiger le compromis. Il ne reste qu'à le signer si le vendeur et nous mêmes étions ok sur la clause de décharge des honoraires d'agence...

Cette décision étant lourde de conséquence, je préfère demander conseil avant de m'engager.

Merci encore pour toute aide qui pourra nous être apportée.

Cordialement,

roger83600 · Answer

--
la vente seras realisee avec l'acheteur qui a visiter le bien et fais une offre de prix

le prix final est different

mais la commission qui est un pourcentage du prix risque fort d'être dû

par l'acheteur

cela me semble clair 

et je vois pas comment y echapper

sauf a negocier avec l'agence qui ne veut sans doute rien entendre

la vie est pleine d'interrogations et d'incertitudes
car tout bouge change se transforme

Julau_2 · Answer

Si des personnes pouvaient m'éclairer sur les éléments suivants, cela me permettrait surement de faire un grand pas en avant :

1) Que signifient juridiquement ou commercialement les termes "présenté" ou "signalé" au vendeur par l'agent immobilier qui figurent dans un mandat ?

2 ) Cette présentation, ou ce signalement, doivent-il être expressément faits de façon nominative au vendeur ? (je veux dire par la que les personnes soient clairement identifiées ou identifiables)


Merci encore.

Utilisateur anonyme · Answer

Le terme "présenté ou signalé" veut simplement dire que c'est l'agent immobilier qui a mis en rapport l'acheteur et le vendeur, et que si la vente s'est réalisée, c'est UNIQUEMENT par son intermédaire et, dans ce cas et c'est normal, il est en droit d'exiger la commission prévue au contrat.
Mais, pour pouvoir réclamer cette commission, encore faut-il qu'il rapporte la preuve que c'est lui qui a réalisé la vente.
Or dans votre cas, certes, il vous a fait visiter le bien mais après l'affaire est demeurée sans aucune suite.
Et comme son mandat n'est pas un mandat d'exclusivité, si la vente se fait ensuite par le biais d'un autre agent immobilier ou par le biais d'un site d'annonces, il ne peut pas revendiquer sa commission.
La situation serait différente si, après avoir visité le bien, vous aviez pris contact directement avec le vendeur, mais ce n'est pas le cas.
Lorsqu'il n'y a pas d'exclusivité, Il arrive souvent qu'un même bien soit proposé à la vente par plusieurs agences immobilières, mais également par le vendeur directement sur un site d'annonces, et ce à des prix qui peuvent être très différents.
Le fait de visiter un bien avec un agent immobilier ne vous engage à rien et si ensuite vous retrouver le même bien a un prix inférieur chez un autre agent immobilier ou sur un site d'annonces, rien ne vous interdit de passer par lui.
C'est une règle élémentaire de la concurrence   
Cordialement

lbigaret · Answer

Même si les diligences de cette AI semblent à première vue bien imparfaites il y a tout de même cette offre qui est une preuve existante de la mise en relation. Tout le reste est à priori du domaine de l'oral et donc sans valeur juridique réelle. Le risque est donc fort d'une action contre le vendeur qui signerait avec vous. Le résultat sera soumis à l'appréciation d'un juge.

Julau_2 · Answer

Encore une fois, tout dépend par ce qui est entendu par "mise en relation". 


Techniquement, l'AI ne m'a jamais mis en relation "directe" avec le vendeur et inversement. Il m'a fait visiter un bien anonyme (vide, non habité) et a transmis une offre tout aussi anonyme. 

Dans mon vocabulaire, lors d'une mise en relation de deux personnes, il doit exister un un contact qui permette d'identifier les personnes en question... 

J'imagine qu'il existe un (des) texte(s) qui décrivent précisément ce que signifient en jargon commercial immobilier ou juridique les termes "mise en relation", "présentation", signalement" ?

Je n'arrive pas à trouver cette information malgré quelques heures passées à fouiller sur le net...

roger83600 · Answer

--tu pinaille
 

la vie est pleine d'interrogations et d'incertitudes
car tout bouge change se transforme

lbigaret · Answer

exactement.....et encore une fois ce sera de l'appréciation d'un juge. Je répète : votre offre, reste à en connaitre la forme et le contenu exact, est un bon début de preuve de "présentation, signalement et mise en relation". 
Ici le but n'est pas de se substituer à la juridiction mais de vous dire s'il y a un risque ou non de poursuites....pour ma part et dans la mesure de ce que vous avez raconté ici le risque est patent.

Litige vente immobilière - clauses de mandat

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