Placer intelligemment 150 000 euros [Résolu/Fermé]

Les raisons d'acquisition d'un bien immobilier à crédit, c'est déjà pour bénéficier des avantages fiscaux qui sont liés aux intérêts des emprunts. (Pour l'acquisition de résidence principale, 40 % du montant des intérêts sont déductibles, et 20 % les 4 années suivantes).
Autrement, c'est une manière de gérer un patrimoine personnel afin d'étendre l'accès au différentes dispositions fiscales de chaque secteur économique (immobilier, financier, foncier etc..), dans certains cas réduire l'assiette de calcul de l'ISF, répartir les risques entre marché immobilier, marché financier etc.., pour les principales raisons.

Le principe de l' in fine :

Placement d'un capital en assurance-vie en gestion prudente. Calculer le capital potentiel à la sortie sur la base du taux minimum garantie du contrat, et contracter un emprunt remboursable in fine sur la même durée que l'assurance-vie (minimum 10 ans) dont le montant est équivalent à celui du capital de sortie calculé de l'assurance vie.

Le contrat d'assurance-vie est nanti au profit à la banque en garanti du prêt.

Les échéances de prêt à payer durant le contrat sont limitées au montant des intérêts donc plus faibles que celles d'un prêt amortissable qui intègrent le remboursement du capital.

Le remboursement du capital s'effectue en une seule fois à la fin du contrat avec le déblocage des fonds de l'assurance-vie.

Les avantages sont : optimisation de la réduction fiscale liée aux intérêts d'emprunt puisqu'ils ne sont pas dégressifs, défiscalisation du placement de l'assurance-vie, optimisation de la capacité de remboursement par des échéance à payer plus faibles, frais de notaire plus faible (pas d'inscription hypothécaire au départ).

Afin de limiter les risques à la sortie, les établissements financiers qui réalisent ce genre d'opération prévoit dans le contrat établi généralement sur 10 ans un remboursement total assorti d'une option de remboursement partiel et transformation du solde non remboursé en prêt amortissable sur 5 à 10 ans derrière. Le contrat est dans ce cas garanti par une promesse d'hypothèque au départ et réalisation de la prise d'hypothèque in fine si l'option de remboursement partiel est choisi. Ainsi, à la sortie de l'in fine, des choix sont encore possibles.

C'est ce montage que je préconise et non pas celui dont parle mel, autre système qui fait rembourser les échéances de prêt par la sortie partielle des fonds de l'assurance-vie qui effectivement me plait beaucoup moins.

Ce serait bien que mel apporte également son avis.
cordialement,
berru18

Bonsoir à tous les deux
et bravo Berru pour ces explications techniques et précises.
j'avoue en toute franchise ne pas me considérer comme une experte financière mais je ne partage pas tout à fait le point de vue de Berru, maintenant je peux tromper...
Précision sur la suggestion que j'avais émise : je ne proposais pas de placer sur un contrat d'assurance-vie puis de retirer pour acheter car ce n'est pas judicieux fiscalement.
Je propose de placer une partie des fonds que vous ne souhaitez pas utiliser à moyen et/ou long terme sur ce placement.

Une précision cependant : pendant la durée du prêt in fine vous devrez payer de votre poche les inétrêts du prêt contracté, et ce paiement ne peux pas se faire à l'aide des intérêts consitutés sur le contrat d'assurance-vie en cours.
Donc concrétement, par exemple, sur un pret in fine avec lequel vous empruntez 100 000 €, et vous placez 100 000 euros, et bien tous les mois pendant 10 ans vous devez verser 300 environs, sachant que vos 100 000 euros ont été nantis par la banque et que vous ne pouvez pas y toucher sauf à modifier le montage en fin de contrat comme l'a expliqué Berru.
Attention j'ai pris volontairement le choix d'utiliser le même montant à savoir 100 000 euros pour que la charge mensuelle soit représentative pour vous mais vous pouvez modifier.
Si vous souhaitez emprunter 150 000 euros, et placer 100 000 € en réalisant un in fine, et bien vous devrez payer tous les mois 500 euros
L'avantage c'est que vous aurez généré des intérêts sur le contrat et certainement gagné (une somme sympathique si les marchés restent stables et que les fonds sont placés sur un produit sécuritaire)
Le désavantge à nouveau si on part sur cette fourchette de montant : votre capacité d'enmpunt à long terme qui est "bloquée".

Par contre sur l'aspect fiscal je ne suis pas sure que cet arugment soit probant compte tenu de vos ressources et de votre situation (1 enfant à charge que vous élevez seule), vous ne faites certainement pas partie des tranches fiscales les plus élevés et je ne suis pas persuadée que l'optimisation fiscale soit si notable.

Un point positif majeur de l'in fine pas encore évoqué dans cette discussion : un contrat d'assurance-vie a un bénéficiaire, dans votre cas certainement votre enfant.
Et si vous décédez pendant le prêt, l'assurance-décès souscrite à votre nom couvrira le prêt qui sera donc remboursé. Le contrat d'assurance-vie n'aura plus de raisons d'etre nanti, et votre enfant percevra les fonds sur le contrat + le bien immobilier
Et là pour moi c'est l'argument le plus fort de ce montage... et le seul valable.

Malheureusement, certaines banques ne proposent pas de crédit in fine pour l'acqusition de la résidence principale (société générale par exemple..)

Pour en revenir à votre dernière question : notre système bancaire français, à la différence du système bancaire américain (et on voit les résultats de leur côté) analyse la possibilité de mettre en place un prêt à partir de la capacité d'emprunt dont je vous ai parlé précédemment.
Et même si vous placez 150 000 euros, il ne vous feront pas de prêt dont les remboursements seraient de 1000 euros sous prétexte que vous avez ce placement ou que les intérêts pourraient compléter vos propres remboursements....

Ils analysent toujours votre capacité mensuelle à rembourser un emprunt en fonction de vos revenus perçus du travail ou revenus type retraite, loyers reçus.;

Si une partie de votre entourage ou de vos amis a pu vous recommander de faire un prêt, ce n'est pas uniquement pour des dispositions fiscales, mais car bien souvent c'est uniquement grâce à l'intervention d'un prêt que la grande majorité des français peut acheter une maison ou un appartement.

Mon seul conseil : vous devez choisr le montage avec lequel vous serez le plus à l'aise et dont vous aurez bien perçu tous les avantages et inconvénients.

De mon côté je vous ai donné quelques suggestions, après à vous de réfléchir au montant dont vous avez besoin en fonction de vos envies de maison, appartement... de vos projets...

Et surout n'hésitez pas à voir plusieurs conseillers bancaires, mais ne vous laissez pas charmer par des propos que vous ne comprenez pas ou trop techniques etc... et n'hésitez pas à poser toutes vos questions ! ils sont là pour celà !

Bon courage

Bonjour,

mel était lancé hier soir ! Je crois mel que vous ne maîtrisez pas bien le in fine et que vous n'avez pas bien lu. Vous parlez d'un établissement bancaire en le nommant, moi je ne me permettrai pas de porter de jugement, mais il y a effectivement des banques généralistes où le client choisit dans une panoplie de produits financiers standards et d'autres plus professionnelles qui adaptent leurs conseils et montages à leur clients. C'est la différence entre les supermarchés et les spécialistes. Les uns vendent, les autres offrent un professionnalisme.

Vous n'avez pas saisi mon raisonnement et vous mélangez un peu les genres. Il n'est pas question dans mes propos d'aller l'embarquer dans des montages à 1 000 euros par mois. Mon montage reste basé sur la capacité de remboursement de 300 à 400 euros que vous avez calculé et que j'approuve à 100 % . Et mon raisonnement est justement fait pour la maintenir dans cette fourchette. C'est de l'optimisation.

Vous m'obligez à rentrer dans les calculs, ce que je ne voulais pas faire, car j'estime que seul le conseiller qui a la personne en face d'elle peut le faireafin d' être sûr de bien tout prendre en compte, expliquer chaque étape afin de ne pas "étourdir". Mais bon je vais le faire afin que mes propos soient bien compris.

Pour exemple, le votre : pour une acquisition de 150 000 euros.Soit.

Vous parlez d'un placement de 100 000 euros pour un emprunt de 100 000 euros, non!

Pour 100 000 euros empruntés, moi c'est seulement 75 000 euros de placement qui généreront 100 000 de capital à la sortie avec un rendement moyen basé sur 3 % (soit 1 à 1.5 % de moins que la moyenne actuelle en fonds général euros).

Donc en raisonnant sur vos chiffres, pour acheter un bien de 150 000 euros, elle emprunte 100 000 euros en in fine, a 350 euros de charges mensuelles environ aux taux actuels, apporte 50 000 euros dans l'acquisition acte en mains de 150 000 euros, elle place 75 000 euros dans l'assurance-vie garantissant l'opération immobilière ( déjà là, 3 000 euros d'économie, car il n'y aura pas d'inscription de privilège prêteur ou hypothèque chez le notaire, mais seulement une promesses d'hypothèque inclue dans le contrat de prêt). Derrière ce montage, elle conserve 25 000 euros qu'elle peut placer en disponibilité pour 15 000 euros et 10 000 euros en PEL avec 45 euros par mois d'apport obligatoire minimum. Elle est à 400 à 450 euros par mois de charge ce qui rentre dans ses critères à elle de ce qu'elle dit elle-même pouvoir mettre chaque mois (il faut quand même écouter un peu le client), conserve une capacité d'emprunt pour un prêt à la consommation puisque le PEL ne sera pas considéré comme une charge dans le calcul de la capacité de remboursement et que dans ce cas, la pension alimentaire sera prise en compte puisque prêt à court terme, et en cas de coup dur, elle a toujours ses 15 000 euros de livret A et si nécessaire conserve la liberté de "casser" le PEL sans pénalités fiscales et récupérer ainsi 25 000 euros sans toucher au montage immobilier. Et dans ce raisonnement, je ne rentre pas en ligne de compte la fiscalité, puisque je n'ai pas d'élément pour l'apprécier, ni les possibilités qui s'offrent à elle à la sortie avec le montage du PEL qui aura été renouvelé une fois comme la loi lui autorise !

Dans ce montage n'est pas précisé évidemment les adaptations des contrats ( emprunt et assurance-vie) à sachae, le choix du taux variable, révisable ou fixe, des dispositions particulières d'encadrement des conditions et des possibilités de sorties etc.. la protection de sachae etc..C'est volontaire, on ne peut pas tout mettre sur un forum.

Mel, ne voyez pas là un moyen de faire du chiffre, car je ne suis pas aux objectifs, moi.Puisque ce montage ferait intervenir trois établissements différents dont sa banque si elle souhaite rentrer dans l'opération ou une autre si elle ne le souhaite pas.

Sachae, ce que je dis est en réponse à mel, car je ne peux pas accepter que mes propos soient déformés, repris sur des critères différents afin de démolir, ou amalgamés à d'autres messages.

Je ne vous dit pas de faire ce montage, car afin de vous donner des avis précis, il me faudrait beaucoup de renseignements personnels sur votre situation, vos souhaits etc..

J'ai peur que ces échanges trop diatribes et d'une technicité balancée en vrac donc inefficace ne vous étourdisse. Je m'en excuse, ce n'est pas ce que je recherchais.

Un conseil efficace se construit par étage dans un dialogue ouvert et par l'analyse point par point de votre situation actuelle et future, de vos aspirations et de vos souhaits, ce qui ne peut se faire sur un forum avec des réactions contradictoires, hors sujet et parfois à la limite du ridicule.

Je reste à votre disposition,
cordialement,
berru18

Bonsoir Berru
MERCI encore vos analyses me semblent très pertinentes et je vous suppose professionnel dans le domaine.Aussi,j'aimerais connaitre votre avis sur les placements dans le photovoltaique.Je sais que c'est un secteur en plein essor et qu'étant données les mesures prises par l'état il présente peu de risque ;qu'en pensez vous?
Cordialement.
Sachae.

Bonjour sachae,

Je vois que le message de "sous-les-bulles" a été lu car bien expliqué, il est très attrayant.
Effectivement, les placements dans le photovoltaïque commencent à avoir le vent en poupe et on voit fleurir les fonds communs de placements spécialisés dans le domaine.

Je ne voudrais pas répondre à ce genre de questions mais bon .

Je ne me permettrai pas de porter un jugement sur ce secteur pour l'instant, car le recul sur la rentabilité finale des FCP du secteur est insuffisant.

En réponse à votre question par rapport à ce que je connais de votre situation, c'est un placement à risque comme tout placement géré en bourse ou basé sur des actions.
Ce n'est pas parce que le secteur du photovoltaïque bénéficie d'avantage fiscaux qu'il est garanti par l'État.

1- Le bénéfice des avantages fiscaux au départ n'est valable qu'une fois sur l'année de l'investissement, il est alléchant mais c'est un placement en actions. Les avantages et garanties dont bénéficient le secteur ne vous garantissent en rien le rendement de votre placement, ni la sécurité de votre capital. La gestion de votre placement est tributaire de la gestion du fonds notamment dans ses choix d'investissements des capitaux, de la gestion des sociétés dans lesquelles les capitaux sont investis, qui elles-mêmes sont tributaires de la bonne santé d'EDF pour que ses garanties soient maintenues et de la productivité des installations liée à l'ensoleillement moyen annuel de leur région d'implantation.

2- Les garanties dont parle sous-les-bulles ne sont pas des garanties d'Etat mais des garanties offertes par l'EDF dans un contrat commercial . Or EDF est une Société privée ne l'oubliez pas et sa garantie ne vaut que la garantie d'une société privée cotée en Bourse, donc sujette aux spéculations, rien de plus. Si EDF a de mauvais résultats, qu'elle ne peut plus honorer ses contrats, que son cours fait l'objet de spéculation en Bourse, l'Etat ne sera pas derrière pour vous rembourser.

Les garanties de rendement n'existent pas, ce sont des garanties de prix d'achat du kilowatt, qui peut être remis en cause donc une garantie à court terme de marge brute uniquement. Aucune garantie sur la productivité qui , elle, est lié à l'ensoleillement, il ne faut pas l'oublier. Demander donc au investisseurs des années 80 dans les stations de skis qui ont vu leur rendement s'effondrer par manque d'enneigement récurrents pendant plusieurs années.

Les risques de gestion sur ce type de placements sont multiples, aucune garantie de rendement contractuel à la souscription, aucune sécurité sur le capital investi, secteur en plein essor fortement soumis aux risques de bulle spéculative, ce qu'ont subi les secteurs des SII INTERNET début 2000, le secteur de l'immobilier depuis 3 à 4 ans et d'autres encore.

Résumé, ce type de placement est valable, porteur, il fait partie des outils de gestion d'un patrimoine financier qu'il ne faut pas négliger qui permet de dynamiser le rendement net d'un portefeuille, mais il doit être géré en pleine connaissance de cause, mais en aucun cas il ne doit être un placement unique. Ce serait un pari sur l'avenir très risqué.

Ces types de placements ne sont pas adaptés à votre situation, à mon avis. De plus, je pense que vous ne pourriez pas bénéficier des 100 % de l'avantage fiscal compte tenu de votre situation. Cela s'adresse plutôt aux revenus des tranches supérieures d'imposition.

Ne jamais mettre tout ses oeufs dans le même panier !
Diversification, gestion, contrôle. A trop vouloir gagner, on perd !

cordialement,
berru18

bien vu mel, et sympa pour elle d'avoir pris le temps de bien détaillé. Pour le conseil de ne pas mettre en sicav ( de trésorerie je précise ) c'est tout simplement qu'il lui sera difficile compte tenu des plafonds de placer les 150000 euros en divers livrets (pas de pel sauf à le garder 5 ans bloqué !) .

Pour le in fine, je reste nuancé, car j'ai fait une opération comme celle-ci en 1996 sans opération locative et j'en suis sorti en 2006, l'assurance-vie à plus que couvert le montant du capital avec une gestion en fonds général et le coût des intérêts diminuait (taux variable avec butée et j'ai bénéficié de la période favorable). Un calcul est à faire actuellement avec les taux qui ne sont pas les mêmes. Mais cela mérite que l'on s'y attarde dans certains cas.

Pour sachae, vous pouvez écouter les conseils de mel, et c'est ce genre de conseil que vous devez recevoir de votre banquier.
cordialement,
berru18

Un conseiller en patrimoine fait parti du personnel de la banque, vous n'êtes pas obligée de payer ce service auprès d'un privé, commencez par votre banque...

Et nous ne sommes pas intéressés, si en fait nous sommes intéressés par vous, et répondre à vos besoins..


Cordialement

Comme j'aimerais vous croire....

si le placement en assurance vie est le plus judicieux, ce qui qui peut être le cas selon votre situation, vérifiez les frais de gestion et les différents placements possibles dans cette assurance vie. Sachez que cette pratique est courante pour replacer en assurance vie ce qui provient d'une assurance vie.
Si vous pensez que cela ne correspond pas forcement à votre situation mais que vous n'avez pas d'assurance vie, profitez de cette occasion pour prendre date (vous n'avez aucune obligation de tout mettre)
Quand placer tout en assurance vie, je ne peux pas me prononcer, sauf que si vous n'avez pas de liquidité par ailleurs, je ne vous le conseille pas..

Cordialement

pour la bourse www.smallcaps.fr.nf a site à voir , très grosse performanceS.

"tu te trouves peut être en face d'un vendeur pur, qui en oublie son métier de Conseiller." mais mon pauvre ami il n'y a plus que des vendeurs dans les banques :
assurance voiture, ass. habitation, carte de crédit (gold si possible, même si tu n'as pas besoin), téléphone portable, et surtout des placements de m---- pour pouvoir toucher les coms. (avec des frais sur versements maxi)

humhum marco, non nous sommes des conseillers pas des vendeurs, la différence? pas de prime à la vente!!

Lol

Exactement... Ou deux cacahuètes et une tape sur l'épaule.

oui, n'oubliez pas les objectifs à tenir, source principal du stress des conseillers qui doivent rendre des comptes tout les mois, voire toutes les semaines, ils en arrivent à oublier leur rôle de conseiller pour ne pas avoir le bonnet d'âne en réunion commerciale!! (Je ne plaisante pas, cela existe chez certaines compagnies d'assurance et dans les banques, les vexations ne sont pas mieux ) N'oubliez pas, tous, que les banques ne sont plus gérées par des métiers de la finance, mais par des HEC !! Et on voit le résultat . Le profit immédiat et à court terme, notion de part de marchés priment sur la notion de qualité du métier et service client.
cordialement,
berru18