Construction maison et bâtiment agricole ?

Question

Bonjour, 

Je possède un terrain dont j'ai trouvé acquéreur à la campagne pour y construire une maison. Nous allons bientôt signé le compromis de vente.

Malheureusement, un agriculteur qui habite non loin vient de l'apprendre et n'étant pas en bons termes avec lui il veut déposer un permis de construire pour un bâtiment agricole (hangar pour fourrage et matériel agricole) pour nous empêcher de vendre notre terrain car les deux terrains sont juste séparés par une route (l'un en face de l'autre).

Je ne sais pas s'il peut nous empêcher de construire pour ce type de bâtiment agricole (hangar) ?

Je sais que pour une stabulation il y a une distance à respecter pour un agriculteur, mais pour un hangar est-ce pareil (en fait il appelle cela un "bâtiment d'exploitation agricole") ?

Quelle est la distance à respecter entre une maison et un hangar ?

Cette distance est-elle valable dans les deux sens ? C'est-à-dire, si l'agriculteur construit avant la future maison, la future maison peut-elle tout de même s'implanter ?

Est-ce le premier permis de construire reçu qui est prioritaire ou bien le compromis de vente est-il prioritaire sur un permis de construire ?

Merci pour votre aide précieuse !

Cordialement,

max17 · Accepted Answer

je pense que les réponses à vos questions dépendent du plan local d'urbanisme de la commune où vous souhaitez construire.

en zone agricole les immeubles nécessaires à l'exploitation peuvent être construits: à priori votre voisin obtiendra donc son permis

quant à la maison que l'acquéreur de votre terrain veut construire elle devrait pouvoir être construite quand même, si la zone est constructible.

là où il peut y avoir course contre la montre c'est quant à la possibilité de se prévaloir d'un trouble du voisinage (ce qui reste possible même votre agriculteur de voisin obtient son permis).
si la maison est construite avant le hangar, le propriétaire de la maison peut se prévaloir d'un trouble anormal de voisinage si des désagréments importants se produisent: odeurs nauséabondes par exemple.

Article L112-16
CODE CONSTRUCTION ET HABITATION

Les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.


sanction : le juge n'est pas obliger d'ordonner la démolition, il peut condamner à payer une somme d'argent ou ordonner des travaux mettant fin aux nuisances (sous astreinte)...

attention: ne dissimulez pas cette information à votre acquéreur car si votre voisin venait à construire son bâtiment occasionnant des gênes de cet ordre il pourrait demander la nullité de la vente pour dol. Ménagez vous par écrit la preuve de la communication de cette information à l'occasion de l'acte de vente.

rocketmail · Answer

bonjour,  

"en zone agricole les immeubles nécessaires à l'exploitation peuvent être construits: à priori votre voisin obtiendra donc son permis"  

vous voulez dire qu'il n'y a pas de distances à respecter entre la maison et un hangar agricole si la maison est construite après le hangar ?  

êtes vous sûr de cela ?

max17 · Answer

Bonsoir, 

non, les règles qui concernent l'espace entre les constructions doivent être fixées par le PLU de la commune. Donc vous devez le consulter à la mairie pour connaître la règle. 

s'il n'y en a pas (cas de quelques petites communes) alors les règles à ce sujet sont aux articles R 111.17 à 20 du code de l'urbanisme 
cela dépend selon qu'une voie s'interpose ou non entre votre terrain et celui du voisin. 
si ce n'est pas le cas R 111-18: retenir comme distance la moitié de l'altitude du batiment entre la construction et la limite du terrain de l'autre, sauf si cette distance est inférieure à trois mètres (alors retenir 3 mètres de distance) et sauf si la construction jouxte cette limite: pas de distance à respecter alors (distance= 0). 
s'il y a une voie entre les deux R 111-17: même calcul mais avec comme repère l'alignement de la voie et non la limite de la parcelle du voisin. 
à mon avis la question que vous vous posez quant à la priorité d'un permis sur l'autre n'est pas pertinente parce que les distances à respecter s'apprécient par rapport à la limite parcellaire du terrain ou l'alignement et non de la construction de l'autre. 
précision : je suis étudiant en droit donc mon avis est à prendre avec des précautions, le mieux étant de consulter un notaire ou un fonctionnaire spécialisé à la mairie s'il y en a un. 


Article *R111-17 
Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques. 
Toutefois une implantation de la construction à l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée. 

Article *R111-18 
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. 

Article *R111-20 
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 1 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 

Des dérogations aux règles édictées dans la présente sous-section peuvent être accordées par décision motivée de l'autorité compétente, après avis du maire de la commune lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente. 

En outre, le préfet peut, après avis du maire, apporter des aménagements aux règles prescrites par la présente sous-section, sur les territoires où l'établissement de plans locaux d'urbanisme a été prescrit, mais où ces plans n'ont pas encore été approuvés.

rocketmail · Answer

Merci max pour votre aide, c'est très gentil.

Je me pose ces questions car je viens d'apprendre ce problème, je dois voir le notaire lundi.

Je cherche à me rassurer ou non !

@+

max17 · Answer

vous pouvez demander un certificat d'urbanisme à la mairie si vous voulez être certain de la situation de votre terrain.

rocketmail · Answer

En fait , je vais être plus précis, pour que vous compreniez bien, par rapport a ma question sur la distance, il me semble que PLU de ma commune demande 100 mètres entre une maison et un bâtiment agricole ! 

Or je veux savoir, au cas mon voisin va jusqu'au bout de sa bêtise (c'est-à-dire s'endetter pour un hangar pour nous emm...., car il a l'air vraiment à côté la plaque depuis qu'il sait que l'on veut vendre), 
S'il construit son hangar avant que notre terrain soit lui même construit, les 100 mètres de notre PLU vont-ils aussi s'appliquer à la future maison : devra elle etre aussi à 100 mètres du bâtiment si elle arrive après (ce que je trouverais absurde) ? (ou alors cela ne va que dans le sens des agriculteurs vis à vis des maisons existantes)... 
Parce qu'il y a plein de maisons ici qui sont seulement à quelques dizaines de mètres entre elles... 

Merci de votre aide !

max17 · Answer

Ok nous avons fini par nous comprendre !
je n'ai pas de réponse, simplement à ma connaissance aucune règle ne dit qu'une demande de permis doive être instruite avant une autre... il y a seulement dans le code de l'urbanisme un délai pour instruire une demande à partir de son dépôt, sachant que les services administratifs peuvent donner l'autorisation ou la refuser avant son expiration et a priori ne sont pas obligés de traiter les demandes dans l'ordre du dépôt tant qu'ils restent dans le délai pour chacune...
ensuite le problème sera d'interprétation du PLU: est-ce que par construction on entend construction autorisée ou construite effectivement et dans ce cas suffit-il qu'elle soit commencée ou doit-elle être achevée? il n'y a pas de réponse non plus dans la loi et cela dépend de ce qui est décidé localement. C'est peut-être encore une fois indiqué dans le PLU...
Bonne soirée

Construction maison et bâtiment agricole ?

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