Présomption de propriété, CGI 751

Bonjour,
J'ai 67 ans, je n'ai ni conjoint ni enfant mais j'ai une nièce à qui je souhaite transmettre mes biens.
Mon notaire (en qui j'ai une confiance limitée) m'a parlé d'une possibilité qui me laisse perplexe: j'achète un appartement dont je suis l'usufruitier et ma nièce la nue propiétaire.
A mon décès, ma nièce devient nu propriétaire sans droit de mutation ( qui on le sait entre tante et nièce est de 55%)
Je n'y crois pas trop étant donné le CGI art 751 qui stipule que dans ce cas, il y a présomption de propriété et le bien entre dans la succession
merci de m'éclaircir

Léontine