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Estimation immeuble de rapport

juliejam Messages postés 9 Date d'inscription mercredi 9 juin 2010 Statut Membre Dernière intervention 27 octobre 2010 - 25 oct. 2010 à 15:40
kasom Messages postés 32124 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 17 avril 2024 - 27 oct. 2010 à 23:12

Bonjour, j'aurais besoin de conseils par rapport a la vente d'un immeuble de rapport.
Premièrement, est -il plus judicieux de vendre les appartements ( 7 ) séparément, ou de vendre l'immeuble entier ?
Enfin, pour l'estimation d'un immeuble, dois-je calculer la valeur de chaque appartements puis les additionner, ou bien calculer la valeur global de l'immeuble ?
Je m'explique, sur le site cotation-immobilière.fr, j'ai vu que le prix au m² est d'environ 1200du m² pour des petites superficie, mais il est de 1700 pour des grandes superficies. Donc calculer les valeurs des appartements un par un me donne un prix inférieur que si je calcul la valeur de l'immeuble entier.
Je suppose qu'il y a d'autres critères à prendre en compte pour estimer le bien, et aussi estimer la rentabilité. C'est un peu compliqué mais çà m'intéresse beaucoup !

J'espère que ma question est claire, merci d'avances pour vos réponses !
P.S: l'immeuble appartient en réalité à mes parents, j'en détient une petite part mais je voudrais leur proposer de le vendre donc je dois présenter des chiffres précis et exacts !

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4 réponses

Réponse 1 / 4

juliejam Messages postés 9 Date d'inscription mercredi 9 juin 2010 Statut Membre Dernière intervention 27 octobre 2010 16
25 oct. 2010 à 16:09

Merci de votre réponse, mais je n'ai pas la possibilité de faire visiter, n'étant pas dans la même région. Et j'aimerais vraiment connaitre les critères afin de faire un bout de la démarche moi même, car la démarche en elle même m'intéresse.

Réponse 2 / 4

kasom Messages postés 32124 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 17 avril 2024 8 781
27 oct. 2010 à 18:55

Bonsoir

Apparemment mon post s'est effacé ..je re tente

1) un investisseur achète un immeuble de rapport pour ce qu'il est , à savoir offrir un certain rapport ( lapalissade , je sais mais on comprend mieux la suite)
Le calcul de ce rapport varie ( au moins 5 à 6 méthodes ) , voici une méthode simple : je prends le montant mensuel des loyers, multiplié par 11 .
Pour offrir une rentabilté de 4 % , je divise ce montant par 0.04 et j'obtiens un prix de vente susceptible d'intéresser un investisseur
je fais varier ce coefficient de 3% à 7 % en fonction de la qualité du bien , son emplacement, son état , etc
Pour un immeuble qui offre 11.000 € de revenus sur 11 mois, pour 4% de rentabilité, je dois le vendre 11.000 / 0.04 = 275.000 €
2) je veux vendre appartement par appartement : déjà il faut un règlement de copropriété et une séparation en lots: un professionnel vous le fera, moyennant 3000 à 4000 €
Vous vendez las appartements vides: au prix du marché
Vous les vendez avec locataires: décote de 15 % environ

Bonne continuation

juliejam Messages postés 9 Date d'inscription mercredi 9 juin 2010 Statut Membre Dernière intervention 27 octobre 2010 16
27 oct. 2010 à 19:18

"je fais varier ce coefficient de 3% à 7 % en fonction de la qualité du bien , son emplacement, son état , etc "
Arf, je ne comprend pas bien ce point. Dans mon cas, j'ai fait mes calculs : montant des loyers multiplié par 12, puis j'ai retiré la TF . Ensuite, j'ai divisé ce chiffre par le prix de vente, frais de notaires inclus. J'obtiens une rentabilité de 6,7%.
Si je prend votre méthode, soit 11 mois de loyers, j'obtiens une rentabilité de 6,6% .
Pour un immeuble certes pas très bien placé, mais en très bon état, et avec locataires, est-ce un bon chiffre ?

kasom Messages postés 32124 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 17 avril 2024 8 781
27 oct. 2010 à 21:42

Mais oui c'est un bon chiffre ! et bon calcul !

Arf, je ne comprend pas bien ce point.
Et bien suivant l'emplacement , le taux peut baisser à 1 % car la demande est très forte, et certains coins obligés de monter à 9% pour pouvoir vendre
Vous avez compris que je ne multiplie que par 11 pour tenir compte de la taxe foncière ... ;=))

Si vous êtes dans les dpts 33 ou 16 ou 17 prenez contact par mail privé avec moi

Cordialement

juliejam Messages postés 9 Date d'inscription mercredi 9 juin 2010 Statut Membre Dernière intervention 27 octobre 2010 16
27 oct. 2010 à 22:18

Ah non, 49 dommage ! L'immeuble a pourtant été estimé a 100 000 euros de moins que ce que j'en demande , soit une rentabilité de 8,7%... Je pense que l'emplacement est vraiment le seul point négatif, d'ou l'estimation assez basse. Pensez vous que je puisse trouver un acheteur sans passer par une agence ?

kasom Messages postés 32124 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 17 avril 2024 8 781
27 oct. 2010 à 22:25

bonsoir
L'immeuble a pourtant été estimé a 100 000 euros de moins que ce que j'en demande
par combien d'agents immobiliers ?
Pour qu'il y ait un tel écart , soit il y a des travaux à prévoir , soit vous êtes dans une ville 'saturée ' en locatif
Par ex, dans certaines villes de gironde, même avec du 15 % vous ne vendrez pas !
Qui a estimé votre immeuble ?
je reviendrai peut être vers vous en privé

juliejam Messages postés 9 Date d'inscription mercredi 9 juin 2010 Statut Membre Dernière intervention 27 octobre 2010 16
27 oct. 2010 à 22:49

Un notaire me semble t'il. Pour les travaux, tous les appartements ont été refait à neuf il y à 3 ans environ, la toiture est également récente. Seul les communs pourrait avoir besoin d'un rafraîchissement, mais absolument pas de gros oeuvre, et c'est une grande bâtisse de campagne donc la facade pourait être refaite, mais ce n'est pas du tout nécéssaire.
Donc ça doit être la " saturation" qui est responsable. Un site pour connaitre les tendances ville par ville ?

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