Nantissement Assurance vie / Prêt immobilier

Question

Bonjour, 

Je dispose d'une assurance vie (130 000€) (échéance 12/2013) et j'ai 100 000€ à placer.
J'ai 30 ans, locataire, je souhaite acheter d'ici 1 à 3 ans idéalement.

Ma banquière me conseille de verser mes 100 000€ sur mon assurance vie.
Et elle me dit que le jour où je veux emprunter 200 000€ pour acheter mon appart', elle me fera un nantissement de cette assurance vie.

Je comprends que les avantages sont:
- je conserve mes 230 000€ sur mon compte
- ça me rapporte des intérêts
- les intérêts du prêt sont autofinancés par ces intérêts générés par l'AVie
- en cas de décès, mes enfants récupèrent l'AVie
- cela me permet de ne pas souscrire d'assurance prêt ? Est-ce vrai ?
- en voyez-vous d'autres ?

Et les inconvénients ?:
- je ne peux pas toucher aux 230 000€ durant toute la durée du prêt
- quels sont les autres pb potentiels ?

J'hésite vraiment à suivre les conseils de ma banquière et à verser ces 100 000€ supplémentaires, je crains de faire une erreur...
Merci par avance pour tous vos conseils !

Germain · Accepted Answer

Vous payez cash et vous n'avez plus rien que votre appartement. Ce n'est pas une bonne idée. 
De plus, les taux de rendements et de prêts sont liés. Si le taux des prêts grimpe, celui de votre placement aussi, c'est mathématique. Donc, toutes choses égales par ailleurs, la proposition de votre conseillère est toujours bonne.

Germain · Answer

C'est une bonne solution. Toutefois, vous n'avez pas intérêt à ne pas souscrire d'assurance prêt car en cas de décès de votre part, le prêt se rembourse sur le contrat vie soit mais vos enfants n'ont plus rien.
Attention également au placement que vous effectuez. Si c'est un placement en euros pas de problème, mais s'il s'agit d'unités de compte "actions", vous risquez les moins-value sur le capital.

rizaulait · Answer

Bonjour Germain,

Merci pour votre réponse.

J'ai encore de gros doutes sur les avantages de cette opération. Je pensais qu'au moment de mon achat, je payerai "cash" et que je ne ferai pas du tout d'emprunt...

Là je me demande quel est l'intérêt réel si les taux remontent (et forcément ce sera le cas) à plus de 4% tandis que mon rendement d'assurance vie est à 2.8% ??? Dans ce cas là le calcul de ma banquière ne tient plus debout ?

Qu'en pensez-vous ?

rizaulait · Answer

Bonjour Germain,

Concernant les taux de rdt, vu que je ne veux pas exposer une telle somme, toute mon AVIe est en support Euro + un produit financier garantit totalement à terme (donc faible rdt: 3% net). Cette AVie me rapporte donc 2.5% en moyenne.
Les taux de crédit sont à 3.5 mini.
Déjà là, ça me fait 10 000€ de frais sur ce prêt.
Et ensuite, je me doute bien qu'il y aura toutes les surprises pourries des banques genre taxes, frais en cas de rembt anticipé...

Si je paye cash et que je garde 50 000€ dispo, ça me laisse quand même de quoi prévoir non ?
Et puis une AVIe nantie, elle est totalement bloquée de toutes manières, on ne peut rien sortir du tout. 

Donc au final, j'ai un peu l'impression de me remettre les pieds dans un montage compliqué, long, très engageant, et coûteux. En comparaison à payer cash et être débarrassée ?

Merci d'avance pour vos avis et propositions!

Germain · Answer

Puisque votre idée était déjà préconçue, il était inutile de poser la question. Moi, je vous dis ce que je ferais dans votre cas (40 ans d'expérience bancaire tout de même...). Il est dommage qu'il n'y ait pas d'autre avis.

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