Copropriété

Question

Bonjour,
Deux familles dont un propriétaire détient 2 appartements et l'autre un studio et un garage).
Un propriétaire vie dans les lieux et le deuxième loue le studio et le garage à une tierce personne;
Copropriétaires pas de de syndic.
Projet de travaux à venir: ravalement de façade.
Faut-il l'accord  des deux propriétaires pour faire les travaux.
Au cas ou le propriétaire qui vie dans les lieux prend à sa charge la totalité des travaux peut-il engagé les travaux sans l'accord de l'autre propriétaire même s'il refuse de participer aux financement.
Qu'elles est la responsabilité de celui qui  refuse de faire les travaux en cas de sinistre.
Merci pour la réponse.

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : lorsque la copropriété n'a que deux ou trois logements, il n'est guère possible d'avoir un syndic, ne serait ce qu'en raison du coût.

Bien sûr, il faut que tout le monde soit d'accord, mais aussi normalement il faut partager les frais par rapport aux millièmes.

Le mieux serait de voir votre notaire pour conseil.

mickeymousse · Answer

Bonsoir,
Je pense, que c'est un arrangement entre vous puisqu'il n'y a pas de syndic, si le propriétaire entame un rafraichissement de l'immeuble, je ne pense pas que il y aura contestation s'il règle tout.

Paris · Answer

Bonsoir,

Si à eux seuls, ces 2 Copropriétaires totalisent suffisamment de millièmes avec leurs Lots (ce qui semble être le cas) permettant d'obtenir la majorité pour décider des TRAVAUX DE RAVALEMENT qui sont certainement devenu nécessaire pour l'ENTRETIEN de l'Immeuble (Copropriété), votre voisin peut vouloir entreprendre de faire exécuter les Travaux.

Si en plus, ce Copropriétaire décide de vouloir régler le montant total de la facture et de prendre la Totalité de ce règlement à sa charge (à ses frais),
assurez-vous tout-de-même qu'il ne réclamera pas la Quote-part correspondant aux Millièmes de chacun des Copropriétaires, le moment venu !

Quant à faire l'avance pour le règlement des dépenses totales permettant de payer les Entreprises qui interviendraient pour le ravalement, ce Copropriétaire pense pouvoir le faire et bien agir mais, quant à devoir payer l'addition pour tous les Copropriétaires de l'Immeuble, il y a une sacrée différence !!! 

Cordialement.

Rochat1 · Answer

Bonjour,
Dans le cas exposé, l'un des copropriétaires dispose de la plus grande partie de l'immeuble. Pourtant face à une assemblée générale il ne détient que 50% des tantièmes de propriété présents ou représentés à ladite assemblée. Donc, il doit obtenir l'aval de l'autre copropriétaire pour effectuer son ravalement , même s'il est décidé à tout prendre à sa charge. C'est ce qui différentie une propriété "privée" d'une propriété "collective". 
Bien sûr si le "petit" copropriétaire rédige le procès verbal de l'assemblée générale dans ce sens, alors il faut accepter ce ravalement. C'est tout juste mon humble avis.

Paris · Answer

Bonjour,

Vous n'êtes que deux Copropriétaires ? 

La majorité simple lorsqu'un copropriétaire est majoritaire

"Rappelons que si un copropriétaire représente plus de la moitié des voix de la copropriété, celles-ci sont réduites.
Attention: notez bien que la réduction de ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires doit être calculée, non pas en tenant compte du total des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale, mais par rapport à l'ensemble des voix de tous les copropriétaires (cass. civ. 3e du 2.7.08, n° 07-14.619).
Exemple: un copropriétaire qui détient 600 millièmes aura ses voix réduites à 400 millièmes; et cela même si 700 millièmes seulement sont présents ou représentés le jour de l'assemblée.

Notez que lorsqu'un copropriéraire est majoritaire à lui seul dans une copropriété, toutes les décisions adoptées sans que soit appliquée la règle de réduction  de ses voix sont susceptibles d'être annulées.
Il n'est pas nécessaire pour cela de vérifier si, en appliquant la réduction, les majorités auraient pu être obtenues (cass. civ. 3e du 7.10.09, n° 08-17.798).

((ce vote à la majorité de l'article 24 est suffisant chaque fois que la loi n'impose pas une majorité plus importante. 
Elle est utilisée pour la gestion courante et l'entretien des parties communes et des équipements communs comme le ravalement (non obligatoire) de l'immeuble,))."

Cordialement.

Rochat1 · Answer

Re...bonjour,
Je viens de trouver un texte concernant ce problème.

L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a bien pris en compte le cas particulier du copropriétaire majoritaire, mais elle a seulement prévu que le nombre de voix qu?il représente en assemblée générale soit "réduit à la somme des voix des autres copropriétaires". Par conséquent, si un copropriétaire seulement ne participe pas à l?assemblée le jour du vote d?une décision, le copropriétaire majoritaire dispose inévitablement de la majorité des présents et représentés et peut donc imposer toutes les décisions relevant de la majorité de l'article 24 de cette même loi. 

Pour ce qui est des décisions relevant de la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires), il ne peut imposer son point de vue en premier vote que s'il a au moins un allié, mais ses adversaires éventuels ne peuvent pas pour autant emporter la décision et en second vote, il retrouve son pouvoir absolu. 

Il n'y a donc que pour les décisions relevant de la double majorité de l'article 26 qu'il est obligé de composer avec les autres copropriétaires, ce qui restreint dramatiquement le pouvoir de blocage des minoritaires. Inutile bien entendu de chercher un secours du côté du syndic, le copropriétaire majoritaire le tenant sans recours possible. 

Il ne reste qu'un seul moyen de résistance aux minoritaires : l'action personnelle en abus de position dominante, et en responsabilité au cas où l'attitude du majoritaire crée un préjudice à la copropriété et aux autres copropriétaires, ce qu'il faut bien entendu établir ! 

Le paradoxe devient extrême lorsque le copropriétaire majoritaire ne règle plus ses charges : s'il est "kamikaze", le syndic peut l'assigner et le faire condamner au paiement ; s'il a décidé de se faire "hara-kiri", il peut même procéder à des saisies sur compte bancaire, sur les meubles ou sur loyers, mais si rien de tout cela n'est fructueux, il ne pourra pas utiliser la seule arme efficace, à savoir la mise en vente des lots car elle requiert une décision d'assemblée générale. A vrai dire, il importe peu car le syndic aura plus d?une occasion de perdre son mandat avant d'en arriver même à envisager cette éventualité. 

Le seul recours pour les copropriétaires est d'agir individuellement à l'encontre du majoritaire en raison du préjudice qu'il cause à chacun d'eux (éventuelles suspensions de prestations, nécessité d'avancer des fonds à sa place, dégradation causée à l'immeuble par absence de travaux d'entretien, etc.) Encore faut-il dans ce cas que le syndic soutienne la cause des minoritaires dans l?éventualité où le copropriétaire majoritaire conteste les comptes et la gestion . 

Autrement dit, mieux vaut habiter dans une copro plus facilement gérable !!

Copropriété

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