Revente d'une partie d'un viager libre ?

Question

Bonjour, 

Nous avons achetés en 1991 un viager libre composé d'une grande maison (divisée en 3 appartements) édifiée sur une parcelle de terrain + le terrain voisin (autre parcelle). Le crédirentier nous a vendu tout cela en 2004 et nous avons acheté par le biais de notre SCI familiale. A l'époque nous avions le projet de faire construire une maison sur la parcelle de terrain nue pour nos enfants. Mais 20 ans plus tard il s'avère que nos enfants ont à présent leur propre projet immobilier et nous ne construirons pas de maison. Ma question est donc de savoir si nous avons le droit de vendre le terrain nu tout en conservant la maison et son jardin, en bref céder une partie du viager et conserver le reste ? 
Devons nous demander l'autorisation au crédirentier ?
Ce dernier peut-il refuser ?
Ne risque-t-il pas d'y avoir un problème au niveau de l'hypothèque qui avait été prise en 1991 sur la totalité du bien vendu à savoir Maison et son jardin + terrain nu voisin ?

Merci d'avance pour vos conseils avisés...

Cafécitron · Accepted Answer

Le viager est une forme de crédit. Donc celui qui achète un bien en viager est libre de le revendre (s'il s'agit d'un viager libre) mais la rente devra continuer d'être payée au vendeur initial.
Le problème se pose, comme vous l'avez soulevé, sur la garantie. A vous de voir avec votre vendeur et votre notaire.

Tonydut · Answer

Merci pour votre réponse. Vous me confirmez donc ce que je pensais à savoir que nous sommes libre de faire ce que nous voulons tant que nous continuons à verser notre rente. le problème est que nous n'entretenons pas forcément de bonnes relations avec notre vendeur malgré le fait que nous payons rubis sur ongle depuis 20 ans notre rente viagère... ma question était donc de savoir est-ce que nous devons simplement l'avertir via un huissier de justice sans pour autant lui demander son avis ou devons-nous lui demander son autorisation ?

pomerol33 · Answer

bonjour, vous pouvez revendre ce viager cela s'appelle une reprise de viager et vous pouvez vendre sans demander l'accord de votre crédirentier; il n'y aura pas novation (voir votre notaire pour qu'il vous explique la procédure) . Dans ce cas, votre acheteur continuera à payer la rente viagère dans les mêmes conditions et vous payera un bouquet, vous serez solidaire du paiement de cette rente  vis à vis de votre vendeur (à développer) et celui-ci sera prévenu de la vente par huissier après cette reprise de viager chez le notaire.
La reprise de viager, commercialement parlant, est très rare et difficile à réaliser; c'est une personne qui vend des viagers depuis 34 ans qui se permet de vous le dire.
cordialement
pomerol33

Tonydut · Answer

Le problème c'est que je ne souhaite pas vendre à nouveau sous forme de viager à de nouveaux acheteurs. Non, nous voulons une vente sèche sur le terrain (que nous ne souhaitons plus utiliser pour construire une maison) tout en conservant notre viager sur la parcelle voisine et en payant notre rente comme nous le faisons depuis toutes ces années...

pomerol33 · Answer

Bonjour,

Vous ne pouvez vendre ce terrain à bâtir que si le privilège de vendeur (hypothèque de 1er rang) pris par le notaire n'est inscrit que sur la partie que vous conserver sinon il faut obtenir l'accord de votre crédirentier pour obtenir une main levée partielle de ce privilège sur la partie vendue et il faudra effectuer une division avec document d'arpentage (frais à engager dans un 2ème temps)
cordialement

Tonydut · Answer

Comment puis-je savoir si l'hypothèque repose uniquement sur la maison et son terrain ou sur la totalité du bien avec le terrain que nous voulons vendre ? car à la lecture du titre de propriété aucune information de ce type n'est disponible...

Tonydut · Answer

Alors au final, nous avons rencontré notre notaire qui nous a contesté que nous pourrons vendre sans l'accord de nos crédirentiers. Tant qu'ils sont vivant et tant que la règle du viager fonctionne nous sommes dans l'obligation d'obtenir l'autorisation de vendre des credirentiers compte tenu du problème de garantie (hypothèque sur le terrain sujet de la vente). Pour nous c'est un véritable problème puisque nous ne nous entendons pas avec nos crédirentiers. nous sommes prêts à hypothéquer un autre bien de notre SCI de valeur équivalente à ce terrain mais ils risquent de nous refuser de modifier l'inscription de l'hypothèque juste pour nous embêter... Résultat nous sommes dans un énorme problème... et qui plus est, avec la nouvelle loi concernant les plus value, le fait de diviser le terrain pour le revendre, fait que celui-ci devient un résidence secondaire et en le vendant nous serions redevable d'un impôt sur la plus value de  39500 €... Merci cher gouvernement alors que nous sommes propriétaires depuis 21 ans et qu'il y a 3 mois en arrière nous n'étions pas redevables de l'impôt sur la plus value...

pomerol33 · Answer

Vous pouvez vendre votre viager en totalité sans l'accord des vendeurs mais vous ne pouvez pas vendre le terrain à bâtir au comptant, sans l'accord des vendeurs qui devront vous donner la main levée des garanties sur le terrain à bâtir; c'est tout ce que je voulais dire. 
Si vous aviez été conseillé au moment de l'achat, vous auriez pu, grâce à un document d'arpentage, détacher le futur terrain à bâtir pour acheter deux lots en demandant au notaire que les garanties ne soient prises que sur la maison ce qui aurait éviter la situation actuelle et votre manque à gagner.
Un bon professionnel du viager et de l'immobilier aurait pu vous proposer cette solution, l'imposer et ses honoraires auraient été parfaitement justifiés mais.... 

pomerol33

pa40 · Answer

bonjour 

j'ai suivi vos échanges sur ce sujet 
je suis de le même cas sauf que je signe le compromis lundi .
pourriez vous me conseiller .
j'achète une ferme en viager libre et occuper .
la propriété a était coupé en deux par le géomètre.
je souhaite vendre un terrain par la suite .
merci

Revente d'une partie d'un viager libre ?

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