LMNP au réel simplifié / Questions

Bonjour,

Voilà la situation : j'ai acheté en 2010 (mai) une chambre de bonne de 10m² dans laquelle j'ai fait des travaux et que j'ai meublé. Les travaux se sont terminés en août 2011.
Le bien est loué depuis le 1er septembre.

Situation personnelle : IR à 30%, chambre achetée à crédit totalement. Le régime du réel semble donc plus approprié.

Voici mes questions concernant le régime réel :
- Y a t il une date limite pour le retrait du n° SIRET auprès de l'administration fiscale ?
- Quels sont les documents à remplir ? 2031, 2033 ? Y en a t il d'autres ?
- Opter pour ce régime m'oblige t il à ouvrir un compte bancaire séparé du mien ? (actuellement les loyers comme mon salaire vont sur mon compte)
- Puis je enregistrer les factures fournisseurs pour leur montant global ou dois je proratiser sur la période de location (septembre-décembre) ?
- Cet achat fait à crédit est il amortissable ? Les frais de notaire le sont ils également sachant que la location ne s'est faite que sur une partie de 2011 alors que l'achat était de 2010 ?
- La majoration de 25% à moins de prendre un organisme de gestion agrée s'opère t elle en amont (au niveau du résultat fiscal) ou en aval (au niveau de l'IR dans le cas où un bénéfice est dégagé) ?
- Y a t il des inconvénients à ce régime ? Par exemple l'obligation de le conserver sur 3ans ? ou plus ? Une cotisation URSAFF cachée ?

En résumé, je me trompe peut etre, dans le cas où je suis en déficit, l'unique cotisation que j'aurais éventuellement à payer est elle la CFE ?

Merci d'avance pour vos réponses