Impots déductible: loueur en meublé non prof.

Bonjour,

j'ai acheté un studio meublé début octobre 2011 et me demande quel régime adopter (micro bic ou réel) ... après quelques calculs, mon choix se tournerait vers le réel mais j'aimerais avoir des avis de personnes compétentes pour appuyer mon choix.

Voici les données et mon calcul :

Recettes 2011 : 1050e (3 mois à 310e de loyer + 40e d'avance sur charges)


Charges et dépenses diverses : 613,10e (détail ci-dessous)

200e (frais de dossier banquaires)
214,41e (intérêts du prêt)
12,40e (cotisation d'assurance du prêt)
65,75e de travaux de peinture extérieure du bâtiment
120,54e de charges de copropriété


J'aimerai donc savoir si

1/ tous ces frais sont déductibles (j'ai des doutes, notamment sur les frais de dossiers)
2/ si mon calcul est juste (à ce moment là j'ai donc tout intérêt à opter pour le réel ..)
3/ si je n'ai pas oublié de frais déductibles (comme une part des frais de notaire ou autre)
4/ si j'opte pour le réel cette année, pourrais-je revenir sur le micro bic, l'année suivante (simple interrogation, à voir l'année prochaine le plus avantageux)


Je vous remercie grandement pour vos futures réponses, et excusez mon incompétence dans le domaine.
Bien cordialement