Clause abusive-droit de préemption

Bonjour, dans le compromis de vente que j'ai signé chez un agent immobilier, il y a une clause qui stipule qu'en cas d'exercice de mon droit de préemption (je suis locataire-acquéreur), la commission d'agence pour négociation resterait à ma charge.

J'entends contester, après signature chez le notaire, le fait de supporter les frais de négociation d'agence en vertu d'une jurisprudence de la Cour de Cassation (arrêt du 14 juin 1988), car l'agence n'a accompli que la préparation du compromis de vente et n'a donc pas rempli sa mission de recherche d'acquéreur. Je précise que dans la notification du congé pour vendre remis par hussier mandaté par l'agence, le prix comprend les frais d'agence. Or, un arrêt de la CC du 17 décembre 2008 prévoit que « l'offre de vente faite aux locataires titulaires d'un droit de préemption est nulle dès lors que le prix inclut des honoraires de négociation ». Le problème est que je ne souhaite pas perdre cet appartement.

Je n'avais pas souhaité passer par une agence, mais c'est le vendeur qui m'y incité après qu'il ait signé un mandat exclusif. Je me suis senti piégé et sous peine de perdre la vente, j'ai accepté les termes du compromis de vente. Je souligne que le vendeur n'avait pas accepté ma proposition de passer directement chez le notaire arguant de la complexité des formalités liées à la vente.

Questions : suis-je dans mon bon droit en réclamant le remboursement des frais de négociation ? Dois-je d'abord signer l'acte de vente avant de me pourvoir en justice A qui dois-je réclamer les sommes ? Le vendeur a-t-il sa part de responsabilité dans le préjudice que je subis ?