Vente en viager à mon filsRésolu

Question

Bonjour, 

Je voudrais vendre ma maison en viager à mon fils, au tarif normal avec de vrais paiements, ma maison est devenue trop grande et isolée pour moi, j'ai besoin d'argent pour me reloger et comme complément à ma retraite, il veut l'acheter.

J'ai d'autres enfants, je ne leur en ai pas encore parlé et je n'en ai pas l'intention.

Est-ce que je peux le faire, est-ce que ça pose un problème vis-à-vis du fisc ou des autres enfants ?

Merci d'avance.

condorcet · Accepted Answer

Est-ce que je peux le faire, est-ce que ça pose un problème vis-à-vis du fisc ou des autres enfants ? 
 Vis à vis du fisc, dès lors que le prix a été payé et la rente viagère assurée, aucun problème ne surgira dès lors que votre fils soit en mesure de prouver le versement de la rente.
 Au regard des autres enfants, ce ne sera pas la même chose.
 Aussi, il est impératif qu'ils acceptent cette vente dans ces conditions-là.

condorcet · Answer

Merci pour cette réponse, mais je ne comprend pas. 
 Il est certainement difficile de lire une réponse ne correspondant pas à son attente.
 Mais il en est ainsi.
 Le code civil édicte une présomption de gratuité  à l'égard d'une vente à l'un de ses successibles d'un bien soit en nue-propriété, soit contre une rente viagère ou à fonds perdus.
 Pour faire très simple la loi considère cette opération dont l'objectif est de favoriser l'un de ses héritiers réservataires au détriment des autres ce qui a pour but de permettre à ces derniers d'exiger le rapport partiel du bien ne laissant au bénéficiaire de la vente en + de sa part de réservataire,la quotité disponible.
 La loi permet d'échapper à cette présomption si tous les héritiers présomptifs consentent à l'opération.
 Donc, toujours pour faire simple, puisque votre objectif est d'améliorer vos revenus en vendant votre bien à l'un de vos enfants plutôt qu'à un étranger par l'intermédiaire de ce mécanisme de la rente viagère, il est impératif que tous vos enfants le sachent et donnent leur accord.
 Cela est peut-être un peu complexe pour vous, aussi je vous invite à rencontrer un notaire pour obtenir plus de détails sur la faisabilité de l'opération.

condorcet · Answer

Comment puis-je faire ? 
Vous soumettre à la Loi.

Quels peuvent être leurs recours de mon vivant ? 
Aucun.

Et après mon décès ? 
 Ce que j'ai déjà écrit : remettre en question cette vente dont le paiement du prix est assuré par le versement d'une rente viagère.

Pouvez-vous me dire quel article svp ? 
 Votre notaire vous renseignera à ce sujet.

condorcet · Answer

Qui croire
 Qui vous voudrez.
  Je suis bénévole.
  Votre notaire ne l'étant pas, il est de son devoir de vous renseigner complètement.
  Faites-lui part de notre entretien via ce forum.

Robbie · Answer

Bonjour,

Le but du viager est de payer moins cher si la personne décéde vite, sinon aucun interêt.

Dans ces cas là si votre enfant a les moyens, pourquoi un viager plutôt qu'une vente simple et classique bien moins contestable ?

Ou encore mieux une donation ?
Si vous indiquez au notaire que vous lui donnez votre quotité disponible, ça réduira le montant des parts qu'il aura à verser aux autres enfants.
S'il a les moyens de payer les part des autres c'est encore la solution la plus judicieuse.

Si votre seul but est de transmettre votre maison à cet enfant là et que ce dernier aurait les moyens de payer ce que les autres riquent de lui demander, et que votre notaire vous à conseillé plutôt le viager, franchement changez de notaire.

Tipoune · Answer

Sauf à avoir mal compris votre situation, une donation peut tout a fait vous correspondre dès lors que vous y insérer une clause de charge à l'obligation de votre fils.

En l'occurence, cette charge pourrait parfaitement être une rente, mais on pourrait tout aussi bien imaginer l'obligation de payer votre futur loyer par exemple.

Vous voulez avantager votre fils par rapport à vos autres enfants ? la donation hors part successorale correspond

Vous voulez accroitre vos revenus en donnant la maison ? une condition de charge dans la donation vous permettra d'y arriver. 

Il est toujours préférable de présenter ce que l'on souhaite faire plutôt que ce que l'on est en train de faire si l'on souhaite être bien conseillé. 

Après, la qualité du conseil se mesurera à la compétence du conseiller...

Cfc · Answer

Une vente en viager à un enfant est vite soupçonnée par le fisc de donation déguisée. Cependant si le bouquet et la rente sont d'un montant similaire à ceux qui auraient été demandés à une personne sans lien de parenté, si l'acquéreur a réellement les moyens de payer la rente, si vous gardez les preuves des paiements et si les autres enfants donnent leur accord pour la vente (voir ci-dessous), les soupçons du fisc devraient être écartés. 

Par ailleurs, une vente en viager peut être remise en question par un héritier réservataire s'il n'a pas donné son accord à la vente. Ceci est prévu par l'article 918 du code civil :
Article 918
    Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 11 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
    Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 13 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
    Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 9 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible. L'éventuel excédent est sujet à réduction. Cette imputation et cette réduction ne peuvent être demandées que par ceux des autres successibles en ligne directe qui n'ont pas consenti à ces aliénations.   

Vous pourrez utilement vous rendre sur cette page :
http://www.onb-france.com/familia/Vente-d-une-maison-en-viager-a-un.html

Vente en viager à mon fils

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