Achat de part SCI via un crédit

Question

Bonjour, 
 
Dans le cadre d'un rachat des parts d'une SCI (80k€ + Trésorerie 5k€) qui n'a pas de dettes (aucun crédit), quelle est la meilleure méthode ? Je suis actuellement gérant mais non associé, et c'est ma société (SAS) qui paye le loyer à la SCI (700€) 

N'ayant aucun apport et qu'un crédit de 85k€ peut être autofinancer avec un loyer (700€ actuellement) comment éviter la situation suivante : 

- Crédit personnel de 85k€
- Dividende annuel (bail actuel)
- Payer des mensualités de crédit
- Déclarer les dividendes aux impôts

L'idéal serait d'établir ça dans le bilan comptable de la SCI et obtenir un résultat net proche de 0€. 

Merci de vos conseils

lucini · Accepted Answer

Ok 

la cession de parts sociales de SCI entraine des droits d'enregistrement de 5% à la charge . 
Ces droits sont calculés sur la valeur réelle (et non pas comptable) de la totalité des actifs diminuée uniquement des dettes qui auront permis d'acquérir ces actifs.


Pour connaitre l'équilibre financier entre le loyer et les charges et le financement il est nécessaire de faire un plan financier sur la durée de l'emprunt. 
Cette prévision est indispensable, elle sera un élément de décision pour la banque. 

Attention il convient d'intégrerl'incidence de l'impot à payer sur le revenu foncier par le propriétaire des parts sociales.

lucini · Answer

"Dans le cadre d'un rachat des parts d'une SCI "
"gérant mais non associé"

Un rachat par Qui ?

Difficile de comprendre votre post.
Essayer de clarifier

lastus · Answer

Bonjour, 

Effectivement en relisant le post ce n'est pas très clair, je clarifie : 

Je souhaite racheter les parts de cette SCI qui sont actuellement à mes parents. Je suis gérant de la SCI actuelle mais je n'ai aucune part dans la SCI, 50% ma mère, 50% mon père. 

Mes parents ont besoin de liquidité et je pensais racheter les parts à l'aide d'un prêt bancaire afin que le loyer paît la mensualité du crédit. 

Pour ce faire, mon idée était de faire une demande de crédit via la SCI et d'avoir le s loyers et les mensualités du crédit sur le même compte, mais je ne pense pas que cela soit aussi simple ?

Je souhaite éviter de recréer une SCI et payer les frais notariés. 

Est-ce plus clair ?

lastus · Answer

Donc que dois-je faire ? 

- Les murs ont coûtaient 80 000€ 
- Achat effectué en Janvier 2012
- Il y a 3 000€ sur le compte

Je dois les racheter pour 83 000€ + 5% d'enregistrement soit 4 150€ ? 

Avec un compte associés ? puis-je me versé pas la suite les loyers sur le compte associés ?

lucini · Answer

Les loyers versé à la SCI selon les clauses du bail sont à encaissés sur la compte bancaire de la SCI puisqu'elle est propriétaire du bien immobilier.

La sci pourrait prendre en charge les frais financiers de l'emprunt bancaire que vous devrez obtenir.
 La SCi assurera le remboursement de l'emprunt.

Il est indispensable d'élaborer un plan financier pour constater ou non que le loyer couvre les mensualités de l'emprunt et les charges courantes .

lastus · Answer

Bonjour Lucini, 

Merci pour votre réponse, j'ai effectué le plan financier et cela fonctionne, le loyer couvre les frais financiers et les charges courantes. 

Par contre je ne comprends pas comment la SCI pourrait prendre en charge les frais financiers car les parts ne m'appartiennent pas pour l'instant ??

Je souhaite acquérir les parts de la SCI en utilisant le loyer pour couvrir les frais d'achat, mais les parts coûtent 83 000€ selon vos explications (valeur + fond propre) 

Le loyer va le sur le compte bancaire de la SCI, OK
Les mensualités de l'emprunt sont imputé sur le compte de la SCI ? Comment est-ce possible car c'est une crédit qui m'a servi à acheter les parts ? Donc comment faire en sorte que la SCI payent un crédit de 83 000€ ?

Lastus

lastus · Answer

Merci de votre réponse, 

Le plan financier à été fait, et le loyer couvre les mensualités de l'emprunt et les charges courantes. 

Les loyers sont versés sur le compte de la SCI, OK c'est normal. 

Les mensualités de l'emprunt sont imputées du compte de la SCI ? Comment est-ce possible car cela voudrait dire que le prêt est au nom de la SCI ? Mais les parts de la SCI ne sont pas à moi pour l'instant, je souhaite les acheter avec un prêt de 83000€ selon vos explications (valeur + fond propre) donc comment réaliser le prêt au nom de la SCI ? 

Merci d'avance,

lucini · Answer

Avant de répondre à vos dernières questions disposez vous d'un bilan comptable récent de la SCI  avec décomposition de l'actif et du passif par rubrique

lastus · Answer

Bonjour Lucini, 

Nous avons un livre de compte, le bilan comptable se fera fin d'année cependant je peux l'obtenir si besoin, grosso modo : 

- Prorata de la taxe foncière à l'achat des murs
- Charges de copropriété tous les 3 mois
- Loyers reçus tous les mois, sauf les 3 premiers mois (exemption)

lucini · Answer

ces indications ne sont pas suffisantes.

le bilan complet est indispensable

A l'actif :

quelle est la valeur comptable de l'immeuble à l'actif du bialn de la SCi, ainsi que sa valeur vénale actuelle ?

Solde de trésorerie à priori  5 K€

Comment ce bien a t il été financé par la SCI .

 part en capital de la SCI et montant réserves ou report à nouveau 
 part en dette sous forme de compte courant de vos parents

Rappel de la régle comptable  Le total de l'actif = le total du passif.

Si vous fournir ces infos je complèterai ma réponse.

Cordialement

Achat de part SCI via un crédit

10 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters