Agence clause d'exclusivité

Bonjour,
Quelqu'un peut-il me renseigner? C'est assez urgent...
Mon voisin a mis en vente son appartement et vient de m'annoncer qu'il a signé un contrat avec clause d'exclusivité auprès d'une agence. Il me dit, qu'il est néanmoins précisé dans ce contrat qu'en tant que voisin, je suis prioritaire.
J'avoue que j'ai été pris de court car je ne savais pas qu'il passerait par une agence.
Bref, ma question est la suivante: puis-je quand-même conclure l'achat directement avec lui? Si oui doit-on payer un "dédommagement" à l'agence? Ce montant doit-il être à hauteur de commission initialement prévue par l'agence?
En vous remerciant pour vos réponses, cordialement, M.