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Rachat des parts d'une maison (désolidarisation de prêt) [Fermé]

Posez votre question Lorély1710 9Messages postés mercredi 7 novembre 2012Date d'inscription 30 mai 2013 Dernière intervention - Dernière réponse le 9 août 2017 à 13:18 par Alex
Bonjour,

Mon ex-conjoint et moi-même avons acheté une maison en avril 2011 en gironde.

La maison nous a coûté 187000€ et aujourd'hui il nous reste à rembourser 167000€ de prêt.

Nous l'avons acheté moitié moitié.

Nous nous sommes mis d'accord pour ne pas réévaluer le prix de la maison.

Mon ex va racheter mes parts en faisant une désolidarisation de notre prêt actuel.

- Comment se passe la vente ? Compromis puis acte de vente ?

- A combien s'élève les frais de notaire ?

- Est-il nécessaire de refaire un bilan énergétique ?

Par avance merci de vos réponses.
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Le diagnostic énergétique n'est pas obligatoire car il ne s'agit pas d'une vente mais le rachat d'une part d'un bien immobilier en indivision moyennant une soulte (a priori 10 000 €).

Pour la désolidarisation du prêt il faut l'accord préalable de la banque, qui n'est pas évident.

L'acte notarié est obligatoire.

Pour les frais demander une estimation du notaire, les frais sont assez élevés.

Cordialement
Lorély1710 9Messages postés mercredi 7 novembre 2012Date d'inscription 30 mai 2013 Dernière intervention - 7 nov. 2012 à 13:04
Merci pour votre réponse.

Concernant la banque, y'a pas de soucis, mon ex a déjà vu avec et elle suivrait.

La question que je me pose c'est pourquoi resigner un compromis de vente puis un acte de vente si c'est simplement un rachat de mes parts ?
Du coup c'est une vente classique donc effectivement avec des frais de notaire élevé.
Je souhaitais savoir s'il n'y avait pas une autre méthode pour avoir un acte notarié mais sans repasser par une vente classique.

Cordialement.
lucini 4653Messages postés samedi 27 novembre 2010Date d'inscription 19 août 2017 Dernière intervention - 7 nov. 2012 à 14:54
il n'est pas nécessaire de faire un compromis, pas souhaitable de rester en indivision source de problème à venir.

L 'acte Notarié est incontournable

En cas de rachat de la part de l'un des indivisaires par l'autre, la «soulte» (somme d'argent à verser 10 000 €) est soumise aux droits de mutation à titre onéreux (5,09 %).

Le droit de partage est de 2,5 % à compter du 1er janvier 2012) est dû sur l'actif net (valeur totale du bien moins les dettes) après déduction de la soulte. ( frais à partager par les 2)

S'ajoute les honoraires du Notaire sur l'acte selon barème légal ainsi que le salaire du conservateur 0.1 % de la valeur de la maison.

C'est le prix de la sortie de l'indivision
Lorély1710 9Messages postés mercredi 7 novembre 2012Date d'inscription 30 mai 2013 Dernière intervention - 7 nov. 2012 à 15:22
Donc il n'est pas nécessaire de repasser par la vente classique, mais seulement un acte notarié suffit.
Concernant les calculs :
Droits à mutation à titre onéreux = 509€
Droits de partage = 187000 - 167000 -10000 = 10000 * 2.5% = 250€.
Salaire de conservateur = 187€.
Donc environ 1000€ + les honoraires du notaire.
Ai-je bien compris ?
Merci de votre aide, il est difficile de tout comprendre.
Cordialement.
Lorély1710 9Messages postés mercredi 7 novembre 2012Date d'inscription 30 mai 2013 Dernière intervention - 7 nov. 2012 à 15:29
A moins que pour les droits de partage le calcul ne soit :
187000 - 167000 - 10000 = 10000
Donc 187000 - 10000 = 177000 * 2.5% = 4425€ ?
Alex- 9 août 2017 à 13:18
Dans le cadre dun rachat de la maison par mon ex mari, Le notaire nous demande de régler la totalité des frais pour instruire le dossier . Est ce normal ? Et dois je payer aussi ces frais très élevés merci pour votre réponse suis ecoeuree
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Une licitation faisant cesser l'indivision est un partage.

Seul un notaire peut rédiger l'acte de partage ou de cession d'un bien immobilier

Une licitation faisant cesser l'indivision d'un immeuble valant 187 000 euro, portant sur la part indivise au prix de 10.000 eur, les frais comprendront :


Les émoluments et salaires du Notaireet du Conservateur sont eux calculés sur la valeur vénale actuelle de l'entier bien.


1°- Taxe de publicité foncière (TPF) sur le montant du prix, au taux de 5,09006% sur 10.000 euro= 509 €

2°- Emoluments du notaire : Valeur de 187.000 X 0,6578% + 327,90 euro (TTC)=
1 558€

3° Émoluments de formalités et de copies du notaire : 600/650 euro TTC.

4° Salaire du conservateur des hypothèques : Valeur de 187 000 X 0,10 %= 187 €
5° Droit de partage= 187000 - 167000 -10000 = 10000 * 2.5% = 250€.


soit une estimation de 3154 €


Demander au Notaire une estimation des frais avant d'engager les formalités.
Lorély1710 9Messages postés mercredi 7 novembre 2012Date d'inscription 30 mai 2013 Dernière intervention - 8 nov. 2012 à 12:49
Donc comment appelle l'acte notarié que nous allons signés dans lequel sera mentionné que mon ex rachète mes parts ? Un acte de cession ?

J'ai contacté mon notaire et il m'a estimer les frais à 7000€ en faisant un compromis de vente suivi d'un acte de vente.
Pourquoi ne m'a t-il pas parlé d'un acte de partage ou d'un acte de cession qui a priori nous reviendrait moins cher en frais de notaire ?

Merci beaucoup pour vos réponses.

Cordialement.
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Bonjour,

L'estimation de frais que vous donne ce Notaire est excessive. Ne poursuivez pas avec celui-là.

Prenez contact avec un autre confrère en précisant vos modalités et objectifs et optimisation des frais. Il ne faut pas procéder à une cession.

Le rachat de parts devant notaire n'est pas un acte de vente mais un acte de licitation qui arrêtera l'indivision ou un acte de partage. Plus précisément ce n'est pas un rachat de soulte mais un paiement de soulte

Le coût du rachat de parts immobilières est moins élevé que le coût d'une vente classique.

Lorsqu'un co-indivisaire rachète les parts d'indivision de l'autre co-indivisaire, il met fin à l'indivision et devient propriétaire à part entière du bien.

Lorsque l'acquéreur est un étranger à l'indivision, la liciation constitue une vente pure et simple, ce n'est pas votre cas puisque votre Ex est un co indivisaire de la maison.

Cette licitation constitue un partage.
le partage peut être à l'amiable ce qui est votre objectif mutuel.

La licitation doit être préférée compte tenu des émoluments du notaire plus faibles que pour un acte de partage, alors les frais seront calculés sur la valeur totale du bien, au tarif d'un partage.

La valeur du bien immobilier est fixée par les parties à l'acte, sous le contrôle de l'administration fiscale. C'est la valeur marchande actuelle qui doit être retenue.

Le notaire n'a pas à intervenir dans la fixation de cette valeur.

Cordialement
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Les frais entre les é versions sont du simple au double.

La deuxième version de frais est déjà plus raisonnable, reste à comprendre la nature des frais représentant la différence

Maintenant vous savez comment qualifier l'acte notarié à réaliser.

Demander un devis détaillé pour comparer la composition des différents frais, vous pourrez alors comparer par rapport à la réponse; et revenez vers nous si vous avez encore des questions.

Obtenez un accord écrit de la banque avant la rédaction de l'acte, le Notaire en aura besoin.

Cordialement
Toynant 3Messages postés lundi 14 juillet 2014Date d'inscription 17 juillet 2014 Dernière intervention - 14 juil. 2014 à 23:27
Bonjour,

je suis dans la même situation de rachat de soulte mais de 95 000 euros sur un bien de 435 000 euros. Nous n'avons pas encore divorcé. Comment s'est soldée votre cas ? La licitation peut-elle se régler directement avec les impôts ? Les deux notaires contactés m'ont annoncé 15 000 et m^me 16 000 euros ce qui me parait exorbitant. Le fait de faire ce rachat de soulte avant de divorcer, à l'amiable, ne peut-il pas réduire les frais ? Merci de vos éclairages à tous.
lucini 4653Messages postés samedi 27 novembre 2010Date d'inscription 19 août 2017 Dernière intervention - 15 juil. 2014 à 09:31
La licitation peut-elle se régler directement avec les impôts ?

Non, il faut obligatoirement un acte notarié

Les frais de notaire s'applique sur la valeur totale de la maison

La licitation est assimilé à un partage et n'est pas soumise à la même fiscalité.

Contacter un autre notaire et obtenez un état détaillé des frais de licitation


Par ailleurs si vous vendez le bien commun avant la fin du divorce avec le partage des fonds vous pouvez éviter de payer le droit de partage de 2.5 %


Certains avocats proposent de déposer une requête pour divorce par acceptation pour laisser le temps de vendre le bien d'une part et de ne payer aucun frais de notaire sur l'ensemble du partage d'autre part..

Cette pratique est incontestable au plan juridique à condition que les 2 époux soient d'accord.
carlo- 22 févr. 2015 à 12:58
bonjour,
je suis dans une situation similaire, maison de valeur 280.000 achetée il y a 2 ans, (valeur actuelle à définir), sur laquelle il reste 260.000 euros à rembourser ; la procédure n'est pas encore engagée et elle peut se faire sur demande acceptée.
Nous sommes tous deux motivés pour qu'un la garde, qui que ce soit. Son dossier est légèrement meilleur que le mien ( salaire égal mais elle toucherait environ 800 euros mensuels de pension alimentaire pour deux enfants ).
A côté, nous avons aussi acquis il y a 3 ans un studio en loi Sellier d'une valeur de 140.000 ; nous souhaiterions conserver aussi ce bien, quelle que soit la manière, en minimisant les frais de notaire et de banque ( 10% du bien pour estimer une valeur me semble ahurissant !! )
A la lecture des précédents échanges, la licitation me semble une bonne voie. Peut elle concerner les deux biens pour aboutir par exemple à : à elle la maison, à moi le studio ( ou inversement ) ? Quels en seraient les termes pour que l'acte notarié soit assez faible pour la banque accepte ?
( Je précise que malgré que la demande de procédure risque d'être sous demande acceptée, nous sommes en bons termes et souhaitons simplement conserver ces biens pour nos enfants, pour des raisons propres à chacun des biens )
merci d'avance
Carlo
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Bonjour,

Je me retrouve dans une situation délicate et ait besoin de vos lumières.
Ma femme souhaite le divorce, on est en communauté de bien et avons acheté une maison 476000 euros avec un apport de 110000 euros.

Nous nous sommes mis d'accord sur un montant que je devrais lui reverser de 25000 euros sur la base de la cession de ses parts, sachant que l'on s'entend très bien et qu'elle est prête à me faire devant le notaire un cession de ses parts à titre gratuit (je lui donnerai par la suite cet argent).

Je me pose des questions sur les couts notariés associés ainsi que le mode de déclaration à effectuer auprès du notaire. Pouvez vous m'aider svp?
lucini 4653Messages postés samedi 27 novembre 2010Date d'inscription 19 août 2017 Dernière intervention - 7 nov. 2015 à 21:50
OK Mais.... pour connaitre le montant des frais il faut d'abord indiquer au notaire le montant de la soulte pour racheter vos droits dans l'indivision, car celle ci influence directement le montant des frais fiscaux.

Ensuite les modalités de reprise du prêt en cours influence les frais.

Pas d'accord de la banque , le rachat n'est pas réalisable, cela ne sert à rien de voir le notaire .

D'abord il faut boucler le financement frais compris et fixer le montant de la soulte

Essayer de lui expliquer l'ordre des choses. pas la charrue avant les boeufs !

Le droit de partage de 2.5% ( base actif net du bien indivis (75 000 € ) est supporté par les 2 indivisaires au prorata des droits dans l'indivision;

Le reste des frais sera à la charge de Mr

Oui bien sur qu'il faudra connaitre le montant des frais avant de sceller l'accord

Cdlt
sanders45 5Messages postés mercredi 11 novembre 2015Date d'inscription 11 novembre 2015 Dernière intervention - 11 nov. 2015 à 08:38
Bonjour Lucini,

Votre aide me serai précieuse, nous avons acheté une maison il y a un peu près deux ans avec mon ex-conjoint, nous ne sommes pas marié, ni pacsé.
Aujourd'hui séparé, je souhaiterai lui racheter ses parts, il nous reste 189249€ de crédit , il n'y aura pas de soulte à verser.
Le notaire m'a estimé un rachat de part à 97635€ + des frais notarié à 8500€.
les frais de notaire m'empêche de pouvoir racheter la maison , la banque me suis sur le prêt mais les frais de notaire sont en trop.
Le notaire nous a proposer de nous pacser pour réduire les frais (qui ne seront plus que de 3200€ dans ce cas), mais cela me parait pas une bonne solution.
Dans vos réponses précédentes, vous parlez d'acte de licitation , est ce que cela pourrait s'appliquer dans notre cas ? et si oui, a combien s'eleverait les frais notarié ?

Un grand merci pour vos réponses.
lucini 4653Messages postés samedi 27 novembre 2010Date d'inscription 19 août 2017 Dernière intervention - 11 nov. 2015 à 09:16
Quelle est la valeur vénale de la maison ?

Pas de soulte cela signifie que le montant de l'emprunt à rembourser est au moins égal a la valeur de la maison.
Avez vous la décomposition des frais ( honoraires notaires et frais fiscaux ) à hauteur de 8 500 € ?

Le notaire vous propose une acte de partage mettant fin à l'indivision ?

Oui votre notaire a raison en cas de pacs les frais de sortie d'indivision sont nettement moins couteux..
Ce n'est pas évident d'utiliser ce recours au moment d'une séparation, (un pacs peut durer seulement 1 ou 2 mois le temps de la formalité).

Cdlt
sanders45 5Messages postés mercredi 11 novembre 2015Date d'inscription 11 novembre 2015 Dernière intervention - 11 nov. 2015 à 09:31
Bonjour Lucini,

D'abord merci pour ton aide.

La valeur vénale de la maison est estimée à 170000€, en effet il nous reste plus de crédit à rembourser que de valeur maison.
Non, le notaire ne m'a pas donner de décomposition des frais.
Le notaire m'a fourni une attestation disant que je me propose de reprendre les parts de mon ex-conjoint pour une valeur de 97635€ +8500€ de frais notarié.
Nous sommes pas contre le fait de nous pacser pour minimiser ces frais, mais nous sommes déjà déclarer seul depuis fin janvier 2015 à la caf et aux impôts, cela constituerai à faire de fausses déclaration et " omettre " le pacs lors de la prochaine déclaration d'impôts.
Pour l'acte de licitation, en quoi cela consiste t-il?
lucini 4653Messages postés samedi 27 novembre 2010Date d'inscription 19 août 2017 Dernière intervention - 11 nov. 2015 à 10:30
Ok

la valeur vénale de la maison de 170 000 € est inférieure au montant de la dette à rembourser (189 249€).
cela veut dire que l'indivision présente un actif net NÉGATIF.

Lors de la cession des droits de Monsieur il doit logiquement vous verser 50% de 19250 € soit 9 625 €.
je ne sais pas si ce point est abordé.

Si vous deviez vendre la maison Monsieur serait contraint de payer 50% de l'excédent du passif par rapport au prix de vente c'est indéniable
Pourquoi vous reprenez pour 97 635 € ce montant est supérieur à 50% du passif

regarder attentivement ce point.

Un acte de licitation amiable mettant fin à l'indivision c'est l'équivalent d'un acte de partage sauf que les honoraires du notaire sont calculés avec un tarif plus faible ( environ la moitié.), mais il faut aussi prendre en compte la fiscalité du partage, avec une soulte négative la fiscalité est pénalisante, d'où la proposition du notaire avec une fiscalité plus avantageuse.
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Merci beaucoup pour vos réponses qui m'ont bien aidé.

J'ai repris contact avec le notaire par mail en lui parlant d'un acte de licitation.
Il m'a dit que ce serait en effet possible avec des frais aux alentours de 3500€.

Je me demande encore pourquoi il nous a parlé de compromis + acte de vente et de 7000€ de frais lors de notre 1er RDV avec lui...

Nous allons prendre contact avec un autre notaire car nous n'avons plus confiance en lui.

Cordialement.
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Merci de prendre le temps de me repondre.

Le fait que nous sommes déjà déclarer vivant seul ne posera t-il pas un soucis?et le fait de ne pas déclarer le pacs à la prochaine déclaration?
Le notaire nous à parlé d'un délai de 2 semaines pour mettre fin au pacs.
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Ok, le notaire à bidouillé de facon à ce que monsieur n'ai rien à verser.
En clair, la situation paraît compliquée pour baisser les frais de notaire vu notre cas.
Et pour le pacs qu'en pensez-vous?
lucini 4653Messages postés samedi 27 novembre 2010Date d'inscription 19 août 2017 Dernière intervention - 11 nov. 2015 à 11:30
C'est une option qui permet légalement un cout fiscal du partage plus faible,la durée doit être limitée la dénonciation du pacs est unilatérale à tout moment.

N'acceptez pas Iles comptes de partage sans le vérifier attentivement, il n'y a aucune raison que le déficit de l'indivision soit payé à 100% par vous et de l'exonérer de tout paiement cela revient à payer les dettes de votre compagnon.
C'est une piste à ne pas négliger pour diminuer le montant du rachat
Vu la situation il n'y a aucune urgence à faire le partage

Le partage d'une indivision négative est un vrai problème.
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Bonjour Lucini,

Votre aide me serai vraiment précieuse.

Nous avons acheté un appartement en Mai 2012 au nom de nous deux. Nous nous sommes marié en Octobre 2012 sous régime communautaire. La valeur du bien était 237 000 euros, elle a participé 10 000 euros en apport, je m'occupe tout seul le reste d'apport et le prêt est financé par moi tout seul. Sur le titre de propriété, il y a 69% en pleine propriété pour moi et 31% en pleine propriété pour elle.

Elle a créé son entreprise cette année, dont la valeur est encore inconnue pour moi.

Aujourd'hui, nous sommes en cours de divorce donc on prépare une désolidarisation de compte. On s'est mis d'accord que je prenne 100% de propriété, en même temps je vais déclarer d'abandonner mes droit sur son entreprise.
Dans notre constitution de prêt, nous avons trois prêts:
Son apport: 10 000
Mon apport: 48 500
Prêt principal (commercial): 118 900 restant du aujourd'hui: 104 532
Prêt 0% Paris: 39 600 restant du aujourd'hui: 30 360
Prêt 1% entreprise: 20 000 restant du aujourd'hui: 15 715

J'ai vu le notaire qui m'a fait la transaction du bien, qui me propose un projet avec un frais presque 5% de la valeur du bien (sans compter la valeur de l'entreprise) 10 000 euros, je trouve cela exorbitant. En même temps, je voudrais profiter l'occasion de désolidarisation de re-négocier le prêt avec une autre banque (car ma banque me propose un taux de 2,8%... et me dit que la banque s'en fiche de perdre un client...).
J'imagine que le changement de banque ne devrait pas impacter la désolidarisation. J'ai vu que vous proposez un projet de licitation pour les autres internautes.

Que pourriez-vous me conseiller pour cette situation? Mille merci par avance.

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