plus value sur résidence secondaire

Question

Bonjour,
J ai acheté un terrain en 2004 pour 20180€ (frais de notaire inclus) construit une maison en 2006 terminé en 2007 pour environ 150000€ sI je la vends en résidence secondaire  combien je paye de +value .Le notaire m a dit que les 15% ne s applique que sur l achat du terrain 
Les 20% de la fiscalité 2013 s applique comment 
cordialement

Valacta · Answer

Il faut distinguer deux cas.

1. Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale et ne l'avez pas été ces quatre dernieres années, et que vous réutilisez dans un délai de deux ans le gain de la vente de la maison dans l'achat d'un logement que vous utiliserez comme résidence principale, alors la plus-value est exonérée au titre de la première cession, dans la limite du pourcentage du produit de la vente ainsi réutilisé (article 150 U II 1° bis). Pour la vente du terrain, vous bénéficiez d'un abattement pour durée de détention de 4% sur la plus-value imposable, et le taux d'imposition est de 34,5%. 

2. Si vous êtes déja propriétaire de votre résidence principale, vous ne bénéficiez pas de l'exonération au titre de premiere cession d'un logement. La doctrine administrative dit que l'abattement pour durée de détention s'applique aussi à la maison :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824

Fraction de la plus-value afférente au terrain : la durée de détention commence à la date d'acquisition du terrain indépendamment de la date du début d'exécution des travaux de construction. Dans votre cas, abattement de 4% correspondant à 8 ans de détention. 

Fraction de la plus-value afférente à la construction : la durée de détention commence à la date du début d'exécution des travaux de construction. Dans votre cas, abattement de 2% puisque les travaux ont commencé en 2006. Encore faut il que vous le justifiez à l'administration. La plus-value à retenir est la différence entre le prix de vente d'une part, et le prix d'acquisition du terrain majoré des frais de notaire et du coût des travaux de construction d'autre part. Puis application de l'abattement de 4%.

En cas de vente en 2012, le taux d'imposition est de 34,5% sur les deux plus-values, dont 19% pour l'impôt sur le revenu et 15,5% pour les prélèvements sociaux. 

En cas de vente en 2013, vous bénéficiez d'un abattement supplémentaire de 20% sur la vente de la maison exclusivement, et uniquement pour l'application du taux de 19%, les 15,5% continuant de s'appliquer à la plus-value calculée avec le seul abattement pour durée de détention.

CINEMALIA · Answer

jel remercie VALACTA pour ces précieux renseignements Quelques précisions.
Mon terrain de 2003 je le vends en 2013 je peux revendiquer 10 ans de détention donc 8% est ce exact?
J ai un acte notarié qui prend globalement prix du terrain + frais notarial puis je prendre les 2 ?
Pour construction de la maison j ai la demande de permis de construire qui date de 2004 et un document qui signale ouverture de chantier en 2005 et je la vends en 2013 combien de puorcentage d abattement aurai je droit ?
Les 15% puis je les rajouter à mon prix global
D autre part les lit placard ou meuble de salle d eau ou cuisine avec facture puis je les rajouter au prix d acquisition
Au point de vue administratif je l ai déclaré en residence principale.Je possède déja une résidence depuis 30 ans puis je essayer de la vendre en rés principale quels risques sont encourus ?
Estc ce que le taux appliqué au terrain est toujours identique a celui appliquè a la maison de construcion
Merci pour vos precisions
cinemalia

Valacta · Answer

Voila mes réponses, mais elles restent à vérifier 

1) En cas d'achat du terrain en 2003 et de vente en 2013 l'abattement est en effet de 10%, encore cela dépend de la date exacte d'acquisition et de cession, car la durée de détention se compte au jour près. 

2) Pour le calcul de la plus-value relative au terrain, vous pouvez bien sûr prendre en compte à la fois le prix d'achat et les frais notariés. En fait vous avez le choix entre une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d'achat, ou bien une majoration pour frais réels, mais vous devez alors fournir tous les justificatifs des charges : droits d'enregsitrement, frais notariés, commissions d'agence, etc.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220

3) Pour le début de la construction de la maison, voila ce que dit l'administration : "La preuve du début d'exécution des travaux résulte, en principe, de la délivrance du récépissé de la déclaration d'ouverture de chantier faite en mairie." C'est donc l'année 2005 qu'il faut retenir, ce qui correspond à un abattement pour durée de détention de 6% en cas de vente après le 8eme anniversaire de l'achat. 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824

4) Pour le forfait de 15%, je suis d'accord avec votre notaire, il ne concerne pas la maison. Article 150 VB II 4° du CGI : "Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée." Comme vous n'avez pas acquis la maison mais l'avez construite, vous devez prendre en compte le coût réel de la construction, ce qui est normalement plus avantageux pour vous. Si vous avez réalisé des travaux d'agrandissement ou d'amélioration après l'achèvement de la construction, c'est une autre histoire mais ça n'a pas l'air votre cas. Les 15% sont applicables à la vente du terrain, puisqu'il est bâti et que vous l'avez acquis il y plus de 5 ans. 

5) Pour l'achat des meubles je ne pense pas vous puissiez les ajouter, ça me parait très risqué. Ce ne sont pas des dépenses de travaux de construction ni d'amélioration. 

6) Concernant votre résidence principale, pouvez-vous préciser ? Vous voulez d'abord vendre la maison puis votre autre résidence ? Laquelle est votre résidence effective ?

7) Le taux d'imposition pour la plus-value sur un terrain bâti est le même que pour une construction, à savoir 34,5%. Seules changent les modalités de calcul de la plus-value. 

8) Erratum : l'abattement supplémentaire de 20% pour une vente en 2013 s'applique aussi au terrain bâti (article 10 du projet de loi de finance pour 2013), contrairement à ce que je vous avais précédemment indiqué.

CINEMALIA · Answer

Merci enormément et intensément de ces bonnes réponses VALACTA
mais je n arrive plus à calculer ma + value pourtant je connaissais comment la calculer 
Mon terrain acquis en 2003 : 20198 EUROS 
ces 15 % je les applique au terrain =20198+3029=23227 +2020(10% détention)Ce qui fait 25247EUROS
j AI 150000 euros de facture  je calcule 8 % 
 pour mon calcul J avoue etre perdue pour déterminer la +value imposable et déterminer mon prix d acquisition si je vends mon bien en 2013 pour 210000 euros a quoi est égal la +value imposable
Quant à la residence principale  sur ce bien je voulais y vivre 8 mois en 2013 je suis retraitée la déclarer en residence principale  pour éviter la + value mais c est beaucoup risqué 
Qu en pensez vous ? Elle est déclarée aux impots en res principale mon lieu de vote est aussi à cet endroit 
encore un grand merci VALACTA

Valacta · Answer

Plusieurs points en réponse à votre dernier message   

1) Pour les travaux réalisés après l'achèvement de la maison, la prudence s'impose.  

Premierement, si votre mari a réalisé lui-même les travaux et non pas par une entreprise, vous l'avez pas droit à la majoration. Il ne faut pas non plus que les dépenses de travaux aient été utilisées pour des réductions d'impôt sur le revenu.   

Deuxiémement, seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition. Pour le fisc, les dépenses d'amélioration sont celles qui "ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble", et les dépenses de constructions "ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-oeuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction". L'aménagement de chemins sur le terrain ne peut être pris en compte. La construction de devants de portes et de goutiéres peut à la limite être qualifiée de travaux d'amélioration, mais c'est discutable.   

Si les travaux ont été réalisés par une entreprise, que ces dépenses n'ont pas été utilisées pour des réductions d'impôt, et que vous êtes en mesure de justifier par des factures qu'ils ont été réalisés après achevement de la maison, alors vous pouvez prendre le risque d'appliquer une majoration. Vous pouvez choisir entre calculer les frais réels ou les 15% de majoration. Si vous choisissez les 15%, ils s'appliquent au prix d'acquisition, à savoir prix d'aquisition du terrain et coût de constructions de la maison.   

2) Pour la détermination de la plus-value, voila comment procéder. Même si le fisc n'indique pas précisément comment faire, il faut ventiler le prix de vente entre le terrain et la maison et calculer séparément les deux plus-values. Prenons pour hypotheses une vente en 2013, avec 10 ans de détention du terrain et 6 ans pour la maison, abattements respectifs 10% et 2%, pas de majoration pour travaux d'amélioration.  

Pour savoir comment ventiler le prix de cession, il faut se baser sur le prix d'acquisition.  
Valeur terrain + maison = 20 180 € + 150 000 € = 170 180 €  
Ventilation terrain = 20 180 / 170 180 = 11,85 %   
Ventilation maison = 150 000 / 170 180 = 88,15 %  

Le prix de cession de 210 000 € se ventilera donc ainsi :  
Terrain = 210 000 x 11,85% = 24 885 €  
Maison = 210 000 x 88,15% = 185 115 €   

Calcul de la plus-value sur le terrain :  
(prix de cession - (prix d'acquisition frais notariés + majoration 15%)) x abattement 10%  
Ce qui fait (24 885 - 20 180 x 1,15) x 0,9 = 1 510 €  

Calcul de la plus-value sur la maison :  
(prix de cession - (prix d'acquisition + coût de construction)) x abattement 2%  
Ce qui fait (185 115 - 170 180) x 0,98 = 14 636 €  

Plus value totale 1 510 + 14 636 = 16 146 €  

Impôt à payer 16 146 x (0,8 x 19% + 15,5%) = 4 956 €  

Je vous laisse vérifier les calculs, il faut aussi rajouter les 15% si vous y avez droit.   

3) Pour la question de la résidence principale, c'est vrai que c'est risqué, mais je pense que ça passe. Le fisc précise que "l'exonération est refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière". Si vous y résidez les 8 mois précédant la vente, normalement vous n'aurez pas de problème, vu qu'en plus c'est l'adresse que vous donnez dans vos déclarations de revenus, il y a pas peu de chance que le fisc viennent vérifier. Si le fisc vous pose des questions, vous n'aurez qu'à fournir des factures d'eau et d'électricité de cette période.

CINEMALIA · Answer

Je remercie VALACTA  tout devient plus clair sans vos explications je n y serai jamais arrivé
Encore merci et toutes mes excuses pour vous avoir importuné
Je souhaite donner d excellentes appréciation pour le site mais je ne sais pas comment faire
cinemalia

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