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Occupation illicite d'une maison par un héritier

Horizon75 24Messages postés mercredi 21 novembre 2012Date d'inscription 25 mars 2013 Dernière intervention - Dernière réponse le 25 mars 2013 à 02:42
Bonjour,
Mon demi-frère et moi héritons de la maison de notre mère, seule propriétaire (veuve depuis 2001).
Ma mère ayant été placée en maison de retraite médicalisée depuis 2005, je croyais sa maison restée inoccupée. Or j'apprends tout à fait fortuitement que mon demi-frère y a logé son fils de 2005 à 2012, sans verser de loyer.
Puis-je exiger le remboursement de 8 ans de loyers ?
Je précise que la succession n'a pas encore débutée, nous devons rencontrer le notaire très prochainement.
Merci de vos conseils
Cordialement,
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Bonjour,

Vous découvrez cet état de fait aujourd'hui, depuis 2005 vous ne vous êtes jamais préoccupé de ce que devenait la maison de votre maman ?

Vous n'avez jamais sollicité auprès de votre demi-frère de mettre ce bien en location pour alléger les frais inhérents au placement en maison de retraite de votre maman ?

Et aujourd'hui contraint de mettre la main à la poche, vous essayez de récupérer les sommes en imputant la chose à votre demi-frère....pour protéger votre partie d'héritage.

Je trouve votre démarche vénale et je pense qu'au contraire l'occupation du bien à surement permis de le conserver en bon état, plutôt que de le laisser à l'abandon...comme vous avez fait visiblement !!!

Bonne chance dans vos démarches.............

Cordialement
fanchb29 3067Messages postés jeudi 19 août 2010Date d'inscription 17 juin 2015 Dernière intervention - 16 mars 2013 à 20:21
Si c'est l'un des héritiers qui avait profité de ce loyer gratuit, la situation aurait pu être différente.

Car dans ce cas, on peut considéré que l'héritier hébergé gratuitement profite à ce titre d'une certaine forme de "donation".

L'une des solution serait de prouvé que votre mère n'était plus en possession de tous ses moyens et que donc de fait ce n'est pas elle qui a pris des décisions, mais bien votre frère. Frère qui a privilégié ses propres intérêts au détriment des votres...

Mais pour cela, il vous faudra avoir des certificats médicaux dans ce sens, ainsi que des témoignages de proches... Assez compliqués à avoir, et la procédure pour faire reconnaitre par la justice de tels faits (si votre frère s'y oppose) est longue et compliquée...


Pour ma part, j'ai effectivement bataillé durant un moment pour faire reconnaitre mes droits.
J'ai pu faire reconnaitre une bonne partie de mes droits concernant l'héritage, mais pas la totalité non plus. Car il devenait peu intéressant pour moi tant financièrement que moralement et surtout une perte de temps.


Au final la décision vous appartient.
Soit tout tenté pour faire valoir votre point de vue.
Au risque d'y perdre du temps et/ou de l'argent.

Ou alors passé à autre chose, et ne pas resté coincé sur des points de vue qui vous pourriront plus la vie qu'autre chose...
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Horizon75 24Messages postés mercredi 21 novembre 2012Date d'inscription 25 mars 2013 Dernière intervention - 17 mars 2013 à 05:14
Merci fanchb29 pour ce nouvel élément auquel je n'avais pas pensé.

Je n'aurai aucun mal à établir que ma mère n'était plus en possession de ses moyens puisqu'elle a été placée à la suite d'un alzheimer qui, au final, s'est avéré être une pathologie différente - dont j'ignore le nom - mais dont les troubles neurologiques sont identiques.

Mais sans mesure de tutelle, l'aspect médical suffirait-il à établir que mon demi-frère a privilégié ses intérêts au détriment des miens en disposant ainsi de la maison ?

Il faudrait ensuite prouver l'occupation de la maison, puis porter l'affaire au tribunal; cela implique plusieurs années de procédure j'imagine, avec des frais de justice et d'avocat importants que je ne suis pas en mesure d'avancer. Sauf si ce dernier se paye uniquement sur le résultat comme dans les séries américaines, ce dont je doute... (si quelqu'un avait une expérience dans ce domaine, ses conseils seraient bienvenus)

Et puis comme vous le soulignez si bien, cela vaut-il la peine de se pourrir la vie durant des années ? Là est la question, dirait l'autre. Se résigner pour être en paix ou sombrer dans le sordide pour obtenir justice ?

Ultime interrogation : pour information, à quel stade de la succession pensez-vous que cette procédure doive être engagée ?

Partager votre expérience m'est décidément bien réconfortant.

Cordialement,
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fanchb29 3067Messages postés jeudi 19 août 2010Date d'inscription 17 juin 2015 Dernière intervention - 17 mars 2013 à 06:53
Pour ma part, j'avais pris mes précautions avant la mort de ma grand-mère, ayant appris par hasard qu'elle n'avait plus toutes ses facultés intellectuelles, j'avais contacté son médecin traitant qui avait fait un certificat médical indiquant qu'elle n'était plus en capacité de prendre seule des décisions.

J'allais lancé la procédure de mise sous tutelle quand elle est décédée.

A partir de ce moment-là, le reste de la procédure a été plutôt "simple" dans mon cas...

On a "traité" la succession comme toute autre succession, et concernant plus particulièrement les derniers mois de sa vie (et les dernières années aussi), j'ai exigé la production de tous les justificatifs (factures, relevés bancaires, etc, etc...).

Cela a vite mis à jour tous les "petits" et "grands" détournements, comme par exemple les chèques à l'ordre d'une grande surface pour plus de 200 euros alors qu'elle était à ce moment-là hospitalisée, ou bien des retraits alors qu'elle se trouvait en maison de repos...

De là, j'ai laissé le choix aux personnes concernées : soit on "s'arrange" dès le départ, soit on va devant un juge.

Il y en avait pour une grosse somme d'argent (mis tout bout à bout), mais après des concessions de part et d'autres, nous sommes tombés d'accord.

Déjà la première chose que vous devez absolument faire, c'est de recourir aux services de votre propre notaire. Ne traitez pas tous les deux avec le même notaire.

Car celui-ci prendre parti d'une manière ou d'une autre, et cela risquera plus de compliqué grandement la succession qu'autre chose.

Pour ma part, le premier notaire en charge de la succession était très clairement en faveur de l'un des héritiers, et m'a créé plus de problèmes qu'autre chose.

A un moment, sur les 7 héritiers, il n'y en avait plus qu'un seul qui voulait traité avec lui... Tous les autres héritiers avaient pris un autre notaire pour réglé la succession...


A mon avis, dans votre cas, tentez la négociation pour que votre part d'héritage ne soit pas amputée de 80 % mais plutôt de 50-60 %

Pourquoi j'indique cela ?
Car il vous sera difficile de récupéré la totalité des loyers.

Il vous sera objecté devant un tribunal que si la maison était restée vide, elle se serait dégradée, et que de toute les manières la créance finale aurait était la même...
Et que rien n'indique que la maison aurait pu être louée de manière continue pendant toute cette période.

Donc à mon avis, vous avez quelques atouts dans votre manche, et en faisant pression suffisamment vous avez une chance d'en retiré quelque chose.

Mais n'espérez pas non plus récupéré la totalité de l'argent "perdu".

Un conseil quand même : examinez à la loupe (ou faites examiné) tous les relevés bancaires et toutes les factures que vous pouvez trouvé.

Si l'autre héritier n'a pas remis les relevés bancaires au notaire, vous pouvez les avoir par la banque, mais c'est un service facturé. Vous pouvez alors demandé à ce que la recherche soit limitée à des sommes d'un certain montant (par exemple toutes les dépenses inhabituelles, ou de plus de 200 euros...).
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Horizon75 24Messages postés mercredi 21 novembre 2012Date d'inscription 25 mars 2013 Dernière intervention - 17 mars 2013 à 19:14
Vos conseils sont d'autant plus précieux qu'ils sont le fruit de l'expérience.

Mon cas est nettement moins complexe du fait que nous ne sommes que deux, que la succession ne comporte pas de liquidités (l'établissement prenait 90% de sa pension chaque mois) et pas d'autres biens que la maison; il reste la question de la partialité du notaire que je ne pourrais vérifier qu'à l'usage.

Maintenant, la première des choses reste quand même de vérifier l'occupation de la maison, et je ne vois pas d'autres moyens que les factures eau-gaz-électricité. Je vais me renseigner pour savoir s'il est possible d'obtenir des duplicatas, mais sans numéro de client, cela risque d'être difficile.

Vous avez raison, espérer récupérer l'intégralité des loyers serait illusoire. La moitié me conviendrait. Mon intention n'est d'ailleurs pas de les mettre à genoux; à vrai dire, je n'ai même pas de ressentiment pour ces personnes que je préfèrerai ignorer. Mon seul souhait est de ne pas me laisser dépouiller à leur profit.

C'est maintenant à moi de me débrouiller. Si vous m'y autorisez, je me permettrai, en cas de besoin, de vous faire part des difficultés que je pourrais rencontrer... si toutefois je décide de me lancer dans la mêlée !

Bien cordialement
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fanchb29 3067Messages postés jeudi 19 août 2010Date d'inscription 17 juin 2015 Dernière intervention - 17 mars 2013 à 19:39
Nous restons à la disposition des internautes ici ^^

Si ce n'est pas moi, ce sera une autre personne qui vous viendra en aide sans souci.
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Bonsoir,

Non.

Vous n'étiez pas propriétaire de la maison, et votre mère était libre de prêté gratuitement sa maison à qui elle veut...
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Bonjour et merci de votre intervention,

Dans la mesure où ma mère était atteinte d'une maladie neurodégénérative, elle n'était guère en capacité de décider quoi que ce soit.

Par ailleurs, si sa maison avait été mise en location, les loyers auraient couvert ses frais d'hospitalisation. Comme elle ne l'a pas été, ce sont plusieurs dizaines de milliers d'euros - près de la centaine à vrai dire - qui nous sont réclamées.

Peu m'importe que mon demi-frère ait librement disposé de la maison. Mais que ce faisant, il m'impose une créance qui va amputer ma part d'héritage de 80%, je m'interroge...

Cette créance étant directement liée au défaut de loyer dû à l'occupation de la maison par son fils, sa responsabilité peut-elle être engagée ?
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Il y avait une mesure de tutelle concernant votre mère ?
Horizon75 24Messages postés mercredi 21 novembre 2012Date d'inscription 25 mars 2013 Dernière intervention - 16 mars 2013 à 01:56
Bonjour,

Ayant été tenu à l'écart, je l'ignore; mais je ne le pense pas. Vous est-il possible de me préciser - très brièvement, bien entendu - l'influence d'une telle mesure ?

Merci de votre aide.
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fanchb29 3067Messages postés jeudi 19 août 2010Date d'inscription 17 juin 2015 Dernière intervention - 16 mars 2013 à 02:21
Si elle était sous tutelle, alors là le tuteur pourrait être tenu pour responsable si les décisions qu'il a pris n'étaient pas dans le meilleur intérêt de votre mère.

Mais si ce n'est pas le cas, malheureusement elle était considérée comme saine d'esprit, et donc libre de faire ce qu'elle voulait de ses propres biens...

Comme laissé l'un de ses petits enfants occupait la maison sans qu'il n'a a payé de loyer par exemple...

La seule chose qui pourrait être reproché à cette personne (le neveux) est le fait qu'il a profité financièrement de cette occupation, mais cela est plutôt difficile à prouvé...
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Bonjour,

Si votre mère avait l'usufruit de la maison ou qu'elle en était propriétaire, elle y logeait qui elle voulait, dans les conditions qu'elle voulait. Vous ne pouvez rien réclamer pour la période d'avant son décès.

Dans ce cas, votre titre "Occupation illicite d'une maison par un héritier" est abusif, d'une part parce qu'on ne devient "héritier" qu'après le décès de celui dont on hérite et qu'un propriétaire loge qui il veut dans son bien tant qu'il est vivant, d'autre part parce qu'un héritier a le droit, si les autres héritiers ne s'y opposent pas, d'occuper un bien dont il est propriétaire indivis.

Pour la période d'après son décès, où vous êtiez vous-même co-indivisaire du bien, vous pourriez obtenir une indemnité d'occupation SI (et seulement si) votre frère a eu l'exclusivité de l'usage du bien et vous a empêché d'en profiter, ce qu'il faudra prouver.

A noter également que, si votre mère a bénéficié d'aides sociales de la part du conseil général pour payer la maison de retraite, il y a fort à parier que celui-ci demandera un remboursement de ces aides (qui ne sont que des avances) sur sa succession.

Cdlt
Horizon75 24Messages postés mercredi 21 novembre 2012Date d'inscription 25 mars 2013 Dernière intervention - 24 mars 2013 à 05:54
Sorgin : Il y a un malentendu. Je ne faisait pas état de ma situation. J'ai bien précisé que ma réflexion sur le « système » était d'ordre général et ne visait en aucun cas mes petits déboires personnels. Je suis simplement effaré de l'état de vulnérabilité des personnes les plus faibles que je croyais les mieux protégées. Je vous apporte néanmoins ces quelques réponses.

Rien ne s'opposait à ce que le bien soit loué; il est en bon état et bien situé.

Vous estimez que la seule chose qu'on puisse peut-être reprocher à mon frère est sa mauvaise gestion; je la trouve au contraire exemplaire, au moins de son point de vue : 7 ans de loyer à l'oeil, c'est plutôt habile.

Ni pillage, ni vol, ni malversation, soit. Mais comment nommer l'action de profiter d'un bien en privant son propriétaire de ressources et en lui créant des dettes ? Cautionnez-vous réellement ce type de comportement ?

Sans nier les aléas qui peuvent exister entre un locataire et son bailleur, est-on pour autant obligé d'envisager systématiquement le pire ? Ça aurait pu mal se passer comme ça aurait pu bien se passer. Idem pour les retenues et les frais; d'accord pour diminuer le montant brut des recettes, mais allez-vous démontrer qu'un propriétaire gagne moins en louant sa maison qu'en y logeant quelqu'un gratuitement ?!

Je vous l'accorde, il aurait pu faire pire; je devrais le remercier de n'avoir pas monté une plus grosse rapine ? Car ne vous méprenez pas, tout a été fait sciemment. L'information lui a échappé au cours d'une conversation, et depuis, il ne cesse de tenter de se justifier par de nouveaux mensonges censés masquer le premier. Il a parfaitement conscience d'avoir mal agi.

Une mauvaise gestion n'est qu'un accident que je ne lui aurais jamais reproché. C'est uniquement le profit qu'il a tiré de la situation et les dettes qui en résultent qui m'ont incité à envisager des poursuites.

Mais à vous lire, il n'a rien à craindre; la loi est faite pour les gens comme lui. Il faut juste le savoir et se résigner.
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Sorgin 11279Messages postés dimanche 14 octobre 2012Date d'inscription 4 juillet 2015 Dernière intervention - 24 mars 2013 à 09:40
Mais à vous lire, il n'a rien à craindre; la loi est faite pour les gens comme lui. Il faut juste le savoir et se résigner.
Ce n'est pas en discutant avec un inconnu sur un forum que vous pouvez tirer ce genre de conclusion. La loi est faite pour tout le monde, rien ne vous empêche de tenter votre chance si vous êtes persuadée d'être dans votre bon droit. Je me suis faite l'avocat du diable en vous rappelant vos propres responsabilités, mes arguments tiennent la route tout autant que les vôtres, mais je n'ai pas d'article de loi à vous proposer pour appuyer une accusation envers votre frère. Essayez l'abus de faiblesse, on ne sait jamais. Mais ce sera toujours à vous d'en prouver l'existence.
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Horizon75 24Messages postés mercredi 21 novembre 2012Date d'inscription 25 mars 2013 Dernière intervention - 24 mars 2013 à 19:06
J'ai bien compris votre démarche et encore une fois, vous faire l'avocat du diable était la meilleure chose à faire. Ce faisant, vous m'avez permis de réfléchir à quantité d'arguments dont je n'avais aucune idée auparavant. Mais si vous aviez pu vous faire davantage l'avocat de l'ange - oups, mon auréole a traversé le plafond - avec ou sans textes de loi, votre aide m'aurait été plus précieuse encore.

La loi est faite pour tout le monde, rien ne vous empêche de tenter votre chance...
Oui, à condition d'en avoir les moyens. Une procédure de cette nature s'annonce longue et coûteuse; elle va bloquer la succession et entraîner des frais supplémentaires : le jeu en vaut-il la chandelle ? Avec les moyens nécessaires, je n'hésiterais pas.
... si vous êtes persuadé d'être dans votre bon droit.
Le problème est moins d'être sûr de mon bon droit que d'être certain que les agissements que je dénonce sont effectivement répréhensibles. C'est ce que j'aurais aimé pouvoir établir. Le droit et la justice ne vont pas systématiquement de pair; on peut être dans son droit sans pour autant obtenir justice, et inversement, être en tort et échapper à la sanction. Le mieux serait de consulter un avocat, mais son intérêt n'est-il pas d'inciter aux poursuites ? A moins d'en trouver un qui accepte de se payer sur le résultat, mais je ne pense pas que cette pratique ait cours en France.
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Sorgin 11279Messages postés dimanche 14 octobre 2012Date d'inscription 4 juillet 2015 Dernière intervention - 24 mars 2013 à 19:12
Idées gratuites :
- interroger votre assistance juridique si vous en avez une avec votre assurance, sur l'opportunité de votre démarche et les chances d'aboutir
- demander conseil à un notaire (neutre, pas celui qui s'occupe de votre famille), les conseils sont gratuits
- trouver la maison de justice près de chez vous, et consulter un avocat

http://vosdroits.service-public.fr/F20706.xhtml

Après ces 3 avis de vive voix, vous aurez sans doute une meilleure idée de votre situation, sans craindre que leurs conseils ne soient intéressés.

Mais la justice est ainsi faite qu'on pense toujours gagner quand on intente une action (évidemment, sinon pourquoi le ferait-on), mais qu'on est parfois déçu ; c'est l'aléa du grain de sable auquel on n'avait pas pensé, sinon à quoi cela servirait-il d'avoir des juges et des jugements s'ils étaient connus d'avance.

A moins d'en trouver un qui accepte de se payer sur le résultat, mais je ne pense pas que cette pratique ait cours en France.
Dans le droit du travail en tout cas elle a cours, j'en ai bénéficié (un petit fixe + un % du gain éventuel).
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Horizon75 24Messages postés mercredi 21 novembre 2012Date d'inscription 25 mars 2013 Dernière intervention - 25 mars 2013 à 02:42
Merci pour ces infos. J'ignorai ces possibilités; c'est un bon début.

Les notaires donnent réellement des conseils gratuitement ? Tous, ou est-ce une faveur qu'accordent certains seulement ?
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Le problème de la tutelle, de comment elle se demande, se vit, se passe et se finit n'est pas nouveau.

Aucun système n'est parfait.

Et le problème ici peut se résumé aussi au manque criant de moyens de la justice, alors qu'on fait de plus en plus appel à elle...

Par rapport aux derniers chiffres connus, il y a en ce moment plus de 700 000 mesures de tutelle/curatelle qui sont en vigueur (chiffre du sénat http://www.senat.fr/rap/l06-212/l06-212.html ).

Après, les chiffres que je vais indiqué sont sujet à caution, car il s'agit d'une estimation par rapport à ce que j'ai pu entendre jusqu'à présent :

On compte environ 500 juges des tutelles en France (5 en moyenne par TGI, sachant que certains n'ont qu'1 juge et d'autres un peu plus...).

Vous faites le calcul...

700 000 / 500 = 1400

1400 dossiers par juge/greffier, et encore dans mon estimation n'est pas prise en compte l'absentéisme, la non-affectation réelle d'un juge/greffier, le fait que le juge n'a pas que seule mission la tutelle, etc, etc...

Sachant que ce chiffre indique seulement le nombre de dossiers en cours, et non le nombre d'actes réalisés...

Chaque année, le juge reçoit au moins de chaque tutelle/curatelle un rapport, et en plus il doit répondre à chaque fois que la tutelle/curatelle veut réalisé un acte "important" modifiant la vie d'une personne protégée...


Tout cela pour dire ceci :
On veut une justice plus "active et réactive", mais dans le même temps on lui réduit chaque année ses moyens.... Que voulez-vous qu'elle fasse...

Horizon75 24Messages postés mercredi 21 novembre 2012Date d'inscription 25 mars 2013 Dernière intervention - 24 mars 2013 à 18:25
Là encore, je ne peux que souscrire à ce que vous écrivez. Justice, santé, éducation, même combat. Il est de bon ton de tomber à bras raccourci sur les fonctionnaires, mais ce délitement revient aux responsables politiques qui, tous bords confondus, sont incapables de doter comme il le faudrait les missions de service publique.

Et vu l'ambiance actuelle, l'amélioration n'est pas pour demain; les margoulins ne connaîtront pas la crise de sitôt...
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fanchb29 3067Messages postés jeudi 19 août 2010Date d'inscription 17 juin 2015 Dernière intervention - 24 mars 2013 à 22:07
Même avec une justice plus rapide et réactive, je ne suis pas sûr (et plutôt même convaincu...) qu'on n'évitera pas pour autant les "margoulins" persuadés de ne pas être sanctionnés (ou se moquant de l'être)...

Il faut aussi bien se dire que l'état ne peut pas remplacé non plus la morale personnelle ni "le vivre ensemble"...

Après, ici nous ne pouvons que vous dire ce que nous en pensons, et également quelle procédure nous parait la plus adaptée dans votre cas (à partir de ce que vous nous dites ainsi que nos connaissances).

En ce qui concerne la loi et la justice, celles-ci sont en quelque sorte sourdes et aveugles au souci individuel pour se concentrées sur l'intérêt général.

La loi et la justice ne sont pas prévues pour répondre à chaque situation individuelle, mais prévues pour répondre à une situation type...
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