Division parcellaire dans un lotissement privé.
DOMYNO41
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Josh Randall Messages postés 26489 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 23 avril 2024 - 22 févr. 2015 à 13:02
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COVALEM
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mardi 26 mars 2013
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26 mars 2013
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26 mars 2013 à 14:55
26 mars 2013 à 14:55
Bonjour,
Dirigeant de COVALEM, un cabinet expert en division immobilière qui propose aux particuliers une offre globale et garantie pour acheter ou vendre un bien dans le cadre d'une opération de division, voici quelques petites précisions.
Tout d'abord, vous devez savoir que l'accord de la mairie concernant la division du terrain ne vaut que « sous réserve du droit des tiers ». Cette expression barbare signifie que le service d'urbanisme de la mairie ne vérifie pas si le projet respecte les autres règlementations que celles du droit de l'urbanisme et les règles de droit privé. Autrement dit, il se peut très bien que le propriétaire ait obtenu l'autorisation de diviser son terrain en vue de revendre une partie mais que cela ne se concrétise pas forcément par une construction nouvelle. Alors, gardez le moral !
Pour savoir si et comment vous pouvez vous opposer à la division, voici certains points à vérifier.
Que prévoient le règlement et le cahier des charges du lotissement ?
S'agissant d'un lotissement privé, vous devez vérifier dans le règlement du lotissement s'il existe une interdiction de diviser son lot ou une procédure à respecter pour diviser son lot. La division d'une parcelle située dans un lotissement peut exiger l'accord des colotis, si le règlement du lotissement a moins de 10 ans. Il faut savoir que le règlement peut être reconduit au-delà des 10 ans et son contenu peut faire obstacle à la division.
Le cahier des charges peut également contenir des règles contrecarrant la possibilité de diviser son lot. Contrairement au règlement, les règles contractuelles du cahier des charges s'imposent à tous les colotis sans limitation de durée.
Un bornage contradictoire a-t-il été établi ?
Sachez aussi, que le propriétaire qui souhaite diviser son terrain doit, depuis le 1er octobre 2007, faire borner son terrain en vue de sa division (article L 111-5-3 du code de l'urbanisme). Réalisé par un géomètre-expert, le bornage fixe définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher. Mais attention, il faut savoir que ce bornage doit être contradictoire... c'est-à-dire qu'il doit faire intervenir les voisins du terrain borné. Si les voisins s'y opposent, le propriétaire doit procéder à un bornage judiciaire.
Un affichage sur le terrain a-t-il été effectué ?
Le propriétaire qui a obtenu l'accord de la mairie doit effectuer un affichage sur le terrain. Il doit durer au moins 2 mois pour permettre les éventuels recours des tiers (voisins, associations de riverains, etc.).
La parcelle divisée (en vue d'être vendue) est-elle constructible ?
L'accord de la mairie concernant la division (décision favorable ou non-opposition à déclaration préalable) n'est pas une garantie de constructibilité de la parcelle détachée. L'acquéreur du terrain doit encore déposer un permis de construire... et ses déconvenues peuvent être nombreuses. Outre les règles propres au lotissement, le projet doit satisfaire aux contraintes d'urbanisme locales (PLU : plan local d'urbanisme, notamment). Et, elles peuvent être nombreuses : existence d'un « minimum parcellaire », en dessous duquel aucun permis ne saurait être délivré (il peut atteindre 2 000 m² dans certaines communes résidentielles) ; surface et largeur minimales de façades de la construction ; règles d'implantations des constructions par rapport aux limites séparatives ; obligation de réaliser une aire de stationnement... Quant à la largeur minimale de la voie d'accès au terrain, les PLU (article 3) conditionnent souvent le permis de construire à une largeur minimale de 2,5 voire 3 mètres pour les pompiers !
En espérant que ma contribution vous aide à y voir un peu plus clair, je vous souhaite beaucoup de succès dans votre action.
Sébastien JOUËT
Dirigeant de COVALEM, un cabinet expert en division immobilière qui propose aux particuliers une offre globale et garantie pour acheter ou vendre un bien dans le cadre d'une opération de division, voici quelques petites précisions.
Tout d'abord, vous devez savoir que l'accord de la mairie concernant la division du terrain ne vaut que « sous réserve du droit des tiers ». Cette expression barbare signifie que le service d'urbanisme de la mairie ne vérifie pas si le projet respecte les autres règlementations que celles du droit de l'urbanisme et les règles de droit privé. Autrement dit, il se peut très bien que le propriétaire ait obtenu l'autorisation de diviser son terrain en vue de revendre une partie mais que cela ne se concrétise pas forcément par une construction nouvelle. Alors, gardez le moral !
Pour savoir si et comment vous pouvez vous opposer à la division, voici certains points à vérifier.
Que prévoient le règlement et le cahier des charges du lotissement ?
S'agissant d'un lotissement privé, vous devez vérifier dans le règlement du lotissement s'il existe une interdiction de diviser son lot ou une procédure à respecter pour diviser son lot. La division d'une parcelle située dans un lotissement peut exiger l'accord des colotis, si le règlement du lotissement a moins de 10 ans. Il faut savoir que le règlement peut être reconduit au-delà des 10 ans et son contenu peut faire obstacle à la division.
Le cahier des charges peut également contenir des règles contrecarrant la possibilité de diviser son lot. Contrairement au règlement, les règles contractuelles du cahier des charges s'imposent à tous les colotis sans limitation de durée.
Un bornage contradictoire a-t-il été établi ?
Sachez aussi, que le propriétaire qui souhaite diviser son terrain doit, depuis le 1er octobre 2007, faire borner son terrain en vue de sa division (article L 111-5-3 du code de l'urbanisme). Réalisé par un géomètre-expert, le bornage fixe définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher. Mais attention, il faut savoir que ce bornage doit être contradictoire... c'est-à-dire qu'il doit faire intervenir les voisins du terrain borné. Si les voisins s'y opposent, le propriétaire doit procéder à un bornage judiciaire.
Un affichage sur le terrain a-t-il été effectué ?
Le propriétaire qui a obtenu l'accord de la mairie doit effectuer un affichage sur le terrain. Il doit durer au moins 2 mois pour permettre les éventuels recours des tiers (voisins, associations de riverains, etc.).
La parcelle divisée (en vue d'être vendue) est-elle constructible ?
L'accord de la mairie concernant la division (décision favorable ou non-opposition à déclaration préalable) n'est pas une garantie de constructibilité de la parcelle détachée. L'acquéreur du terrain doit encore déposer un permis de construire... et ses déconvenues peuvent être nombreuses. Outre les règles propres au lotissement, le projet doit satisfaire aux contraintes d'urbanisme locales (PLU : plan local d'urbanisme, notamment). Et, elles peuvent être nombreuses : existence d'un « minimum parcellaire », en dessous duquel aucun permis ne saurait être délivré (il peut atteindre 2 000 m² dans certaines communes résidentielles) ; surface et largeur minimales de façades de la construction ; règles d'implantations des constructions par rapport aux limites séparatives ; obligation de réaliser une aire de stationnement... Quant à la largeur minimale de la voie d'accès au terrain, les PLU (article 3) conditionnent souvent le permis de construire à une largeur minimale de 2,5 voire 3 mètres pour les pompiers !
En espérant que ma contribution vous aide à y voir un peu plus clair, je vous souhaite beaucoup de succès dans votre action.
Sébastien JOUËT
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