Servitude de passage

Question

Bonjour,

J'ai acquis une maison située sur un terrain enclavé. De ce fait, un ancien propriétaire avait constitué une servitude avec le voisin permettant ainsi d'accéder à la maison par une bande de 4 mètres de largeur.

"Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.
Ils auront le droit d'utiliser le droit de passage à pieds ou avec tous véhicules à moteur..."

Je passe les détails mais il n'est pas fait mention d'un passage en sous-terrain de câbles électriques ou de tuyau d'alimentation en eau.

Aujourd'hui, je souhaite passer une alimentation d'eau (la maison n'était jusque là pas raccordée, mais le passage pour l'électricité est déjà existant) et je souhaite savoir si cette servitude, en l'état, me permet de le faire? Mon voisin est susceptible de m'ennuyer si je ne fais pas les choses dans les règles...
Une fiche a été publiée sur le site du caue affirmant que si on possède une servitude, on a forcément le droit de l'utiliser en sous-terrain, une conseillère du 3939 Allo Service Public m'a confirmé en évoquant une jurisprudence du 14/12/1977 n°76-11.254, mais mon notaire affirme le contraire en disant qu'ils faudrait que cela soit précisé sur le texte de l'acte et ses dires viennent confirmer une jurisprudence du 08/04/2010 n°09-65.261 (si j'ai bien lu et compris cette dernière...).


A défaut, puis-je au moins le passer en surface sur le bord de la bande de 4 mètres de manière à ne pas occasionner une gêne?

Enfin, puis-je passer par une autre partie de terrain qui m'entoure sur lequel je n'ai pas de servitude mais qui appartient au même propriétaire du fonds servant de ma servitue en utilisant l'article L152-14 du code rural?


Merci par avance pour votre précieuse aide. J'avoue être bien perdu malgré mes nombreuses recherches...

bern29 · Accepted Answer

bjr,
votre notaire a raison, une servitude de passage, n'est pas une servitude de tréfond. Même si la canalisation d'eau doit passer par la même servitude déjà établie. (on parle là d'aggravation de servitude)
Que celle ci passe sous terre ou sur terre ne change rien.
il faut donc faire la demande au voisin (qui ne peut vous la refuser) et acter ceci chez le notaire

FranckyZ · Answer

D'accord,
donc si j'ai bien compris, je ne peux rien faire en l'état actuel, mais si je fais une demande à mon voisin, il ne pourra pas la refuser?
Mais s'il est obligé d'accepter, dois-je prévoir de payer un nouveau dédommagement? (c'est le genre à demander 20.000€ pour passer mon tuyau...).

Encore merci pour vos réponses.

ventose · Answer

oui il peut vous demander un dédommagement!!! car il y a aggravation de la servitude

et en plus il peut refuser et il vous restera à demander l'accord par le Tribunal

FranckyZ · Answer

Et en cas de refus de sa part et afin d'éviter le tribunal, puis-je passer par une autre partie de terrain qui m'entoure sur lequel je n'ai pas de servitude mais qui appartient au même propriétaire du fonds servant de ma servitue en utilisant l'article L152-14 du code rural? Cette partie correspond à une bande de 3 mètres de largeur sur du terrain agricole non bâti...

ventose · Answer

pas plus
il faut l'autorisation du propriétaire et le dédommager s'il l'éxige
c'est ennuyeux !!
je suis notaire retraitée

ventose · Answer

l'article du code rural parle d'EXPLOITATION , et en plus exclut habitation et jardin
 T<ital>oute personne physique ou morale, qui veut user pour l'alimentation en eau potable, pour l'irrigation ou, plus généralement, pour les besoins de son exploitation, des eaux dont elle a le droit de disposer, peut obtenir le passage par conduite souterraine de ces eaux sur les fonds intermédiaires, dans les conditions les plus rationnelles et les moins dommageables à l'exploitation présente et future de ces fonds, à charge d'une juste et préalable indemnité.

Sont exceptés de cette servitude les habitations et les cours et jardins y attenant.

FranckyZ · Answer

Désolé Ventouse, mais j'ai pas tout compris.
En clair, cela veut dire que je n'ai pas de solution ?

ventose · Answer

cela veut dire que l'article du code rural que vous évoquez ne  correspond pas à votre problème et vous ne pouvez pas ,là, trouver une solution pour passer votre canalisation.
La solution c'est de demander l'autorisation à votre voisin d'aggraver la servitude pour, faire passer des canalisations et  le dédommager.
S'il accepte,faire faire à votre notaire un  acte de constitution  de servitude.

Ne pas faire passer en surface à cause du gel et ce n'est pas plus autorisé!!!

bern29 · Answer

tout à fait,  
et ce que je voulais dire par "il ne peut vous refuser" j'entendais par là que en cas de refus de sa part,devant un tribunal le juge accordera cette servitude supplémentaire (puisque cause d'enclave ) et demandera à ce qu'elle passe par la servitude de passage déjà existante afin de ne pas gréver plus le fond du voisin . (sauf si accord de celui ci par un autre endroit)

FranckyZ · Answer

D'accord, je commence à comprendre.
Mais j'ai toutefois une dernière interrogation:
si le propriétaire du fond servant avait autorisé l'ancien propriétaire de ma maison à faire passer, sur cette même servitude de passage, ses câbles électriques, ai-je besoin dans ce cas d'avoir son autorisation pour un tuyau d'eau si je ne recours pas à un engin pour ouvrir le sol?
Peut-on parler réellement d'aggravation de servitude?

FranckyZ · Answer

En résumé, puisque le propriétaire du fond servant a autorisé le passage de canalisations électriques, peut-il maintenant refuser le passage d'une canalisation d'eau?
Suis-je en droit de considérer que s'il a accepté l'électricité, l'eau ne lui causera pas plus de désagrément et qu'il est donc obligé d'accepter son passage et ce sans indemnité supplémentaire que celle déjà versée au départ par mon ancien propriétaire ?

ventose · Answer

vous pouvez le penser mais le propriétaire ne sera pas pour autant forcément d'accord, donc lui en parler avec précautions
En FAIT VOUS RAJOUTEZ UNE SERVITUDE AVEC UNE AUTRE CANALISATION

d'autre part l'électricité est peut être aérienne?

ENfin ce n'est pas raisonnable de faire' passer une canalisation d'amenée d'eau en surface à cause du gel .
Ce qui ne veut pas dire de ma part que vous pouvez sans accord  du propriétaire faire passer quelque chose: que ce soit souterrain ou aérien c'est la même chose vous " aggravez la servitude" sur le plan juridique.

FranckyZ · Answer

Ok, donc comme il n'est pas ouvert à la discussion, je n'ai pas d'autre choix que celui de saisir le tribunal qui je pense ne pourra pas faire autrement que de m'autoriser à passer ma canalisation du fait que terrain soit enclavé.
En plus, c'est le propriétaire du fond servant qui a crée cette situation d'enclavement suite à un découpage de parcelle pour revente!

FranckyZ · Answer

Ah, j'oubliais:
ce document d'autorisation établi sous seing privé entre le proprio du fond servant et le l'ancien proprio de ma maison a-t-il une valeur?
Peut-il me demander de retirer mes câbles élec (sous terrain) et mon cable tél aérien?


Merci encore.

FranckyZ · Answer

Ce document, réalisé entre les 2 personnes, stipule que le propriétaire du fond servant autorise l'ancien propriétaire de ma maison à entreprendre des travaux visant à remplacer le câble d'alimentation électrique existant pour rénovation (qui avait été installé à la base par le propriétaire du fond servant qui avait construit à l'époque ma maison) et à installer un câble tél en aérien car le fourreau électrique n'était pas assez important.
Nous sommes en Martinique et le fait de poser une canalisation d'eau au sol ne pose pas de problème, même la compagnie des eaux fait cela. Ils vont m'amener l'eau devant le portail mais je sais pas comment l'acheminer jusqu'à la maison!

ventose · Answer

pour le document sous seing privé il a une valeur uniquement entre les parties signataires
il faut le déposer chez un notaire et le faire publier aux hypothèques pour qu'il soit "opposable aux tiers"  c'est à dire à tous les propriétaires de votre propriété. ultérieurement 
oui le tribunal vous autorisera mais long et onéreux et indemnité pour le propriétaire!!!
mais comment aller au tribunal sans prouver que le propriétaire refuse: donc lui demander par écrit d'abord et obtenir un refus serait le mieux
ce serait encore mieux s'il autorisait ,bien sûr!!!!!!et gratis
au fait le droit de passage était établi dans l'acte notarié de vente????? à vérifier aussi
il faudrait connaitre, aussi le délai depuis lequel lesdites servitudes sont établies:
*passage
*canalisations électriques
*cable téléphonique

FranckyZ · Answer

En fait, j'avais fait inscrire par mon notaire lors de la signature du compromis que le vendeur s'engageait à fournir lors de la signature définitive tous les justificatifs de servitude, que ce soit en surface comme en sous terrain.
Quelque temps avant la signature, mon notaire m'a envoyé un courrier indiquant que tous les documents étaient réunis et rien ne s'opposait au bon déroulement de la vente.
Nous avons donc déménagé et le jour de la signature chez le notaire du vendeur, l'acte relatait bien la servitude de passage en voiture mais rien sur le passage de canalisation en sous terrain ou en surface. Ce dernier nous a indiqué que implicitement on pouvait passer nos réseaux, surtout que nous disposons su fameux document établi sous seing privé.
Visiblement nos notaires se sont bien trompés at aujourd'hui je ne peux pas faire raccorder ma maison à l'eau?
Et je risque que mon voisin me demande d'ôter l'alimentation électrique déjà présente lors de l'achat de la maison (le diagnostique électrique stipule bien une installation élec existante)?
Nous avons acheté une maison raccordé au réseau électrique et nous risquons de devoir la débrancher? Mais quel recours avons nous pour palier à l'incompétence de notre notaire qui depuis le début a mal géré ce dossier sur plein d'autres points (erreur sur le prix de vente, oubli de prise en compte d'une valeur mobilière...)Bref, tout cela nous a couté cher, alors si en plus on a ni eau ni élec?

Nous avons vraiment besoin de trouver une solution...

bern29 · Answer

Je ne vous suis plus !
vous avez une servitude de passage actée ou pas?
puisque vous dites que ce document autorise à entreprendre des travaux pour le remplacement du cable. Il n'est donc en aucuns cas une reconnaissance de servitude. C'est disons,juste une autorisation de passer sur le fond voisin en somme !

FranckyZ · Answer

En résumé, il existe 2 documents:
- l'acte d'achat de ma maison évoquant une servitude de passage pour mes besoins et ceux de ma famille qui parle de véhicule à moteur,
- un document établi sous seing privé entre le propriétaire du fond servant et l'ancien propriétaire de ma maison autorisant ce dernier à entreprendre des travaux de remplacement du câble d'alimentation électrique en sous terrain de ma maison et des travaux de mise en place d'une ligne tél en aérien.

Qu'en pensez vous ?

FranckyZ · Answer

EN tout cas je vous remercie de vous soucier de mon problème car vous vous en doutez, cela a des répercussions énormes sur ma petite famille...

Servitude de passage

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